加息使月供增加 貸款買房者受傷總難免的

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　　陳清河

　　加息，對(duì)于房貸族來說，顯然不是一個(gè)好消息。

　　眾所周知，我國(guó)的利率水平自1990年代的經(jīng)濟(jì)過熱以來，經(jīng)過八次降息之后，達(dá)到了目前一年期銀行存款利率僅為1.98%的低水平，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款利率則為5.04%。美 國(guó)過去40年來住房抵押貸款利率平均在8%-9%。從長(zhǎng)期來看，中國(guó)抵押貸款利率存在很大上升空 間。

　　一般認(rèn)為，加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng)。那么，加息到底是如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的呢？值得注意的是，目前北京市各大商業(yè)銀行紛紛收縮房貸，一些銀行開始對(duì)第二套，或第三套房采取提高利率的方法。在這種背景下，如果小幅加息，將目前的利率上浮25個(gè)基點(diǎn)(0.25%)的話，對(duì)貸款者影響也不是太大。

　　欲購房者成本提高

　　8月消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲5.3%,有房地產(chǎn)發(fā)展商認(rèn)為,這個(gè)數(shù)據(jù)比較有意思，與7月漲幅一樣。如果超過這個(gè)幅度，利率就要上調(diào)，盡管這次沒有出現(xiàn)，但預(yù)期漲的趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)成本有進(jìn)一步上揚(yáng)的可能性加大，直接影響就是支撐房?jī)r(jià)不會(huì)回落，甚至?xí)�推進(jìn)房?jī)r(jià)上行。

　　不過也有發(fā)展商認(rèn)為，一個(gè)月指數(shù)的變動(dòng)對(duì)行業(yè)的變化影響很難預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)效應(yīng)的顯現(xiàn)都有一個(gè)時(shí)滯，即使這個(gè)變化會(huì)帶來一些影響，但不會(huì)非常巨大，要表現(xiàn)出來也會(huì)等幾個(gè)月甚至一年后。

　　不少業(yè)內(nèi)人士和市民都開始憂慮，由此下去會(huì)否造成樓價(jià)升得過快過急，影響市民的購買力。如果消費(fèi)物價(jià)指數(shù)再以超過去年同期甚至預(yù)期的幅度上漲，對(duì)北京樓價(jià)上升太快推波助瀾，可能會(huì)影響一部分希望改善居住環(huán)境的二、三次置業(yè)者的購房欲望，該批買家在廣州購房者中占了較大的比例。

　　搜房發(fā)布其最新一項(xiàng)大型調(diào)查結(jié)果：如果房貸加息，滬市民將有77%的購房計(jì)劃受到影響，只有23%的購房打算仍將按原定步驟實(shí)施。

　　在這77%接受調(diào)查的潛在購房者中，約有20%的人明確表示，如果加息，其將選擇取消貸款購房的計(jì)劃；約有29%的人表示會(huì)暫時(shí)推遲購房計(jì)劃或者降低貸款比例；另有28%的人則是選擇了觀望等待，期盼會(huì)有其他有利于房貸的跟進(jìn)利好措施。相對(duì)的，明確表示加息與否對(duì)其購房不產(chǎn)生任何影響的，只占到被調(diào)查人群總數(shù)的23%。

　　其實(shí)，居民對(duì)加息的“恐慌”大可不必。他認(rèn)為，利率即使上升，政策本意也并非是限制消費(fèi)，而是鼓勵(lì)自住購房需求、打壓投機(jī)需求，從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)宏觀調(diào)控顯效的目的——適當(dāng)加息對(duì)自住購房者負(fù)擔(dān)加重不大。

　　月供占居民家庭月收入的30%-50%為宜。我們假設(shè)某居民家庭的月收入為8630元，家庭積蓄擁有首付能力并準(zhǔn)備用月收入的50%支付月供，則根據(jù)前面的測(cè)算，該家庭具備購買價(jià)值100萬的住房的能力。假設(shè)利率升高到6%、7%或8%，則該家庭的購房支付能力將分別下降到原來的86.36%、77.83%、70.57%，換而言之，該家庭將買不起100萬的房子，而只能購買70-86萬的房子了。這種購買力的下降必將使得市場(chǎng)整體的需求曲線發(fā)生移 動(dòng)，假設(shè)供應(yīng)維持不變，則房?jī)r(jià)必然要下跌，這是加息擠出房?jī)r(jià)泡沫的內(nèi)在機(jī)制之一。

