房地產基金正在醞釀 中信聯華爭搶先手

　　本報記者 程志云 北京報道

　　對于融資渠道收窄的房地產企業來說，中國人民銀行正在考慮推行的試點無疑是一個好消息，尤其是在“限外令”堵塞了海外房地產基金的進入之后。

　　央行正在考慮對國內的房地產基金放行。

　　據了解，中國人民銀行金融市場司將中信證券股份有限公司和聯華國際信托投資有限公司列為房地產基金的試點單位。目前，這兩家機構已經上報相關房地產基金試點方案的材料。“如果方案最終獲得人民銀行的認可，那么試點就有可能在年內成行。”熟悉情況的有關人士推測。

　　這位人士稱，為改變國內

房地產業可能蘊涵的金融風險積聚于銀行的現狀，中國人民銀行一直都在考慮開辟房地產基金等直接融資渠道，但受制于產業投資基金法沒有出臺而無法成行。房價波動開始加劇，越來越大的市場風險正在累積，這些促使了央行去拓展直接融資渠道。

　　信托公司vs證券公司

　　上報方案的兩家機構——中信證券與聯華信托分別是所在行業的龍頭。

　　目前，這兩家機構都處于比較緊張的狀態。按本報了解到的情況，央行目前只是確定允許這兩家公司上報方案，并未明確表示兩家是否都可以成為試點。可能的情況是，對這兩家機構進行比較，誰的方案獲得認可，誰就成為試點機構。

　　在具體的操作中，由于中國目前在這方面的法律制度包括資產管理制度、稅收制度、證券監管體制并不完善，因此，試點不會采用在美國普遍存在的公司制 REITS ，而會參考香港和新加坡經驗發展信托型封閉式房地產基金，該基金最終在銀行間市場發行。

　　“這種模式的特點就是以受托人、投資管理人、托管人資格管理為核心，特別關注房地產基金投資行為中的風險管控。監管者希望通過試點為今后房地產基金立法提供基礎。”信托業人士稱。

　　目前，能夠操作信托型封閉式房地產基金的機構只有信托公司和證券公司。因此，對于聯華信托與中信證券而言，誰能成為試點者，不只涉及這兩家企業的各自業務拓展，更涉及到其所處的行業誰能更早地進入這一領域。

　　聯華信托總裁李曉東稱，根據目前信托業的一法兩規(即《信托法》、《資金信托計劃管理辦法》、《信托公司管理辦法》)，信托公司更具優勢。李介紹， 3 年前，聯華信托最早開發的“聯信·寶利”項目就借鑒了香港領匯房地產信托基金的模本，幾乎是按照房地產信托基金 (REITS) 的標準來設計的。“經過幾年的實戰，聯華信托不僅作為受托人，作為基金管理人實際操盤房地產基金已經具有不少經驗。”他說。

　　另一方面，對于中信證券而言，目前也正是最好的介入時機。中國證監會有意打開證券公司從事房地產基金的閘門。日前，證監會市場監管部副主任胡冰公開表示，將鼓勵券商未來開展類似商業物業的租賃的資產證券化業務。

　　而這種資產證券化業務實際與房地產信托基金非常類似。但由于《產業投資基金試點管理辦法》仍未出臺，目前，證券公司從事這一業務仍存在法律障礙。因此，業內人士認為，將商業物業租賃歸入企業資產證券化的基礎資產，在某種意義上，是在國內操作“REITS”的一種變通方式。

　　未得以確認的消息稱，作為創新類券商的中信證券在有關部門的默許下，目前正在研究并開發房地產信托基金。

　　中信證券的優勢主要在于中信集團擁有龐大的金融、實業資源，它可以承擔基金管理人的角色，而包括受托人、托管人等角色則可以在集團內部解決。實際上，2006年 8 月，中國平安集團旗下平安信托就與中信深圳(集團)公司簽署了總額達 30 億元人民幣的戰略合作協議，用于投資房地產。

　　“目前，雙方的方案已經上報了大約幾周的時間，具體結果還沒有揭曉。”一位中信集團內部人士稱。

　　開閘直接融資

　　業內人士分析，央行金融市場司積極推進房地產基金的試點主要出發點源于對房地產市場波動引發金融風險的擔憂。

　　在2006年10月30日發布的《中國金融穩定報告(2006) 》中，中國人民銀行發出警告指出，當前房地產市場前景尚不明朗。房地產市場的調整將分別影響到投資和消費，進而對經濟增長和金融穩定產生負面影響。

　　該報告進一步假設，如果房價出現較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值將會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產的信貸投放，推動房價更大幅度地下降。“這種銀行與房價的連鎖反應引起了監管層的擔憂。”信托專家孫立認為。

　　目前，個別地區出現的房價增速下跌的情況正在傳遞出這樣一個信號，發展能夠自主承擔風險的房地產直接融資渠道成為亟待考慮的問題。

　　而且，由于兩輪宏觀調控的影響，房地產金融市場已經出現了資金供給不足、資金價格飆升的情況，在一些非公開市場上，房地產企業的年平均貸款利率甚至在 20% 以上。在這種誘人回報的刺激下，有包括房地產、經紀公司、金融企業等各種不同背景的上百億私募房地產基金出現在市場中。但這些私募基金最大的風險在于缺乏流動性，而央行恰好在這方面擁有銀行間市場這個得天獨厚的平臺。

　　但對這樣的一種嘗試，有業內人士分析，央行的試點不大可能在短時間內成行。

　　一方面，央行將房地產基金放到銀行間市場上，此舉固然有利于為銀行間市場增加更多投資品種，但卻不大可能很好實現將風險帶離銀行體系的目的。

　　此外，主導權也有可能成為試點的制約。畢竟，《產業投資基金試點管理辦法》未能出臺，誰將成為產業投資基金的監管者還是未知數，目前，包括央行、證監會、

銀監會、國家發改委等機構都與其相關。

　　2006 年的最后一天，由發改委主導

社保基金、中國人壽等多家大機構參與的渤海產業投資基金管理公司揭牌。

　　而證監會官員也多次公開表態支持券商未來開展類似商業物業租賃等相關的資產證券化業務，并逐步開拓交易所上市的通道。

　　“目前，不少部門都希望自己主導開展房地產基金的試點，央行這次占了先機。”一位業內人士表示。

　　名詞解釋

　　REITS：即房地產投資信托基金。簡單地講，REITS就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITS可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。

　　來源：經濟觀察報網

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