惠譽：中國增值稅政策不影響房地產開發商信用評級

　　惠譽評級機構19日稱中國政府最近公布的收取土地增值稅的通知不會影響中國房地產開發商的信用評級。盡管這一政策對開發商有負面影響，但其影響也由于各種積極的宏觀經濟因素而有所緩解。

　　綜合外電1月19日報道，惠譽評級機構(Fitch Ratings)19日稱中國房地產開發商的信用等級不會受中國政府最近公布的將于2月開始實施的收取土地增值稅政策影響。

　　中國國稅總局(the State Administration of Taxation)于2007年1月16日發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算，分期開發的項目以分期項目為單位清算，2月1日起執行。惠譽企業團隊副董事Michael Wu稱，市場認為這一通知以及實施土地增值稅的結果是控制房地產住宅市場的又一舉措。稅務局將根據銷售額和土地與建筑成本的差額決定每個項目的資本收益。開發商將根據項目征稅，稅率根據資本收益規模在30%至60%之間不等。如果資本收益低于銷售額的16.7%，免征土地增值稅。

　　惠譽認為土地增值稅將直接影響

房地產開發商的毛利潤。估計毛利潤在30%至35%的房地產開發商將無法承受毛利潤下降10個百分點。由于稅收累計性質，對利潤率較高開發商的影響更大。

　　他還指出，盡管這一政策對開發商有負面影響，但其影響也由于各種積極的宏觀經濟因素而有所緩解。中國房地產市場前景在中長期來看仍很積極，因為城市化進程、抵押貸款的可利用性和GDP的強勢增長都會繼續對住房市場的需求提供強大支持。稅收針對的是開發商，而不是買方，因此對住房需求的影響還有限。但是，投機者可能選擇延期購買房產的決定，直到他們認為長期的監管環境更合適。

　　從供應角度看，許多房地產開放商可能重新分配資源、更加重視中低端房產市場，因為根據相對較低土地增值稅這樣的市場能產生較低的毛利潤。但是，開發商對于各種次區域市場展望的理解、他們重新優先項目次序的能力以及他們對于可能改變新稅收政策的觀點等都可能影響這些努力。

　　具有較高間接成本如銷售和管理成本的開發商現金流量不包括增值稅計算范圍之內，可能產生的影響最大。這與惠譽的觀點一致，認為由于規模經濟有較低間接成本和在優先項目上有更大彈性的大開發商，可能受新稅收政策影響較少。許多附加成本以較高

房價的形式轉向終端用戶，這一點也很可能。可以肯定的一點是，房地產開發商需要更加關注減少間接成本，保留底線。

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