　　假設(shè)投資者的資本構(gòu)成是6成銀行貸款，4成自有資金，投資物業(yè)的市場(chǎng)回報(bào)率為8%，銀行抵押貸款利率簡(jiǎn)化為5%，則自有資金的投資回報(bào)率為12.5%。現(xiàn)在我們假設(shè)利率分別提高到6%、7%或8%，而其他條件不變，則自有資金的投資回報(bào)率下降為11%、9.5%、8%，回報(bào)率的下降是非常顯著的，必將導(dǎo)致投資性需求減少，這也將在一定程度上引起房?jī)r(jià)回落。

　　對(duì)于投機(jī)者來說，同樣存在融資成本提高的問題，購入價(jià)值100萬的房產(chǎn)，閑置一年后轉(zhuǎn)讓，如果6成資金來源于銀行并且利率是8%，則貸款融資產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用4.8萬元，加上轉(zhuǎn)手的交易費(fèi)用，房?jī)r(jià)漲幅必須極高才能確保收回本金。更重要的是，由于持續(xù)加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng)，投機(jī)者很可能改變房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期，因考慮到房?jī)r(jià)可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將導(dǎo)致泡沫迅速被擠出。

　　月供到底漲多少

　　目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動(dòng)利率的，按照規(guī)定，如果利率上升，則已經(jīng)簽訂的住房抵押貸款合同，自下一年的1月1日起執(zhí)行新的利率。假設(shè)業(yè)主以8成30年按揭貸款購入價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，按照5.04%的現(xiàn)行利率，月供為4314.15元。假設(shè)未來每過一年后執(zhí)行的利率分別上漲為6%、7%、8%，則第二、三、四年的月供分別為第一年的110.91%、122.54%、134.38%，上漲的幅度是非常驚人的。如果業(yè)主在買房時(shí)就以月收入的50%來支付月供，并且三年中收入沒有增長(zhǎng)，則月供占收入的比重將上升到67%，業(yè)主很可能面臨生活捉襟見肘的窘境。相對(duì)而言，二十年期的貸款風(fēng)險(xiǎn)要稍微小一些，上述情況下，月供在后續(xù)三年分別上漲為第一年的107.86%、116.01%、124.11%。

　　除了月供增加，在少數(shù)房?jī)r(jià)存在泡沫的城市，由于房地產(chǎn)價(jià)格泡沫被一定程度上擠出，業(yè)主擁有的房產(chǎn)很可能發(fā)生貶值，貶值的幅度有可能相當(dāng)驚人。在香港1997年后房地產(chǎn)泡沫破滅的特例中，房?jī)r(jià)貶值達(dá)三分之二，也就是說，100萬的房子只值30多萬了。當(dāng)然，貶值的幅度與房?jī)r(jià)泡沫的幅度成正比，目前我國(guó)即使是被廣泛認(rèn)為出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫的地區(qū)，也不可能出現(xiàn)這樣巨幅的房?jī)r(jià)貶值。

　　如果年內(nèi)加息，你的月供會(huì)增加多少？

　　案例：我們可以算一筆賬。一套總價(jià)60萬元的住宅八成按揭可以貸款48萬元。購買該房子按照目前5.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額是28.28萬元，每月還款額是3178元。如果加息1%，也就是按照6.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為34.80萬元，增加幅度為23.06%，每月還款額也上升為3450元，增加8.56%。

　　如果加息5%，也就是按照10.04%的房屋貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為63.48萬元，增加幅度高達(dá)126.47%，每月還款額上升到4645元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)46.16%。

　　從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是你所要還的貸款總利息可能要增長(zhǎng)100%以上，每個(gè)月的還款額可能增長(zhǎng)約50%。

