國家外管局和建設部發布通知規范外資進入房地產市場

　　[世華財訊]國家外管局和建設部發布通知規范外資進入房地產市場，嚴控外匯流轉，并要求銀行把關購房資質，定期核查實時監控，從多方面堵住外匯炒樓的灰色通道。

　　據上海證券報9月5日報道，近年來部分境外熱錢進入中國房地產市場，被視為是境內熱點城市房價上漲的一個因素。對此，中國國家外匯管理局、建設部4日公布相關規定強化房地產市場外匯管理，規范境外機構和個人購買境內商品房。一系列規定將終結外匯直接購

房時代。

　　這份《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》規定，境外主體辦理購房結匯時，應提交房地產主管部門出具的商品房預售合同登記備案文件等相關材料，結匯資金直接劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，所購房產轉讓取得的人民幣資金須經審核后方可購匯匯出。

　　《通知》對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行了明確規定：凡外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得借用外債；境外主體并購或收購境內房地產企業未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，不予辦理轉股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內的資金不得用于房地產開發和經營。

　　國家外匯管理局、建設部還要求加強對境內商品房交易外匯收支及匯兌的統計監測。要求各外匯指定銀行、外匯分局及時匯總上報境外主體購買境內商品房有關外匯收支和匯兌的統計信息。房地產主管部門應嚴格執行商品房預售合同登記備案制度。

　　據介紹，目前世界上許多國家都嚴格限制非居民買賣本國商品房。根據國際貨幣基金組織統計，在其187個成員中，有137個成員對非居民投資本國房地產進行管制。

　　國家外匯管理局表示，境外機構和個人購買境內商品房屬于資本項目交易，按照自用和實需原則進行管理也是國際通行做法。這個文件的發布，有利于加強和改進房地產市場宏觀調控，也有利于規范房地產項下跨境資本流動秩序，促進中國國際收支基本平衡。

　　4日，國家外匯管理局和建設部聯合公布《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，這標志著“限外購房”調控新政中關于限制外匯炒樓的細則終于露面了。業內人士評價，外匯流轉環節的控制是實現調控目標的重要手段，而從新規內容上看，其規范的主要目的不在限制，而在監管。

　　《通知》規定，無論是境外機構、境外個人還是港澳臺居民與華僑，在符合國稅總局171號文件要求的購房條件之后，有關外匯結匯的流程則按以下規定辦理：

　　一、從境外匯入購房款的，應持相關文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后直接劃入房地產開發企業的人民幣賬戶。

　　二、從境內外匯賬戶支付購房款的，外匯指定銀行同樣將購房結匯資金直接劃入房地產開發企業人民幣賬戶。境內代表機構經常項目賬戶資金不得結匯購買境內商品房。房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留境內分支、代表機構、境外個人、港澳臺居民和華僑直接由境外匯入的購房款。

　　據了解，此前，境外個人通過外匯直接購房的情況比較普遍，而境外機構購房多采用結匯成人民幣后購房的方式。“因此，這一結匯要求對外資購房并不造成實質的影響，只有心理作用。”上海同策房產總裁孫益功表示，這種將外資購房全部統一為人民幣支付的方式，與其說是限制購房，不如說是方便金融系統對外資購房行為的監管和統計。

　　一位上海浦發銀行支行行長分析，這一政策也可以保護國內開發商在人民幣升值周期下的匯率損失，手中拿著大量美元，對于開發商來說未必劃算。

　　根據新規，外資能否在境內購房的資格認定，最終在外匯流轉環節得到控制。而承擔審批責任的是外匯部門指定的銀行系統。

　　《通知》規定，無論是機構、個人還是港澳臺居民，在購買符合實際需要的自用商品房時，須向外匯指定銀行提交若干文件。除了商品房銷售合同或預售合同、房地產主管部門出具的所購商品房預售合同登記備案證明外，三類購房主體須提交的不同文件包括：機構性購房須提交境內分支、代表機構獲準設立的批準文件和有效登記證明；所購商品房符合實需自用原則的書面承諾。

　　特別值得注意的是，境內工作、學習時間超過一年的境外個人須提交有效護照等身份證明；一年期以上的境內有效勞動雇傭合同或學籍證明。港澳臺居民和華僑須提交《港澳居民往來內地通行證》等有效身份證明。

　　業內人士表示，銀行系統能否細致到位地執行資格審查是此次規范外資購房的關鍵。該人士稱，在目前外資炒房已經明顯減少的情況下，銀行的審查壓力也不會太大。

　　但是，上海某中介機構研究人士表示，文件中對“有效護照等身份證明”、“《港澳居民往來內地通行證》等有效身份證明”的說法仍不完全明確，對于此前上海討論的“一證一房，多證多房”的說法并未給出最終的定論。

　　《通知》規定，外匯指定銀行應按規定，嚴格審核和辦理境內分支、代表機構和境外個人買賣境內商品房的外匯收支和匯兌業務。同時，需要按月匯總境內分支、代表機構和境外個人購買境內商品房的外匯收支和匯兌情況，于每月10日前，將上月情況制表后報送所在地外匯局。

　　而外匯局應加強對境內分支、代表機構和境外個人買賣商品房外匯收支以及匯兌的統計監測和監督管理，并加強與當地房地產主管部門的聯系和溝通。每月15日前，將轄區內上月有關統計數據制表后，上報國家外匯管理局。

　　業內人士稱，將外資購房以人民幣方式統一管理有助于對外資購房行為的實時監控，而此前以外匯直接購房的方式令外匯監管部門無法直接掌握真實的市場交易數額。

　　新政的另一個重點是從嚴控制外匯流轉。

　　《通知》規定，外商投資房地產企業注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核準；外商投資房地產企業的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業外匯登記或登記變更。

　　另外，境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。

　　一位銀行人士解釋，如果外匯管理部門不出具與交易有關的收匯和結匯證明，工商管理部門是不會進行股權變更登記的。

　　《通知》還規定，境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發和經營。上述銀行人士稱，以往，無論是從國外直接進入的資本項目外匯賬戶，還是國內貿易產生的經常項目外匯賬戶，并沒有明確規定不能用于房地產開發經營，顯然，這一政策將對未來外資投資房地產產生較大影響。

　　據業內人士介紹，海外資本介入地產的模式通常有5種模式：直接成立外資房地產公司從事房地產開發和經營；內資房地產企業“外資化”；非居民和居民個人投資；外資銀行信貸；非

　　一堵企業灰色通道。新規定對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行明確限定，正是為堵部分資金押寶人民幣升值，在前期潛入內地后，通過舉借外債（如果人民幣升值收益大于貸款違約損失，這些資金不惜違約）、房地產股權投資甚至改變外匯匯入用途直接投入到房地產開發上，一方面炒熱房地產市場，一方面等候人民幣升值，獲得雙重收益。新規定還要求結匯資金直接劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，所購房產轉讓取得的人民幣資金須經審核后方可購匯匯出。

　　二堵個人灰色通道。新規在個人購房方面要求，從境外匯入購房款的，應持一年期以上的境內有效勞動雇傭合同或學籍證明等規定文件向外匯指定銀行申請，并將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，而房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。同時因故不能完成商品房交易，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，則需外匯指定銀行進行真實性審核確認后，方可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶。

　　(徐志嬌 編輯)