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記者 董山峰
建設(shè)部9月20日發(fā)布《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》，通過一系列翔實(shí)的數(shù)據(jù)告訴人們：中央宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)，宏觀調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。然而在這一系列幾乎全部令人樂觀的數(shù)據(jù)中，只有一組數(shù)據(jù)出人意料。這組數(shù)據(jù)表明：在宏觀調(diào)控的大背景下我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不降反升，且上漲較快。記者的采訪便從這里入手——
房地產(chǎn)市場(chǎng)只有一組數(shù)字出乎意料
隨著建設(shè)部9月20日發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行最新情況,各新聞媒體幾乎同時(shí)發(fā)布了一個(gè)令人振奮的消息 我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn),宏觀調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。
建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)介紹,4月份以來,房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積、商品房新開工面積與施工面積的增幅明顯回落,投資需求膨脹勢(shì)頭得到有效控制,對(duì)抑制未來一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將產(chǎn)生積極影響。
這位負(fù)責(zé)人告訴記者,在宏觀調(diào)控精神的指導(dǎo)下,各地貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》下了很大功夫——嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模,放慢因拆遷而引起的被動(dòng)性住房需求的釋放速度,緩解住房供求矛盾,這些舉措對(duì)于控制投資規(guī)模和未來的市場(chǎng)供應(yīng)量起到了重要作用。
據(jù)透露,按照中央對(duì)宏觀調(diào)控的統(tǒng)一部署,銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款,上海、杭州、南京等地果斷采取了限制炒樓花、制止炒房號(hào)等措施,使投機(jī)性購(gòu)房得到有效抑制,并減少了投資性購(gòu)房需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)主體逐步理性化。以上措施客觀上迫使自有資金不足、實(shí)力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目,退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,促進(jìn)了開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
此外,我國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批,嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模,從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng),限制高檔商品房用地,加大中低價(jià)位、中小戶型住房用地的供應(yīng)等舉措也對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)用地的市場(chǎng)化配置,抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長(zhǎng),改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了積極作用。
建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人所介紹的情況為一組權(quán)威數(shù)字所證實(shí)
——1至8月份我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7184.6億元,同比增長(zhǎng)28.8%,比一季度回落12.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增幅明顯回落,并逐步趨于穩(wěn)定。
——土地供應(yīng)增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制。新購(gòu)置土地面積2.14億平方米,同比增長(zhǎng)6.0%,比一季度回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。
——房屋拆遷規(guī)模明顯下降。據(jù)對(duì)27個(gè)省 自治區(qū)、直轄市 的統(tǒng)計(jì),上半年拆遷總量同比下降了56%。
——商品房銷售增長(zhǎng)繼續(xù)高于竣工增長(zhǎng),但增幅回落。商品房銷售面積為1.56億平方米 竣工面積1.40億平方米 ,同比增長(zhǎng)23% 竣工面積增幅為11.6% ,比一季度回落12.4個(gè)百分點(diǎn)。商品住房銷售面積為1.38億平方米 竣工面積1.15億平方米 ,同比增長(zhǎng)21.5% 竣工面積增幅為10.5% ,比一季度回落14.8個(gè)百分點(diǎn)。
——商品房空置面積有所下降。8月底,商品房空置面積0.97億平方米,同比減少0.8%,比去年底減少3%。
——銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款得到有效控制。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì),今年8月底,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額比年初增加640億元,比去年同期少增770億元;房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,國(guó)內(nèi)貸款2112億元,同比增長(zhǎng)8.9%,比一季度回落21.8個(gè)百分點(diǎn);國(guó)內(nèi)貸款占開發(fā)資金總量的20.7%,比去年同期下降4.3個(gè)百分點(diǎn),比一季度下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。
在以上這組令人振奮的數(shù)字之外,記者也讀到另外一組數(shù)據(jù)——我國(guó)商品房平均價(jià)格有所攀升。商品房平均價(jià)格2749元/平方米,同比增長(zhǎng)13.5%,比一季度上漲了6.9%;商品住宅平均價(jià)格2525元/平方米,同比增長(zhǎng)11.2%,比一季度上漲了4.7%——這是在宏觀調(diào)控的大背景下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一一組出人意料的數(shù)字。
房?jī)r(jià)較快上漲背后有五個(gè)關(guān)鍵原因
當(dāng)記者把“為何當(dāng)前部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快”這個(gè)問題向建設(shè)部有關(guān)專家提出后,這位專家說 “這一問題實(shí)際上是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾的進(jìn)一步延續(xù)。”
如果說房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)不易理解,以下具體事實(shí)則清晰地向我們?cè)忈屃恕敖Y(jié)構(gòu)性矛盾”產(chǎn)生的原因以及造成的結(jié)果
