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大多數的購房者都非常關心入住后的物業管理問題，所以在簽訂購房合同時往往會詳細詢問。開發商一般也會詳細說明將來需收取的物業管理費數額、標準、服務內容等，甚至將此內容寫進購房合同中。可是客戶入住后，有時卻發現實際情況與當初發展商的承諾不盡相同。例如有的項目原來說24小時供應熱水，業主入住后卻無法開通；而原定的物業管理費，入住后才發現高了一大截。
當住戶找物業管理公司詢問時，物業公司稱自己是依據國家標準收費，開發商說的不算數。找開發商詢問，發展商則非常遺憾地表示，現在物業管理工作交給了專業的物業管理公司，自己也沒有辦法約束，所以只能很抱歉了。這就使得購房者非常窩火，覺得自己受了騙。
分析上述問題，關鍵之處有兩點：一是發展商能不能對物業管理問題作出承諾；二是對這種承諾引發的法律后果，發展商應否承擔法律責任。
對于第一個問題，物業管理與房屋買賣均是兩種獨立的法律關系。房屋買賣當事人一方是發展商，另一方是購房客戶，兩者間是買賣合同關系。物業管理當事人一方是物業管理公司，一方是住戶，兩者間是服務合同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合，比如購房客戶往往就是住戶，而賣房的發展商也可能又承擔了物業管理者的角色，但無論如何，不能抹殺這兩種合同關系的獨立與區別。而物業管理費用、標準、服務內容等，實際上就是物業管理法律關系中的種種權利、義務、責任，只能由物業管理公司予以確立。
在房屋預售前，開發商可以與物業管理公司談定前期物業管理協議，確定物業管理服務內容、方式、收費等事項。然后，開發商在售樓時，可以對相關物業管理問題作出必要的說明、解釋，以便增加該物業的賣點，同時方便廣大購房者進行綜合的比較、選擇、決定。
但是開發商不能將有關物業管理具體內容的條款直接規定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當處分他人的權利。開發商沒有簽訂這種條款的主體資格，這項工作應當由物業管理公司直接與購房客戶簽訂協議。
最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十一條規定：“行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。”依據《民法通則》的規定，對于重大誤解情形，一方有權請求人民法院或仲裁機關予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開始起無效。同時，我國《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失……”
這就是說，如果開發商在購房合同中承諾了物業管理條款、內容，而購房客戶認為自己受誤導而簽約并遭受較大經濟損失，則該客戶可以要求撤銷該購房合同，雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失，例如裝修費等，則可以提出索賠請求。
北京理格豐律師事務所 郭玉濤
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