袁朝暉 程志云

　　次貸危機下的歐美市場一片狼藉，追逐高利潤的私募投資機構(gòu)開始將更多的資金調(diào)整到了以中國為核心的亞洲市場。

　　其中，以房地產(chǎn)為首的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為他們重點投資的領(lǐng)域。

　　漸成“主流”

　　最近，美國對沖基金ChiltonIn-vestment正計劃采取一項不同尋常的舉措——在中國西部設(shè)立辦事處，這是該公司在中國擴張戰(zhàn)略的一部分。

　　資金規(guī)模達65億美元的ChiltonInvestment在香港擁有一家子公司，目前正等待中國的監(jiān)管機構(gòu)批準其在北京設(shè)立辦事處。其選址動機恰和很多對沖基金和另類投資基金的想法不謀而合——到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的地方去，那里機會多。

　　相對以往，對沖基金進入中國的途徑主要有三條：通過QFII名正言順地進入、以創(chuàng)業(yè)投資形式進入、以貿(mào)易項目進入。如今，以另類投資模式——房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資開始成為對沖基金的新生意。

　　在過去的幾年間，海外對沖基金已經(jīng)通過設(shè)立投資公司的方式，進入中國內(nèi)地股票市場和商品市場。這些機構(gòu)大約有10家，所涉及的資產(chǎn)達到4億美元。

　　目前

資本市場上，一些非常活躍的股權(quán)私募基金、地產(chǎn)投資基金都有對沖基金的背景，其中尤屬亞太地區(qū)最為活躍。這700多家對沖基金大多分布在香港和日本，用日本、香港市場資金充裕、成本較低、監(jiān)管較松的環(huán)境募集資金，主要的投資目標可能都是中國市場。

　　睿富首席經(jīng)濟學家兼策略師AsiehMansour表示，與以往投資股票和商品市場不同，“基礎(chǔ)設(shè)施正迅速成為機構(gòu)投資者的新寵。因為基建資產(chǎn)品種優(yōu)勢明顯，即長久的生命力、穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流、較低的回報波動性，受商業(yè)周期、通脹的影響相對較低，此外還有穩(wěn)健的消費催生型需求。研究顯示，基建由道路、橋梁、水壩、機場、發(fā)電配電、電力傳輸設(shè)備、水和天然氣公用事業(yè)，以及通訊設(shè)備組成。2000年至2006年間，基建資產(chǎn)年平均回報率達到18.2%。基建資產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的一大區(qū)別，在于基建在市場中居于壟斷或近乎壟斷的地位，因此無需擔心供應問題。”

　　德意志銀行旗下的全球另類投資管理公司睿富最新發(fā)布題為 《另類投資聚焦》的研究報告指出，信貸市場近期混亂，股市波動性加劇，促使眾多機構(gòu)投資者和高資產(chǎn)凈值人士轉(zhuǎn)而偏向另類投資，以期降低風險，獲得更高的長期投資回報。

　　Mansour指出，另類投資需求的增長有據(jù)可循。“過去10年間，四大另類投資品種——房地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)、私募股權(quán)和對沖基金——回報率高于傳統(tǒng)的股票和債券。”

　　“未來10年間，預計股票和債券的投資回報進一步萎縮。對于追求更高長期回報的投資者而言，關(guān)鍵在于將投資范圍擴展至傳統(tǒng)投資之外的資產(chǎn)中，這些資產(chǎn)的表現(xiàn)與股票和債券的聯(lián)系并不那么緊密。在投資組合中加入更多無關(guān)聯(lián)資產(chǎn)，有助于提高獲取更高回報的潛力，也有助于避免先前股市暴跌(如2000年的股市低迷期)導致的資產(chǎn)嚴重損失。”Mansour表示。

　　睿富策略師的一項分析顯示，過去10年間，包含另類投資的組合較傳統(tǒng)投資組合更能抵受經(jīng)濟不確定性和市場波動的沖擊。(傳統(tǒng)投資組合的分配一般為60%的股票和40%的債券。)

