上海空住率高達10％ 樓市驚現(xiàn)短期投資隱患

　　立刻注冊新浪免費郵箱，激活1G空間

　　據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，住在上海中心區(qū)徐匯斜土路近宛平路一高層物業(yè)中的徐先生一家，戲稱他們是“獨擁整個大樓的業(yè)主”。這個大樓共12層，一梯四戶，剛新建不久。徐先生一家是在年初搬進來的。讓他始料未及的是自從他搬進來入住，就鮮有看到后來者。“去年買的時候還是很不容易才拿到的，老早就賣完了，但沒想到交房后真正自住的人這么少。”徐先生說他的左鄰右舍，他都沒見過。“到晚上的時候，你看看有幾家會有燈光，就知道我說的并不假。”

　　聽了徐先生的話，記者細心觀察了幾日。的確，每到夜晚(從晚上七點到十一點不等)，這幢高樓總是只有星星點點的兩三家透出燈光。

　　處在同一區(qū)域的亞都國際名苑，地段更是極佳，正對地鐵徐家匯站一號出口。同樣從夜晚的燈光來算，這個小區(qū)的入住率雖然比徐先生一家所處的大樓要好很多，但也有半數(shù)多的屋子永遠漆黑一片。

　　在上海，這樣的現(xiàn)象在許多新建不久的小區(qū)中一再重演。

　　滬上媒體稱之為“售后空房”，并由此引出“空住率”這一新概念。

　　“空住率”高達10%？

　　上海的房產(chǎn)市場存在空住現(xiàn)象，這是不爭的事實。“買了房子以后既不出租也不自住，上海的空置房越來越多。空置房多了，可能會在一段時期內(nèi)成為市場的潛在危險，一旦全部涌向市場出售或出租，會對市場產(chǎn)生沖擊。”早在今年6月上海房地產(chǎn)學會組織的學術研討上，上海市房屋土地資源管理局副局長龐元就明確指出，“所以，我們不僅要關注新建商品房的空置，更要關注存量中的空置，即售后空置的房屋”。

　　但在目前，不管是政府部門，還是房產(chǎn)市場研究機構(gòu)，對售后空置這種現(xiàn)象都沒有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。有關售后商品房的真正“空住率”為多少，幾乎無人能說清楚。

　　此前，常被媒體引用的是一份來自電力公司的賬單記錄。這家電力公司覆蓋了上海市的黃浦、靜安、長寧、徐匯、普陀等中心區(qū)，包括了西藏路以西、外環(huán)線以東的大量房產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。根據(jù)今年一季度該公司電費回收記錄，在44萬應出賬戶數(shù)中，有4.3萬戶因為“空住房”原因無法交費。上海的空住房問題是在最近兩年逐漸形成的，但據(jù)電力公司人員介紹，與去年相比，今年的數(shù)字增長了一倍。這些空置房中60%為外地業(yè)主所有，房屋空置時間在半年以上。如果以此數(shù)據(jù)來推算，上海市中心房屋“空住率”高達10%。

　　滬上媒體《理財周刊》曾歷時將近一個月，親臨現(xiàn)場，采用晚上數(shù)燈、訪問中介、訪問當?shù)鼐用竦刃问剑瑢�熱點地區(qū)、市中心區(qū)、新興板塊和外環(huán)線以外區(qū)域這四類區(qū)域的小區(qū)入住狀況進行一次實地調(diào)查。其調(diào)查結(jié)果顯示，上海售后房屋空置現(xiàn)象普遍，投資性購房比重偏高。調(diào)查中提到的市中心小區(qū)愛建園(位于徐匯高級生活中心內(nèi))，其夜晚亮燈率不足三成。而在本文開頭提到的亞都國際名苑，出自該小區(qū)的二手房源在附近的中介隨處可尋，中介公司更視這些房源作為推薦重點。有中介公司的工作人員估計，亞都國際名苑內(nèi)投資性購房可能接近50%。

　　但在統(tǒng)計部門的常規(guī)統(tǒng)計中，人們見到更多的是對“空置率”的統(tǒng)計。因為在我國，現(xiàn)行的空置率計算方式是：開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量與前三年商品房竣工數(shù)量之比。按照這種算法，一般認為3% 的空置率是合適的。

　　據(jù)上海房地局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，上海空置房面積為332萬平方米，其中，住宅空置面積為107萬平方米，同比有所下降，下降幅度分別為36.5%和52.7%。

　　而就在不久前上海市統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更為明確地表明，“上海住宅空置率為2.7%，低于國際公認的合理區(qū)間下限(即3%)0.3個百分點”。

　　投資隱患

　　“當本金的上漲幅度足以讓作為現(xiàn)金流的租金忽略不計時，更多的投資者會越來越傾向于買后房屋空置不住。”作為研究者，復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉一語道破了眾多投資購房者的“天機”。

