|
今年9月3日，建設部發布的修訂后的《城市商品房預售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)明確規定：開發商必須在房屋交付使用之日起90日內，為購房人辦下房產證。由于開發商的原因，購房人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房產證的，除雙方有特殊約定外，開發商應當承擔違約責任。因房產證未能辦理導致的房產交易糾紛北京早已屢見不鮮，業主入住后很久拿不到產權證的現象極其普遍，因此《辦法》的出臺引起媒體極大關注。然而，買房辦證的事情并沒有想象的那樣簡單。筆者經過對有關各方進行核實，“90天辦證”至少在北
京還有很大的困難。那么，房產證究竟為何難辦？“90天”的時限規定到底有沒有可操作性？《辦法》又將對房屋交易買賣產生怎樣的影響呢？
房產證為何如此難辦
筆者從北京市消費者協會得知，今年上半年，消費者買房后未能按時或者根本沒有拿到房產證的投訴有30起，占房地產類投訴的10%。同時，相關統計數字顯示，目前京城約有30%的業主不能及時拿到房產證。 在今年年初，法院判決的一起有關房產證的相關案例中，被告北京首元房地產開發公司，因未按合同約定期限為原告購房人王女士辦理房產證，而被法院判令其限期為王女士辦理房產證，并按已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準，賠償王女士逾期辦證的違約金15萬余元。從本文所列舉的典型案例不難看出，產權證不僅僅牽涉到廣大業主的利益，同時作為開發商，也要時不時品嘗“產權證難辦”結出的苦果。那么產權證究竟為何如此難辦？經調查，筆者認為主要是由以下幾點原因造成的。
違法、違規項目，無法辦理產權證。在房地產項目的開發建設過程中，一旦出現違法建設、違規操作的情況，開發商想要順利辦下大產權(即整個項目的產權證)，基本不可能。違法、違規情況包括：(1)利用集體所有土地開發的項目；(2)未經立項批準的項目；(3)項目未取得規劃審批或超出規劃審批；(4)沒有預售許可證；(5)未經驗收或驗收不合格的房屋；(6)土地或房屋未解除抵押的；(7)開發商未交納相關稅費的。以上七條，都是直接影響開發商取得大產權的“致命傷”。這些問題一天得不到解決，大產權就一天辦不了。如果大產權辦不下來，小業主們的房產證就無法辦理，開發商只能一拖再拖。因此，一些業主三五年都拿不到自己的產權證也就不足為怪了。而在目前有關產權證糾紛中，有相當部分均是由以上因素造成的。
程序繁瑣，超限辦理實屬無奈。據調查，在開發商按揭貸款售房的操作過程中，按照銀行的規矩，開發商需要在貸款銀行押一筆保證金。一旦業主拖欠銀行還款，銀行將直接從保證金中劃款來彌補損失，直到業主將房產證抵押到銀行，開發商才能解除保證責任。因此，為了盡早解除保證責任，拿回資金，開發商往往在購房合同的補充協議中特別約定由業主委托開發商代辦產權、代繳各項稅費，以便盡早辦下產權證。但是，一個沒有“致命傷”的項目，開發商又積極履行配合業主辦理產權證的義務，業主們是否就能在90日內得到房產證呢？結果仍是“不可能”。
某合資開發公司權屬開發部劉經理介紹說，一般情況下，從項目完工，到開發商取得大產權證，有以下幾個步驟：首先，開發商要申請市建設委員會進行竣工驗收，取得竣工驗收備案表，這大約需要一個月的時間；其次，竣工驗收合格后，開發商要聘請有資質的測繪機構進行實測，出具測繪報告和圖表。根據項目大小和戶型的復雜程度，大約需要兩個星期到一個月時間不等；第三，到土地管理部門申請核實地價款，簽訂土地出讓合同的補充協議，即核實項目的實際面積是否超出了土地出讓合同中批準的規劃設計，應補繳或退還多少土地出讓金。補充協議經過層層審批，按土地管理部門的受理時限，需要40個工作日，也就是大約兩個月；第四，在以上三步都完成后，開發商才可以到房管部門申請辦理大產權，一般還需要一個月。通常情況下，第一、二步在交房前就應該完成，因此，開發商在交房后到取得大產權至少還需要三個月的時間。完成了上述工作，開發商才可以開始協助小業主辦理產權證，所以，要在90天內就讓小業主拿到產權證，可能性不大。
人手吃緊”是影響相關部門辦證速度的最大瓶頸。筆者首先采訪了某區房管交易部門的一位工作人員，得到了這樣的答復：在資料齊全的情況下，單件項目核發房產證從申報到發證，理論上講，只需要20個工作日。但是，筆者在市房管部門發現，在這里辦理產權證的時間卻相對較長。首先，申請小產權的業主，都會拿到一張收件單，上面有接到申請資料的時間，并且寫明，在兩個月后可到市房管部門查詢辦理結果，如果遇到國家法定節假日，則往后順延；其次如果申請事項中涉及上報審批、外部征詢意見、補充申辦材料、繳費等環節，則辦理時限即時中止，辦結日期也相應順延。也就是說，在市房管部門辦理小產權，至少也需要60天的時間。
據了解，由于各區縣和市房管部門辦理產權的科室一般只配備兩到三人，辦證人員同時還要參加機關里面的所有活動，平均下來每個辦證人員要面對數十個樓盤項目和與日俱增的二手房過戶辦證工作，因此對上萬個小業主的產權證辦理，其工作量可想而知。
維權意義大于操作性
綜合筆者對相關開發上級政府部門的采訪，要在90天內為業主辦下小產權，確實比較困難，難怪有些開發商表示，寧肯不賣房，也不能把這一時限寫進合同。
據此，北京隆安律師事務所資深律師陳旭在接受筆者采訪時提出，雖然此次《辦法》的出臺有關部門是出于好意，但卻有些“脫離實際”。首先，2003年6月實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)中就已經對此做出了規定。而司法解釋效力要大于行政法規效力，所以修正令在該條款的修改上并無新意。此外，開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》時，都會把辦理產權證的時間在合同中進行約定。即使業主有所不滿，也只能接受。否則，只能不買。陳旭律師認為，此次《辦法》的出臺，對購房人而言，實際操作性較弱。但他同時表示，“新辦法”的實際操作性不強并不意味著開發商就可以不受約束，任意拖延辦理時間。同時，作為廣大業主來說，積極利用“新辦法”的相關規定維護自身的權益是完全可行的。
如果某些開發商繼續沿襲以往的做法，堅持不把為業主辦下房產證的具體期限寫進合同，他就會發現，“90天”的緊箍咒已經自動套到了自己的頭上。因為，《辦法》第十二條第二款和高院《司法解釋》第十八條所表述的正是合同法中的“意思自治”原則，即只要雙方的約定不違反法律法規的禁止性規范，就依約定執行，否則依有關法律法規的規定……因此，如果開發商在合同里沒有約定具體時限，那么即表示他將完全受到兩個法條的約束。業主一旦由于開發商的原因沒能在交房后90天內取得房產證，便可以要求開發商依法承擔違約責任。
殷蘇峰 柴欣媛
| 
