海外熱錢流入樓市 房?jī)r(jià)已成匯率指標(biāo)

　　張夢(mèng)

　　近來，從海外流入國內(nèi)的熱錢，并未因中國政府限制外資炒房而停步。一些外資仍利用政策間隙進(jìn)入中國樓市。有關(guān)專家指出，若熱錢持續(xù)大量流入，將給中國的貨幣政策操作造成巨大的困擾，并加劇國內(nèi)房?jī)r(jià)水平上漲的壓力。

　　熱錢加速布局中國

　　國家統(tǒng)計(jì)局近期的一份研究報(bào)告指出，自今年2月份起，押注人民幣升值的熱錢卷土重來。那么，這些熱錢流動(dòng)的風(fēng)向標(biāo)又將指向哪里？股市期貨、貨幣匯率、還是房地產(chǎn)？對(duì)于仍然在賭人民幣升值而進(jìn)入的跨境資本來說，投資房地產(chǎn)再合適不過。在國內(nèi)金融市場(chǎng)尚未放開的背景下，具有穩(wěn)定高收益的房地產(chǎn)行業(yè)順理成章地成為境外資本的投資平臺(tái)。

　　事實(shí)上，逡巡門外并未離去的境外資本進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑似乎更加明晰。8月21日，荷蘭ING房地產(chǎn)收購深圳地產(chǎn)大鱷金地集團(tuán)天津公司51%的股權(quán)，合作開發(fā)投資其天津項(xiàng)目“格林世界”；幾乎同時(shí)，花旗集團(tuán)也宣布斥資2000萬美元參股上海徐房集團(tuán)，以共同開發(fā)的形式參與徐匯區(qū)“建業(yè)里”改造工程。此前，荷蘭ING集團(tuán)和美國的花旗集團(tuán)都已經(jīng)嘗試過以股權(quán)投資模式介入中國內(nèi)地樓市。

　　對(duì)于7月下旬六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，有關(guān)專家認(rèn)為，只要人民幣升值的預(yù)期不消除，限制境外資本大量進(jìn)入商品房流通環(huán)節(jié)，必將把其趕入直接的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。一些業(yè)內(nèi)人士心存隱憂：另辟它途的大量境外資本，仍然可能在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)卷起一場(chǎng)“熱錢風(fēng)暴”。從今年3月上旬日本央行宣布結(jié)束超寬松貨幣政策起，已經(jīng)有不少境外房產(chǎn)基金開始從日本市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國市場(chǎng)。但這些外資不管是以直接投資的名義，還是風(fēng)險(xiǎn)投資或股權(quán)投資的名義進(jìn)來，他們都不是實(shí)際的房地產(chǎn)需求者。這些熱錢仍在巧妙地利用著政策間隙，并且他們正在上演一出“變臉大法”。在一些熱點(diǎn)城市和中西部省區(qū)，“變投資公司為合資公司”、“轉(zhuǎn)沿海熱點(diǎn)城市為內(nèi)地二線城市”、“變單純投資為園區(qū)開發(fā)”是現(xiàn)階段“騎虎難下”的國際熱錢普遍采取的“變臉大法”。而且這三種“變臉”方式實(shí)際上相互捆綁在一起。

　　房?jī)r(jià)已成匯率指標(biāo)

　　恐怕很多人都沒有想到，預(yù)測(cè)人民幣匯率變化的一個(gè)重要指標(biāo)竟然是房?jī)r(jià)。中央政府決定匯率政策時(shí)，一般決定的因素主要取決于匯率變化后對(duì)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)和非貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的整體影響。但因?yàn)閲�際游資將熱錢放在了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)與匯率糾纏在一起。國際熱錢的操作手法是，通過貿(mào)易途徑將美元換成人民幣，然后購買人民幣資產(chǎn)。由于中國資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，那么大量游資就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣做的目的是希望能夠一箭雙雕，首先是從房?jī)r(jià)上漲中獲得利潤，然后再坐等人民幣升值。這樣一來，匯率就被房?jī)r(jià)綁到了一起。當(dāng)匯率與房?jī)r(jià)綁在一起后，一切都變得復(fù)雜了。

