標準小康家庭理財 不動產投資比例不宜過高

　　在外人的眼里，51歲的金女士一家應算是長沙市民中的標準小康家庭。金女士就職于長沙市政府下屬一事業單位，丈夫在省內某大型國有企業從事高級行政管理工作；而唯一的獨生女兒大學畢業后也工作好幾年了。一家三口幸福美滿，其樂融融。說起這種家庭，大家都認為金女士一家應是衣食無憂，富足有余，可偏偏金女士一家就是沒存到什么錢，銀行存款幾乎為零。

　　“這幾年，我都把絕大部分資金投資到房地產方面，而其他方面的投資則從未涉足。”電話那頭，金女士焦急地向本報理財專家談起了自己置業經歷。她說，目前她傷神的就是想如何將自己投資的多處商鋪盤活增值，同時，一家人也并未在保險方面有過任何計劃，夫妻兩人退休養老該如何籌劃，更讓自己擔心。

　　理財經歷

　　房產多處卻“身無分文”

　　“說起來確實是有點難以置信，自己買房子買得銀行存款搗騰個精光。”讓金女士花了大代價的是長沙五一廣場的二處商鋪。2000年，她認購了該處一樓一個14平方米的鋪面，總價約32萬元；同時還購買了該處夾層19平米的鋪面，總價約37萬元。談到這次耗資69萬元的投資，金女士抱怨自己當時有點頭腦發熱。因為在近四年的時間里，不僅夾層的鋪面一直閑置租不出去，一樓的鋪面也只能收到每月700元的租金。

　　此外，金女士還在深圳市區買了一套100平米的小高層住房。由于地處深圳市區(關內)，又緊靠深圳新建的大學城，因此這處總價23萬元的房產不僅買得比較劃算，而且立馬就租了出去。現在每月都有1000元的租金匯入她的賬戶。

　　收支兩高擔心養老

　　作為事業編制的公務員，金女士每月工資收入有2500元；在大型國企做高層管理的丈夫每個月則有4000元的薪金。而女兒每月也有2000元的工資。丈夫每個月基本還有400元的住房公積金的積累，加上每月1700元的房租收入，粗略一算家庭年收入已在10萬元以上。同時，目前家庭不僅沒有任何負債，也沒有上一輩的老人要贍養。

　　不過主宰家里財政大權的金女士消費也不秀氣。家里每個月的各項支出高達4000元左右。因此，金女士盤算著今后該如何做個存錢儲蓄計劃。此外，雖然夫妻兩人都有單位的社保，可一旦退休就面臨未來的養老問題。更何況一個家人到目前都沒有購買過任何保險，在盤活不良收益的房產實現增值的同時，如何定制合理的保險計劃也是她所關心的。

　　理財計劃

　　交通銀行長沙分行個人理財中心 方 煒

　　綜合分析：

　　1.收支分析　　該家庭是一個中高收入的工薪家庭，家庭年現金收入9.84萬元(女兒參加工作后沒有節余，暫不納入計算)，家庭月日常支出4000元，另外每年有旅游支出近2萬元，年積蓄約為3萬元，占總收入的30%左右，相對于積蓄率普遍較高的中老年人來說，這個比例偏低。家庭支出應削減非必要開支，充分利用未退休的幾年時間增加積蓄；

　　2.資產分析　　該家庭由于投資理念的偏差，全部為房產類投資，投資方向單一，特別是在五一廣場附近投資的商鋪，由于開發方經營模式與五一廣場人流量分布南偏等問題，商鋪投資收益低，夾層投資后一直沒有租出去，基本上沒有收益，一層鋪面年租金收入與32萬的投資額相比較只有2.6%，遠低于一般的金融投資產品；深圳房產投資買價上比較合算，但月租金1000元只能算正常水平，大學城所在的南山區不是深圳市內繁華地段，但如果能充分了解當地房產求租信息，將月租金收入再提高200-300元還是有可能的；由于房產屬于不動產投資，占比過高造成家庭資產流動性不高。

　　3.保障分析　　夫妻倆除了社保與醫保外，沒有其他的保險計劃，由于家庭沒有老人需要贍養，女兒也已參加工作，沒有家庭負債，故家庭保障的主要方向應該是養老與健康。夫妻倆年齡較大，健康方面產生的風險將越來越大，在既無家庭流動資產備用，又沒有購買保險的情況下，將是家庭財務狀況穩定的重大隱患。

　　4.財務分析　　商鋪投資資產收益不高，遭受損失的風險較大，家庭資產流動性極低，如果近期內有支付需求的話，將會出現周轉困難，這些問題產生的最根本原因就是投資不當。

　　首先，房產投資比例過高，是極其錯誤的資產配置，一般來說，房產投資占家庭資產的30%-40%比較適宜，除非本身對房地產市場特別熟悉，最高不要超過60%，否則將會影響資產流動性，極易造成支付困難；其次，對于未成熟的樓盤，投資風險一般比較高，集中投資額過高，不符合分散風險要求，且該家庭投資的商鋪屬于綜合樓的裙樓，只適合中高檔特色餐飲、便民服務等少數對周圍規模效應要求相對較低的行業，屬于商鋪里投資風險較高的一種，如當時在長沙五一廣場兩處商鋪只選一處，則現在家庭財務狀況要好得多；