　　提前還貸要慎重

　　美元本周加息再度增大了國(guó)內(nèi)年內(nèi)加息的預(yù)期。盡管央行尚無明確說法，但許多專家預(yù)計(jì)加息只是遲早的事，在這種預(yù)期下，近期山東、南京等地提前還貸勢(shì)頭洶涌，重慶情況如何？昨天，記者采訪了我市工行、建行等主要房貸銀行，據(jù)了解，7月以來，每天來提前還貸的市民比6月平均每天至少增長(zhǎng)10%以上。

　　不過，幾位銀行房地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人表示，重慶的提前還貸增多現(xiàn)象，同沿海相比有本質(zhì)區(qū)別，與加息預(yù)期關(guān)聯(lián)不大，重慶市民的理財(cái)意識(shí)普遍淡薄，為少繳利息，一旦有錢都愿意提前還清，即使加息，沒有足夠財(cái)力的人也照樣還不起。

　　如果小額度加息影響較小據(jù)分析，銀行如果加息25個(gè)基點(diǎn)(0.25%)，購房者月還款將增加2.9%。交通銀行重慶分行的理財(cái)分析師余先生認(rèn)為，房屋貸款屬于個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款，其利率是一年一調(diào)，即便近期利率調(diào)整，個(gè)人房貸新利率也要從明年1月1日開始實(shí)行，因此不必著急。況且，既然貸款也是因?yàn)橘Y金不足，小額度加息對(duì)個(gè)人影響并不會(huì)很大，提前還貸不必盲目。

　　有投資門道不必提前還貸面對(duì)目前這種情況，余先生認(rèn)為提前還貸并非適合任何人，要提前還款，應(yīng)該是目前經(jīng)濟(jì)條件比較好，且手頭的錢暫時(shí)沒有其他的用途。買房人若月收入不高，但收入穩(wěn)定，就比較適合較長(zhǎng)年限的貸款，并按部就班地還款，不會(huì)影響日常生活。

　　舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，張先生向銀行貸款10萬元，執(zhí)行的是商業(yè)貸款的利率。經(jīng)測(cè)算，在貸款后第5年末他累計(jì)向銀行歸還本金43085.75元，支付利息22268.11元，還剩貸款余額(本金)56914.25元。

　　若維持原貸款合同不變，至第10年還款期滿，累計(jì)將向銀行支付利息30707.60元。若在第5年末就申請(qǐng)?zhí)崆斑�清貸款，那么只要?dú)w還剩余本金56914.25元即可。

　　在前5年，由于張先生占用的貸款數(shù)額較后期大，所以實(shí)際發(fā)生和支付的利息相應(yīng)就多，占總利息額的72.52%；后5年因已經(jīng)歸還了大部分的本金，實(shí)際發(fā)生、支付的利息也就少了，占總利息額的27.48%。

　　通過計(jì)算可以看出，張先生前5年的貸款平均利率要遠(yuǎn)比后5年的高；后5年貸款的平均年利率算下來只有2.97%，要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此，如果沒有比較好的投資方向，他應(yīng)該一次性還清所有貸款，可少支出8000多元的利息；若他比較擅長(zhǎng)投資，則不必提前還款，可將這5.6萬多元投資股市、郵市、基金等，只要投資的年回報(bào)率高于2.97%，就是劃算的。

　　總之，加息有助于擠出資產(chǎn)價(jià)格泡沫，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。特別是自1998年住宅市場(chǎng)在住房金融支持下啟動(dòng)以來，我國(guó)居民尚未經(jīng)歷房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的完整周期，尚未認(rèn)識(shí)到偏低的利率所隱含的風(fēng)險(xiǎn)，因此首度經(jīng)歷加息過程對(duì)于居民消費(fèi)心理的成熟和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的樹立都將非常有益。但是，加息也會(huì)給過去幾年低利率之下的火爆樓市降降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨陣痛，特別是如果對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)未能提前有所認(rèn)識(shí)，則無論是消費(fèi)者、開發(fā)商和銀行，都可能遭受比較大的損失。