背景2007年3月爆發的美國次貸危機引發全球金融市場動蕩加劇。花旗、貝爾斯登、美林、摩根、瑞銀等一大批著名金融機構，2007年度都因次級貸款發生巨額虧損。貝爾斯登因支付危機被摩根大通以低價收購，成為危機發生以來第一家倒下的大型金融機構。全球股市出現大幅下跌和劇烈動蕩，因次貸問題引發的金融市場危機還在加劇。據有關研究機構估計，次貸危機的損失可能超過7000億美元。同時，中國資本市場也受全球次貸危機影響發生動蕩。深刻認識美國次貸危機的形成機制，對防范我國房地產信貸風險，具有十分重要的借鑒意義。

　　違規行為造成次貸危機

　　在當前更為廣泛的調查中，聯邦機構正在調查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規借貸問題等。美國證券及交易委員會還在進行大約36宗民事調查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關證券的價值是如何估算的

　　美國次貸危機，是指房地產市場上的次級按揭貸款因債務人無法償債而引發的金融市場危機。次級按揭貸款，是相對于給資信條件較好的客戶的按揭貸款而言。通過抵押形式，對收入低、沒有或缺乏足夠還款能力證明，或者其他負債較重、資信條件較“次”的住房購買人發放貸款。美國的房地產市場按揭貸款大致可以分為3個層次：優質貸款市場、“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場和次級貸款市場。優質貸款市場面向信用等級高、債務負擔合理、風險小的優良客戶，按揭利率相對較低。次級市場是指信用分數低、收入證明缺失、負債較重的客戶，如美國的低收入階層和新移民。而“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產等合法證明文件的客戶。次級市場和“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場都是高風險市場，按揭利率比優質貸款高，次貸危機就是這部分市場出現問題引發的風險。

　　美國次級抵押貸款證券市場產生的風險有一套復雜的傳導機制。在美國，個人貸款者是向抵押貸款公司而不是直接向銀行申請抵押貸款。抵押貸款公司將抵押貸款出售給商業銀行或者投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券后再出售給購買抵押貸款證券的投資者，轉移風險。同時，銀行會與抵押貸款公司簽署協議，要求抵押貸款公司在個人貸款者拖欠還貸的情況下，回購抵押貸款。銀行還會購買一些信用違約互換合約，相當于購買一種對抗抵押貸款違約率上升的“保險”，來進一步分散自己的風險。次級按揭貸款出現風險，是一系列綜合因素發生作用的結果。

　　次貸危機爆發后，美國聯邦調查局（ＦＢＩ）于2008年初開始對14家公司在次級抵押貸款中可能存在的會計欺詐、內幕交易等違規行為展開調查。3月，又開始對全美最大的抵押貸款銀行Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ涉嫌欺詐展開調查。這些公司的抵押貸款業務均受到毀滅性的次貸危機拖累。據報道，2004年至2007年之間，Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ抵押貸款業務的“服務性證券組合”突破1萬億美元。Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ于今年1月份接受了美國銀行（ＢａｎｋｏｆＡｍｅｒｉｃａ）40億美元的并購要約。在美國司法部與聯邦調查局對其展開調查前，Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ已經在接受美國證券及交易委員會（ＳＥＣ）調查，并因為退休金基金涉嫌證券欺詐而遭到集體民事訴訟。在當前更為廣泛的調查中，聯邦機構正在調查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規借貸問題等。美國證券及交易委員會還在進行大約36宗民事調查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關證券的價值是如何估算的。除了美國聯邦調查局與證券及交易委員會之外，數個州的調查人員也正對抵押貸款業展開獨立調查，以弄清相關公司是否違反了聯邦借貸與民事權利法律，操縱誤導少數借款者借進成本更高的貸款。

