千呼萬喚，房地產基金露出了半個腦袋，另半個還是信托。

　　8月17日晚，國內第一支基金型房地產信托計劃——聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃(以下簡稱“聯信精瑞”)在海南2007博鰲正式簽約。

　　在業內人士看來，這一信托模式已經事實上具備了一個房地產投資基金的基本要素：信托基金將以私募股權投資的模式運作，盈利模式包括投資經過篩選的小型地產公司，促進公司上市，以及包裝物業并期待發行REITs。通過投資有增長潛力的房地產企業以及持有潛力物業，在其登陸國內外資本市場后，基金信托可以獲取房地產和資本市場兩方面高速增長所帶來的超額回報。

　　與此同時，在《產業基金法》沒有出臺之際，這支“基金”注定后面要帶上“信托”這個兄弟，比如它規定，自然人人數不得超過50人。

　　這樣一個基金+信托結合的“雙面人”一時間受到市場熱議，害得聯信精瑞負責接待媒體的小姑娘連說：“最近找我們采訪的媒體非常多，都排不過來。”

　　年回報率20%以上

　　全國工商聯房地產商會(下稱工商聯)會長聶梅生透說：“ 2007年6月份工商聯就開始考慮與房地產信托經驗豐富的聯華信托合作，僅用兩個月時間，就做好了籌備工作�！�

　　之所以能夠如此迅速推出產品計劃，是基于政策面的變化。今年3月份出臺的“信托兩新規”——《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。此次新規最重大的意義在于申換新金融牌照的信托公司將不再受地域限制，面對機構投資者也不再受200份限制，允許機構投資者無限量進入，這為私募基金陽光化提供了途徑。

　　另一方面，聯華信托重新登記以來，專注于中國房地產事業的發展，已在房地產領域積累了豐富的人才儲備和行業經驗，成為人民銀行指定的REITs試點單位之一。以上種種也為聯信精瑞的推出創造了便利。

　　據聯信精瑞方面介紹，該基金信托類型為可擴募式，組織發起人是工商聯，受托人為聯華國際信托投資有限公司，基金信托規模預計20億元。根據相關法規，該基金信托機構投資者數量不限，合格的自然人人數不超過50人，承諾認購制,首次實繳不低于10%承諾，認購額且不低于100萬元。

　　工商聯在此信托計劃中擔任了“紅娘”的角色。作為發起人，房地產商會召集了招商局地產、保利房地產、北京天鴻房地產開發有限公司、北京華遠地產、SOHO中國、中坤投資集團等多家實力地產企業作為該基金信托的首批發起委托人，并簽署了《發起意向書》。

　　至于收益分配，據介紹，若累計年收益率超過10%，10%以上部分,管理人提取20%，低于10%部分，管理人不提取業績獎勵，按權益比例向全體受益人分配。虧損由信托財產承擔。

　　據聯信精瑞有關負責人介紹，該基金信托的運作為方式是：受益人大會為基金信托的最高權利機構，投資決策委員會為基金信托投資決策機構，受托人及管理公司執行投資決策委員會的決議。

　　而投資者最關心的是該基金信托的投資方向，據該基金有關負責人介紹，基金信托主要投資有上市潛力的房地產企業股權，不僅可以充實企業資本金，改善公司財務結構，基金信托也可將發起人成熟的上市經驗、管理經驗、人力資源、業務模式向所投資企業移植。使所投資房地產企業具備行業資源整合優勢。在所投資企業上市后，基金信托可以獲得數倍的超額回報。此外，資金還可以投向有REITs需求的房地產企業項目公司的股權投資以及夾層融資。

　　聯信精瑞不止一次表達出未來在條件允許的情況下發行REITs上市。業內人士分析，如此，基金信托可以獲取房地產和資本市場兩方面高速增長所帶來的超額回報，預期年回報率可達到20%以上。

　　期待真正的REITs

　　采訪中記者發現，與媒體對聯信精瑞的誕生表現出濃厚的興趣不同，許多房地產公司對其看法比較平淡。

　　“它沒有上市，不能隨時贖回，若作為委托人，在現在的牛市行情中可能會浪費機會成本，”一位房地產開發企業老總這樣認為�！拔疫�是期待能夠上市的REITs出現。”

　　市場比較一致的觀點是，發展REITs的條件基本成熟。一方面我國房地產業已成為與銀行業高度依存的行業，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持。銀行需要分散這種風險。

　　另一方面，還有些專家認為，國內目前的背景與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》的背景基本一致。

　　深交所綜合研究所毛志榮表示：在交易所發展REITs交易產品目前具有相當的可行性。

　　因為REITs的上市流程和交易規則與普通上市公司的規定基本一致，實施成本較低，而目前房地產開發企業已有29000多家，可以成為發展REITs產品的主要資源。