　　1998至2006年間，45%股票，25%債券和30%另類投資的先進投資組合，可以產(chǎn)生9.6%的年回報率，比傳統(tǒng)投資組合高出150個基點。同時，該先進的投資組合也可以降低風險，波動性僅為12%，比同期傳統(tǒng)投資組合低170個基點。

　　中國的外資地產(chǎn)投資熱也同樣出于這個道理。研究顯示，過去10年間，私人房地產(chǎn)與股票關(guān)聯(lián)最少。公開交易的另類資產(chǎn) (包括房地產(chǎn)投資信托(REIT)和上市基礎(chǔ)設(shè)施)與股市的關(guān)聯(lián)處于中等水平。

　　雖然傳統(tǒng)投資依然會在多元化投資組合中扮演重要角色，但有證據(jù)顯示，對另類投資的需求也將延續(xù)快速增長的勢頭。繼2000年股市低迷引發(fā)資產(chǎn)損失之后，大部分投資者已在過去5年間將傳統(tǒng)資產(chǎn)投資改為另類資產(chǎn)投資。這其中，中國市場無疑是高增長的代名詞，這也滿足了尋求高增速的基金的口味。

　　恰逢其時

　　這種特點在中國正在體現(xiàn)。近來，很多外資基金紛紛成立針對中國市場，特別是以房地產(chǎn)為首的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金，清科集團的一項對75家私募股權(quán)投資機構(gòu)的統(tǒng)計表明，58支新募集的基金中，有8支是專門投資于亞洲房地產(chǎn)市場的，募資總額約為51億美元。這表明為了分散風險，部分國際資本正在把目光從美國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向亞洲房地產(chǎn)市場。

　　投資亞洲尤其是中國的私募投資機構(gòu)包括世界知名的私募股權(quán)投資機構(gòu)和對沖基金。

　　不過包括對沖基金在內(nèi)的另類投資者們也有無奈。

　　由于中國實施嚴格的外匯管控，對于這些國際投資人而言，中國市場好進不好出，因此，對于要求極為苛刻和特別的對沖基金來說，投資基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)是一個相當不錯的選擇。通過投資，既可以在短時間內(nèi)獲得穩(wěn)定收益，比如收費、租金等等，同時又可以選擇在恰當?shù)臅r間套現(xiàn)，且可以和相關(guān)政府搞好關(guān)系，一舉多得。

　　更重要的是，“另類投資應成為傳統(tǒng)投資的補充，旨在提高經(jīng)長期風險調(diào)整后的回報。為將風險降至最低，機構(gòu)投資者應創(chuàng)建囊括另類投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)投資的多元化投資組合。”

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2006年外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金達394億元，同比增長53%；2007年1-6月外資進入房地產(chǎn)的資金為282億元，同比增長68.7%。如果加上外國企業(yè)及個人商品房的投資，外資進入中國房地產(chǎn)的資金所占比重還要高很多。

　　法律的完善無疑是一個推動劑。

　　毫無疑問，《物權(quán)法》對

開發(fā)商的法律地位有了很大的提升。當這部法律實施及圍繞土地使用權(quán)的細節(jié)清晰以后，“房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者對中國的房地產(chǎn)市場一定會有相當大的興趣。”眾達律師事務所大中華建筑執(zhí)業(yè)部門的合伙人艾浩利(AshleyHowlett)說。

　　艾浩利強調(diào)，新法糾正現(xiàn)存法律體系的很多缺陷，但土地使用權(quán)方面的模糊性可能將來會帶來一些問題。“關(guān)于土地使用權(quán)的很多細節(jié)，如延期的有效持續(xù)時間，及處理延期申請的方式，都仍然不清晰。”

　　根據(jù)現(xiàn)行法律，住宅物業(yè)的土地使用權(quán)限制為70年，工業(yè)物業(yè)為50年，商業(yè)物業(yè)為40年。新法律將允許這些權(quán)利在到期時可以延期，但可延期多久則尚不清楚。

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　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)

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