　　與金融市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)本來是流動(dòng)性較差的市場(chǎng)，不適合短線投資。但由于地方政府追求GDP，通過政策刺激人為地提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，實(shí)際上將房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了投資市場(chǎng)，進(jìn)而演變?yōu)橥稒C(jī)市場(chǎng)，這就為國際游資提供了難得的獲利場(chǎng)所。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，境外資金直接流入房地產(chǎn)的比重，2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超過了25%，2004年前5個(gè)月達(dá)到32.6%。而到了今年初，國際熱錢對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資更是掀起一個(gè)高潮。其中花旗銀行斥資8億元買下陸家嘴寫字樓物業(yè)，澳大利亞麥格里集團(tuán)旗下MGPA花8億元收購新茂大廈。今年前3個(gè)月，外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購資金已經(jīng)超過去年全年。

　　與外資投資一樣瘋狂的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然持續(xù)上漲。據(jù)業(yè)界人士分析，不斷攀高的房?jī)r(jià)讓中央政府的匯率決策陷入兩難境地。如果堅(jiān)持人民幣匯率穩(wěn)定，中國經(jīng)濟(jì)就得承受輸入型通貨膨脹的壓力和貿(mào)易糾紛，同時(shí)還要承擔(dān)外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)不斷貶值的損失。而如果讓人民幣升值，則不僅接受了在壓力下出臺(tái)政策的尷尬現(xiàn)實(shí)，而且可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生崩盤，進(jìn)而給銀行業(yè)帶來危機(jī)。

　　封堵熱錢流入渠道

　　今年7月，建設(shè)部、商務(wù)部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(簡(jiǎn)稱《意見》)，對(duì)外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域進(jìn)行明確規(guī)范。《意見》出臺(tái)之后，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)比較活躍的形勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)。然而，對(duì)外資在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上的調(diào)控作用不大，最終結(jié)果可能是限制了熱錢炒房，卻加劇了熱錢炒地。

　　近日，上海房地局推出2006年國有土地使用權(quán)掛牌出讓1號(hào)公告，在其“競(jìng)買資格及要求”一項(xiàng)中，出現(xiàn)了一條以往從未有過的規(guī)定：參加競(jìng)買土地的境外投資者必須領(lǐng)有一年期外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照。據(jù)悉，在此之前的上海土地招拍掛中，只要資金充足，境外自然人也可以參與競(jìng)買土地。

　　據(jù)了解，此前大部分外資在參與國內(nèi)土地的競(jìng)買時(shí)，都會(huì)通過一個(gè)在境外注冊(cè)的子公司參與競(jìng)爭(zhēng)，而不會(huì)以國內(nèi)注冊(cè)公司的名義。即使對(duì)于國內(nèi)一些H股上市企業(yè)來說，他們也更愿意利用境外身份進(jìn)行交易。除了稅收因素以外，幣值也是其中非常明顯的一條考慮因素。而此次門檻的提高，要求企業(yè)在內(nèi)地注冊(cè)并擁有“外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書”，則意味著投資者就已經(jīng)具備了境內(nèi)企業(yè)的身份，那么也就只能用人民幣支付土地款。這對(duì)大多數(shù)公司來說，面臨著匯差的損失。與此同時(shí)，外匯雖然可以通過增資形式注入公司，但從目前來看，由于嚴(yán)控外資房地產(chǎn)投資，這使得審批時(shí)間很難被嚴(yán)格控制到土地款交易期限之內(nèi)。除了企業(yè)資質(zhì)之外，保證金的支付也是難題之一。由于此次門檻提高的具體操作規(guī)定沒有明確，外資公司保證金支付方式也變得難以確認(rèn)。

　　熱點(diǎn)透析