　　我國房地產貸款安全嗎

　　如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全

　　我國的房地產貸款規模近幾年發展迅速，并對銀行業盈利能力和資產安全有較大影響。據上海銀監局2008年2月發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業性房地產貸款余額5137．62億元，比年初增加452．88億元，同比多增63．28億元，房地產貸款余額同比增長10．58％。2007年，上海中資商業銀行增量貸款中有27．5％投向了房地產業。截至去年12月末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32．2％。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。在房地產市場波動加劇及宏觀調控不斷加強的同時，房地產信貸運行與市場之間的關聯更趨密切，無論是銀行、房地產開發企業，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。針對這種狀況，上海銀監局表示，將加強宏觀監管，關注信貸資源向房地產業聚集的趨勢，適時提示各銀行重視潛在的系統性信用風險，制訂并實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產信貸風險。

　　比較我國房地產市場與美國次級按揭市場，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產品。同時，房產首付在20％，政策上不允許發放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風險。

　　一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產“新政”實施前，我國居民房地產貸款首付比例為20％。但實際操作中，也存在虛假操作的情況。據報道，2004年上海曾經發生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規貸款行為，就是通過假信用的方式進入的。

　　二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50％。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標準。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產銷售人員為提高房屋銷售和貸款業績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。

　　三是貸款利率增長快，導致部分債務人喪失支付能力。近年來，央行數次提升貸款基準利率。2004年10月29日從5．31％提高至5．58％；2006年4月28日金融機構一年期貸款基準利率上調0．27個百分點至5．85％。經過連續10多次上調，目前一年期貸款基準利率已提高到7．47％，這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。

　　四是房價在飛漲后存在下跌趨勢。統計數據顯示，大城市近年房價指數上漲20％左右。就具體的樓盤而言，則上漲50％至100％甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風險。

　　如何防范信貸風險

　　次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量將首當其沖

　　一要加強宏觀經濟運行的分析，高度關注經濟周期波動可能帶來的風險。自2002年中國進入新一輪經濟增長周期以來，境內商業銀行在旺盛的貸款需求下產生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風險防范，貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。從當前宏觀調控態勢和運行環境看，中國經濟在經歷了近6年的快速增長后，未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量首當其沖。同時，對中國的銀行而言，必須認真考慮如何更好地防范全球金融體系中的風險。我國金融業積極穩妥地推進對外開放、實施“走出去”戰略的同時，全球金融體系中的風險不容忽視，必須深化改革，改進風險管理能力，提高綜合競爭力。

　　二要科學設計信貸產品。美國次貸危機爆發的重要原因之一，在于金融機構為了逐利而不惜降低借貸標準。面對房價不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創新產品，將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身并沒有消失，而是為危機埋下禍根。因此，金融機構必須審慎經營，科學設計信貸產品。同時，在具體業務操作中，必須恪守原則與標準，打好風險防范的基礎。

　　三要把握宏觀經濟走勢與具體產品的關系。目前，中國房地產處于上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展得非常快。2007年以來，商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產市場發展中的各類金融風險。對此，銀監會對銀行一再發出風險提示，要求銀行不能放松借貸標準，嚴格“三查”，嚴防假按揭和虛假貸款，并多次就銀行房地產貸款進行現場檢查。同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。

　　四要做好預警，控制規模與風險。近年來，出于戰略調整和經營轉型需要，境內商業銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產價格快速攀升、存在回調壓力的大背景下，商業銀行應高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險，不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。從上海地區銀行房地產信貸投放看，個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機的教訓，我國商業銀行應高度關注個人房地產貸款風險，加強信用系統建設，提高風險防范能力。

　　同時，金融監管部門要加強監管，防范和制止金融機構違規發放不符合條件的貸款。在當前動蕩的金融環境下，金融監管起著更加重要的作用。

　　五是金融創新要堅持“謹慎經營”原則。美國次級房屋抵押貸款證券化的所謂金融創新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產品，還被分配到各種金融機構的投資產品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構以其財務杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關的各種交易，這導致衍生產品價值與其真實資產價值之間的聯系被完全割斷，放大了相關投資和交易風險，使金融活動背離了金融機構的“謹慎經營”原則。當風險集中爆發時，再追溯原生信貸產品的發行質量，為時已晚。因此，在產品設計與每一單合約執行過程中，就應按照謹慎經營原則，合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡，防患于未然。

　　作者方 戎 來自：上海工行責任編輯：kaso