事實(shí)一 我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例下降。1至8月,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)4.4%,占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%,部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少更加明顯;
事實(shí)二 一些城市中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求,推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升;
事實(shí)三 我國(guó)局部地區(qū)商品房階段性供不應(yīng)求帶來房?jī)r(jià)上漲;
事實(shí)四 據(jù)建設(shè)部掌握的情況,部分開發(fā)企業(yè)利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱,惡意炒作,加上個(gè)別媒體不加甄別,大加渲染,使部分消費(fèi)者盲目跟風(fēng),造成局部地區(qū)、個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲;
事實(shí)五 我國(guó)土地和建筑材料價(jià)格上漲、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加也一定程度地提升了房?jī)r(jià)。
“部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲問題,必須引起高度重視。”建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)說。
調(diào)整結(jié)構(gòu)是緩解房?jī)r(jià)上漲壓力的關(guān)鍵
“緩解房?jī)r(jià)上漲壓力的關(guān)鍵,是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu);調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵,是加大中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例。”建設(shè)部新聞中心畢建玲處長(zhǎng)對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的看法和許多專家完全一致。
按照中央宏觀調(diào)控的要求,建設(shè)部已經(jīng)制定了緩解房?jī)r(jià)上漲壓力的具體舉措。他們將指導(dǎo)督促各地加強(qiáng)規(guī)劃和土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用,控制非住宅和高檔項(xiàng)目投資,加大普通商品住房用地的供應(yīng)規(guī)模,以盡快緩解當(dāng)前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題。
建設(shè)部同時(shí)要求各地繼續(xù)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》,確保今年全國(guó)房屋拆遷總量比去年有明顯減少,以緩解市場(chǎng)供求矛盾。
有消息說,建設(shè)部將要推廣上海、杭州等地的做法,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè),全面、準(zhǔn)確采集反映供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的各類即時(shí)信息,為適時(shí)適度地實(shí)施宏觀調(diào)控提供決策依據(jù),并通過信息披露,引導(dǎo)理性投資與消費(fèi)。
建設(shè)部在其最新形成的有關(guān)房地產(chǎn)運(yùn)行情況的報(bào)告中透露 鑒于當(dāng)前宏觀調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn),該部將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)觀察,加強(qiáng)分類指導(dǎo),加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,使中央各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步落到實(shí)處。
有以上措施作基礎(chǔ),針對(duì)目前宏觀調(diào)控作用下我國(guó)房?jī)r(jià)仍上漲較快的現(xiàn)象,建設(shè)部權(quán)威專家作出了以下結(jié)論 中央采取的宏觀調(diào)控措施正在各地有效落實(shí),成果逐步顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持了平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì),并朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。隨著近年來新開工項(xiàng)目將逐步進(jìn)入市場(chǎng),在一段時(shí)間內(nèi)商品房供應(yīng)仍將保持一定規(guī)模;拆遷規(guī)模得到控制后,被動(dòng)性住房需求的減少,使得市場(chǎng)需求釋放的節(jié)奏放緩,部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的局面將有所改善;中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度加大,市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾將得到一定的緩解;如果各地注意把握好節(jié)奏,房?jī)r(jià)總體上可以保持相對(duì)平穩(wěn)。
建設(shè)部專家結(jié)論所傳遞出的穩(wěn)健樂觀與不久前出現(xiàn)的一個(gè)令人擔(dān)心的聲音形成鮮明對(duì)照———那個(gè)聲音來自摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬.羅奇,他在一篇研究報(bào)告中聲稱,目前全世界2/3的國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括 中國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、韓國(guó)等。中國(guó)收緊銀根加上預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策正常化兩個(gè)因素,對(duì)資金的流入可能造成致命影響,使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看似接近爆炸的邊緣。
不久前在海南召開的“21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上,與會(huì)權(quán)威專家的預(yù)測(cè)與建設(shè)部專家的意見不謀而合。他們預(yù)言 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年將會(huì)出現(xiàn)三個(gè)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)投資增速過快的勢(shì)頭將明顯降溫;房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較快發(fā)展;房?jī)r(jià)上升較快的勢(shì)頭會(huì)受到遏制,逐漸趨于平穩(wěn)。
我們注意到,最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字正在支持中國(guó)專家而不是史蒂芬.羅奇。這個(gè)事實(shí)使我們不僅可以理智地面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)較快上漲的現(xiàn)象,而且對(duì)宏觀調(diào)控更加充滿信心。
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