陶冶

　　全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會21日發(fā)布的一項研究結(jié)果顯示，對于尋求中等風(fēng)險回報的投資者來說，其地產(chǎn)股票的投資組合應(yīng)該是33.5%來自歐洲市場，14.6%來自亞洲市場。而在1990年至2005年間，這家機構(gòu)對于歐洲和亞洲地產(chǎn)股持股比例的建議分別僅為8.1%和4.1%。

　　逐一審視全球投資者眼中的地產(chǎn)股新貴，我們發(fā)現(xiàn)，日本、德國和中國房地產(chǎn)股最大的共同點在于相對估值較低，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較好。

　　在美國房市步履蹣跚、房地產(chǎn)股持續(xù)受挫的今天，鐘情于地產(chǎn)股的全球價值投資者們正在急于尋找新的投資機會。最便宜的房地產(chǎn)股票在哪里？海外基金經(jīng)理們將目光鎖定在日本、德國和中國。

　　毋庸諱言，美國房地產(chǎn)市場的風(fēng)光不再是促使全球投資者轉(zhuǎn)移視線的主要原因。自2月7日創(chuàng)下歷史高點以來，美國標(biāo)準(zhǔn)普爾500房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)累計下挫16%，而一項專門衡量16家房屋建造商表現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)更是自2005年7月20日的峰值水平縮水了44%。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會本月預(yù)測，美國房屋中間價將有可能在今年出現(xiàn)16年來的首次回落。

　　相比之下，目前日本的土地價格歷經(jīng)16年低迷之后迎來首次上揚。瑞銀提供的數(shù)據(jù)顯示，眼下日本地產(chǎn)股票的價格還不到全球平均水平的三分之一；同樣，由于啟動了房地產(chǎn)投資信托基金，德國地產(chǎn)股需求正日益走高，而此類股票目前的估值只有全球平均水平的一半左右；此外，中國城鎮(zhèn)化步伐的加快、最新

物權(quán)法的頒布實施以及

人民幣升值預(yù)期給房地產(chǎn)帶來的利好效應(yīng)也都在吸引著全球基金經(jīng)理的目光。

　　據(jù)彭博社消息，全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會21日發(fā)布的一項研究結(jié)果顯示，對于尋求中等風(fēng)險回報的投資者來說，其地產(chǎn)股票的投資組合應(yīng)該是33.5%來自歐洲市場，14.6%來自亞洲市場。而在1990年至2005年間，這家機構(gòu)對于歐洲和亞洲地產(chǎn)股持股比例的建議分別僅為8.1%和4.1%。

　　逐一審視全球投資者眼中的地產(chǎn)股新貴，我們發(fā)現(xiàn)，日本、德國和中國房地產(chǎn)股最大的共同點在于相對估值較低，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較好。

　　如今，日本的房地產(chǎn)價值正在從上世紀(jì)90年代初的崩盤中恢復(fù)。根據(jù)日本政府3月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年日本地價平均上揚了0.4%，其中東京、大阪、名古屋等地

房價急漲8.9%，呈現(xiàn)1989年以來最迅猛上揚，上述城市的居住用房屋價格也結(jié)束了連續(xù)16年的走跌。上個月東京商用住房空置率已經(jīng)下降到2.72%，為至少六年來的最低水平。第一季度東京主要辦公地段的月租金更是大幅上揚了25%。種種跡象表明，在過去的18個月中，多年疲弱的日本房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)折。

　　日本東證指數(shù)中的房地產(chǎn)股票指標(biāo)進入今年以來已經(jīng)上揚了18%，而日股綜合上揚僅為0.9%�？偛课挥跂|京的三菱地產(chǎn)是全球最大的房地產(chǎn)上市公司，進入今年以來該公司股價已累計上揚了22%，大阪的DaibiruCorp股價更是飆升了36%。即便如此，日本的地產(chǎn)股估值仍然極具吸引力。目前三菱地產(chǎn)的股票價格較其凈資產(chǎn)價值的溢價為5.6%，只是全球平均水平的四分之一。就日本所有房地產(chǎn)股票而言，平均溢價也僅為6.6%。有基金經(jīng)理指出，日本房地產(chǎn)股票目前存在明顯的價值低估，其主要原因就是辦公用地租金低于市場行情，資產(chǎn)價格也遠沒有接近峰值水平。眼下日本全國商用地產(chǎn)價格還不到1991年峰值時的三分之一。

　　德國也存在類似的情況。根據(jù)瑞銀提供的數(shù)據(jù)，目前德國房地產(chǎn)股價較凈資產(chǎn)溢價11.7%，大大低于20.1%的全球平均水平。德國最大的房地產(chǎn)上市公司

　　IVG股票2006年上揚了38%，目前該公司股價較其凈資產(chǎn)仍折價9.3%。

　　另外，德國新批準(zhǔn)啟動的房地產(chǎn)投資信托基金也是支撐其房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大利好。這些基金可以以應(yīng)稅股息的形式分配近乎全部凈收入，從而免稅進行投資活動。專家認為，這種信托基金的啟動將有助于推動德國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，結(jié)束自1990年東西德合并以來的房價停滯狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2006年德國商業(yè)地產(chǎn)投資回報呈現(xiàn)出五年來首次上揚，房價下降速度有所緩解，房屋出租活動趨于活躍，整體房屋使用率亦明顯上升。

　　同樣，從瑞銀發(fā)布的地產(chǎn)股票溢價來看，香港房地產(chǎn)公司的股價目前較凈資產(chǎn)平均溢價2.7%，在整個亞洲是最低的。許多海外基金公司正在通過購買在港上市的地產(chǎn)股票來進軍中國房地產(chǎn)市場。最新數(shù)據(jù)顯示，2006年中國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入上揚了12%至11759元，城市人口自本世紀(jì)初增加了1.4億，超過日本人口總數(shù)。在海外基金經(jīng)理看來，所有這些數(shù)字均有助于提升中國的房地產(chǎn)價值，地產(chǎn)股的潛力亦不言而喻。

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