　　陳先生去年在位于上海中心區(qū)的靜安“藍朝部落”購買了8套房子，在不到一年的時間里，他已經(jīng)將其手中5套房子出售，獲利百萬。另一個被投資者多次轉(zhuǎn)手的樓盤，就是位于黃浦區(qū)的青年匯，這里以精裝修單身公寓為主。

　　“租金收益只占到5%左右，而且住房出租還要碰到很多麻煩，比如要裝修、要簽協(xié)議，時間成本較高，這樣就導致很多人并不愿意對外出租。很多外地人在上海購置了多套房屋，比如有些溫州人在上海大量購房，他們想對外出租都沒有辦法。”

　　華偉把售后空置房分為兩類：小康居住和投資居住。“小康居住就是應該有適度空房的。作為工作性的居住消費與休閑性的居住消費是不一樣的。所以，會有越來越多二次置業(yè)的上海人，在城市有一套用于工作的小房子；而在郊區(qū)擁有另一套度假房屋。這種小康居住地房屋，確實是已經(jīng)消化的。只有單純用于投資居住的房屋，人們把房屋作為純粹的投資品，根本不用來居住。”

　　華偉認為，小康居住造成的空住房是正常的，即使達到50%，也只能說明人們的生活質(zhì)量提高了。“少量的純粹投資居住也無大礙，但如果投資居住比例過高，則會帶來隱患。比如市場的預期發(fā)生變化，這些空置房可能會集中涌向市場，成為存量的出售或出租。所以問題的關鍵在于是否控制在一定的合理空間內(nèi)。”

　　中房指數(shù)首席分析師陳晟表達了類似的觀點。“售后空房的形成，主要有兩大原因。一是本地人的二次置業(yè)。這幾年上海房地產(chǎn)市場較為火爆，房價一漲再漲，部分本地人出于改善住房條件或者其他原因，購置了兩套或更多的商品房，因這些房屋只是偶爾居住，所以在大部分時間里，房屋是空置的；二是大量外來者的投資購房。他們因為遠在外地，無力處理有關出租事宜，所以空置了。”陳晟認為，“空住并不能代表對市場不利。有的樓盤比如陸家嘴花園，有中介發(fā)現(xiàn)其房子空置，就會想方設法找到業(yè)主，問房子是否想出售，但得到的答案是否定的。這些人可能是給他們的下一代添置房產(chǎn)，或者留下自己來上海出差時居住。這些投資者確實是認可物業(yè)而不想出售，這僅僅是一種需求的轉(zhuǎn)移支付，不會帶來太多的問題。”

　　按陳晟的估計，上海售后空房的空住率大約在10%，其中有約60%為外來購房者。

　　但陳晟也承認，上海確實有部分高檔樓盤存在“超過40%的購房者純粹是出于投資購房，他們只是希望從房價升值中獲利，套現(xiàn)獲利。”

　　而早在今年初，上海官方就對外宣稱，上海投資性購房的比例超過16%，接近國際警戒線20%。

　　分析者們更多地把“投資渠道狹窄”作為投資購房增長過快的原因。華東師范大學歐亞研究中心研究員余南平表示，“在目前5.3%通膨率的環(huán)境下，主要的5個投資市場為國債、儲蓄、實業(yè)、房產(chǎn)和股票。這其中，實業(yè)不是一般的投資者有財力投資的，而個人投資國債和股票的收益都不佳，儲蓄的實際回報已經(jīng)是負利率，這樣的背景導致投資者對于房產(chǎn)的熱情高漲。”

　　余南平還指出，“中國政府沒有把地產(chǎn)市場作為公共市場來調(diào)節(jié)，人為制造了稀缺。地產(chǎn)稅的缺失，使中心地帶變得一再稀缺，價格也一再上揚。而國外地產(chǎn)稅的實施，讓政府每隔幾年就有機會對物業(yè)做一次新的評估，收取升值后的物業(yè)總價2% 的稅率，這意味著你住最好的地段就需要繳納最多的稅款。這種措施能有效避免中心地段的房價無限期地上漲。而這也是為什么世界上只有一個巴黎，但巴黎的房價卻沒有無限上漲的原因。”

　　更讓余南平擔心的是這一現(xiàn)象所造成的最大隱患，即消費者在除開房產(chǎn)之外的最終消費需求大大萎縮。這種擔心在民間學者王煉利的研究中得到了呼應。王煉利通過統(tǒng)計分析得出的結(jié)論是，擁有全國最高的人均可支配收入的上海，卻同時成為全國最低的最終消費率的城市。“這是因為上海人已不敢消費”。(彭朋)