　　5.財務目標分析　　由于夫妻倆收入支出均較高，在不過于降低生活質量的前提下，適量壓縮不必要開支，制訂一個儲蓄計劃是可行且有必要的；最關鍵的目標應該是如何盤活資產，改善家庭財務狀況。

　　理財建議：

　　1.房產投資　　針對商鋪投資一直沒有取得收益的情況，有兩種可能選擇，其一是關注求租信息或借助房產中介，盡早將閑置的夾層商鋪出租，就算租金低于正常水平，也比閑置好，這樣的優點是既可以取得少量收益，又可免除變更投資的交易成本，該商鋪雖效益不好，但五一廣場周邊屬于長沙市中心最繁華地段，持有等待升值的可能性還是存在，缺點是沒有解決家庭資產流動性問題；其二是在剔除交易費用后較最初購入價不虧或略有盈利的價格下出售夾層商鋪，投資于金融資產，既可增加家庭資產的流動性，又可迅速盤活投資不當的商鋪，化解集中投資風險，難點是尋找出售機會，要等待合適的購買者，且在調整投資過程中應注意交易費用與再投資風險，避免再次被套。

　　如果出售，建議收回的資金15萬元投資于收益穩定、流動性好的貨幣市場基金，作為家庭備付(其中約5萬元準備女兒結婚時用)，升息后，貨幣市場基金的7天年化收益率在3%左右，如正在發行中的銀河銀富貨幣基金、海富通貨幣基金及進入開放期的華安現金富利投資基金均是不錯的選擇，這些基金的購買手續簡便，方式靈活，如交行儲戶不但可在銀行柜臺購買基金，還可通過網上銀行、電話銀行以及自助銀行的多媒體查詢機辦理，而且基金贖回為T+1，資金回收快；收回資金的剩余部分，建議投資于平衡型開放式基金，既能達到在現在股市比較低迷的行情下低成本投資的目的，又較純股票基金風險低，比較適合中老年投資者，如：海富通收益增長、德勝穩健、寶康靈活配置等。

　　2.儲蓄計劃　　擁有一定家庭資產的中年人，適當提高自己的生活質量是應該的，但在家庭現金流動性較為緊張時期，可以考慮適當削減開支，將家庭開支結構進行分析，科學合理安排支出，如服裝等方面的支出采取少而精，不要過多追求量，講究質量款式但不一定全部為高檔品牌；通過合理安排，預計家庭年節余額可達到4萬元以上，至退休時，可新增積蓄16萬元左右，加上原有投資已有近50萬元的金融資產與兩處房產(現值55萬元)，每年的投資收益與房產租金收入加上退休工資，足夠支持夫妻倆有個安逸富裕的晚年生活。如沒有為女兒留過多遺產的打算，夫妻倆退休后可考慮增加健身、娛樂、旅游等活動，適量消耗其金融資產進一步提高自己的生活質量。

　　保險計劃

　　平安人壽保險顧問　　卓 煥

　　綜合分析：

　　金女士和丈夫均已年過50歲，都希望退休之后可以安享晚年。夫妻都有社保，但為了保證退休后生活品質不下降，應及早制定補充養老計劃。

　　1.增值型保險解決后顧之憂　　目前市面上的分紅型、年金型、萬能型壽險均適合養老保障需求，建議金女士選擇購買以萬能壽險為代表的儲蓄增值型保險以解決后顧之憂。相比其他險種，萬能壽險不僅可以實現“保本保收益”，還能夠讓客戶資產保持增值。因此，建議金女士為自己購買智富人生萬能壽險，年交費為15000元，交9年。60歲開始領取養老金，每月領1000元，至少領到71歲。按年利率3.0%計算，金女士71歲時帳戶中還有56171元養老金。若投資回報達到4%，71歲時帳戶還有82951元養老金可以繼續領用。

　　2.完善重大疾病和醫療保障　　由于金女士與丈夫已年過五十，大多數保險公司已不接受超過50歲的高齡重大疾病的保險。目前有泰康生命關愛重疾險、康寧重大疾病保險兩款保險能夠分散金女士和丈夫的健康和意外風險。具體保額可在5萬-10萬之間，然后附加住院醫療保險、附加意外傷害保險。每年保費支出控制在5000元-10000元之間。這樣配合社會統籌醫療保險，金女士夫婦將有堅實的保障基礎。女兒的保險計劃以儲蓄增值兼顧保障型的保險(比如，平安鴻祥兩全保險、智富人生等保險)，以及意外和住院費用型保險為主，這樣保費便宜，保障高。