華寶興業基金：買房不如買房產股

　　近年來，全國各大城市房產價格輪番上漲，翻番倍數令人瞠目，以至于政府部門頻頻亮劍屢屢剎車，但房市至今仍然牛頭不降。與此同時，盡管監管部門呵護有加，股票市場還是在熊市中一波三折，至今雖有好轉仍舊未到兩年前的高點，更不用奢談重回五年前的高點。鑒于通脹長期存在、本幣升值大勢所趨，我們不可避免需要投資股票和房產。在此背景下，到底是投資房產還是投資股票尤其是房地產股票呢？我們從風險收益特征著手分析。

　　首先來看潛在收益，也就是比較一下其市場價相對于合理估值的上漲空間。據不完全統計，A股市場主流

房地產上市公司的市盈率為15—20倍，由于其在可預見的未來凈利潤增長率為20—30%，其動態市盈率為12—15倍，而全國主要城市的房產租金收益率為3—5%。且在可預見的未來無上升或明顯下降的趨勢，將其折算為市盈率為20—33倍，動態市盈率也是20—33倍。

　　相比之下，投資房產股票的市盈率只有投資房產市盈率的1/2到1/3，兩者的相對投資價值不言而喻。其實，房產的暴利來自一級市場而非二級市場。購買房產股，相當于賺取一級市場利潤，而購買具體的房產，相當于賺取二級市場利潤。只要開發商不隱藏利潤，我們購買股票的價格又相對合乎估值標準，自然投資房產股票比投資房產的潛在收益更高，而且時間越長，這種收益差距越大。這也難怪，萬科在深圳開發的房產價格自1990年底以來上漲了10—20倍，但其股價同期上漲了200倍以上。在香港，李嘉誠旗下的地產股和房產價格也呈現出同樣的走勢。

　　再看風險特性。就非系統風險而言，投資房產的風險比投資房產股的風險明顯要大。因為單個房產投資者購買房產有一定局限，而投資股票的選擇面寬還可組合投資，規避非系統風險的能力自然大得多。就系統風險而言，盡管都會受到諸如加息、加稅之類的沖擊，但品牌開發商應對沖擊的能力強于一般房產投資者，加上有的股票還有認購認沽權證的安排、有融資融券的便利，整個股市又有股指期貨之類的對沖工具，所以,投資房產股應對系統風險的手段也比投資房產要多。

　　最后，再看流動性。很顯然，投資房產不僅進出不便利，而且在房產價格調整市道中還有沖擊成本。除此之外，時間成本和交易成本都顯著偏高。

　　綜上所述，無論是從短期的相對估值來看，還是從兩者固有的風險收益特征和流動性特征來看，投資房產股都優于投資房產。這也難怪許多歐美人士終生都不以擁有住房為追求，而中國人發財致富則往往以置房置地為榮。

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