賣押租轉四方式 專家教你盤活手中二手房

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　　中新網10月11日電 據北京青年報報道，“我愛我家”等北京從事二手房交易的中介機構統計，“十一”黃金周前來買賣二手房的人群比往年多了50%，成交率比往年提升5%。為幫助更多的朋友從投資理財的角度來“盤活”手中的二手房。

　　二手房理財有哪些方式？

　　據一些二手房經紀公司介紹，目前“二手房”的概念已經有所變化。不僅指已購公房，還包括二手商品房、二手別墅、二手公寓、二手經濟適用住房等。二手房理財主要有以下兩種形式：

　　一是“盤活”：把二手房通過租賃或買賣的方式以賣舊買新、押舊買新、租舊養新、轉按揭買新等形式“盤活”。二是“投資”：即投資二手房通過出租或轉賣的方式獲取經濟收益。據“我愛我家”的有關人員介紹，以上方式適用于手中已經有一套或一套以上房產的人群。

　　如何“盤活”手中二手房？

　　1、賣舊買新可以用賣舊房的房款，來支付新房的部分房款以及裝修費，經濟條件不是很寬裕的人通常可以采取這種方式，但前提是你必須能承擔新房與舊房的房價之差。可以有兩種選擇操作方案：一是，如果你不居住在準備出售的舊房內，就可以先賣掉舊房，拿到錢后慢慢地挑選新房、購買新房；二是，如果你只有舊房一處住所，“我愛我家”可以免傭金為你提供周轉住房，而你只需支付房租就可以解決賣掉舊房和入住新房之間的居住問題。

　　2、押舊買新如果既不想喪失原房屋的產權，又沒有足夠的新房首付款，但有較強的月供能力，還可以通過“我愛我家”將房子抵押給銀行獲得一筆短期貸款，再用這筆貸款來支付新房首付。住進新房后，只要償還新房按揭貸款就可以了，而舊房出租的租金可以用來償還一部分短期抵押消費貸款。

　　3、租舊養新如果不愿喪失原房屋的產權，并且有足夠的首付，但月供能力不足，可住進新房后把舊房子出租，用租金來償還(全部或部分)新房的按揭貸款———月供。

　　4、轉按揭買新如果房屋是通過銀行貸款購買的，目前仍處在按揭還款中，但是由于種種原因想要出售；而買家客戶恰恰也需要通過銀行貸款來購房，“我愛我家”等中介公司都能提供“轉按揭買新”業務能夠幫您達成心愿。

　　投資二手房如何能穩賺？

　　資料顯示：二手民宅市場呈現需求旺盛的火爆局面，市場整體表現為嚴重的供不應求狀況，平均供求比例約為1：5左右。現階段的北京二手民宅的平均售價約在3210元/平方米左右，而同期商品房預售均價則為6167元/平方米。二環內的老城區以及CBD、亞運村、中關村、燕莎等熱點區域的房價較高，二手民宅的平均售價約在4500元-5800元/平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均價，則大約在6000元/平方米-10000元/平方米左右。

　　但是，投資二手房回報率如何？長線投資、買來出租和短線投資、買后轉手，哪一種方式能穩賺不賠？下面我們來分析比較一下。

　　買房用于出租的長線投資方式：據統計，北京常住外來人口約300萬左右，有大約250萬人需要通過租房解決居住問題，加上北京本地約50萬租房者，北京的租房大軍約300萬人左右。這其中將近80%的人選擇普通民宅租賃。

　　一般情況下，普通住宅的投資回報率約在6% 左右，資金回收周期約為12至16年，而且隨著北京不斷加快發展的步伐，房屋的租賃需求會變得越來越大，租金價格也會隨之提高，整體是一個穩中有升的態勢。

　　普通租賃中尤以一居室最受承租人歡迎，其租金集中范圍為1200元至1600元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為28歲以下年輕人。二居室的租金范圍為1600元至2500元不等。地段是租金高低的主要決定因素，但房屋的裝修情況和屋內配套設施是否齊全也會對租價造成影響，一般承租人都愿意選擇那些帶簡單裝修，家電配置(如彩電、冰箱、空調、熱水器等)較為齊全的房屋。

　　買來用于出售的短線投資方式：這個方式主要靠買賣之間的差價賺取利潤。根據相關的采訪內容，需要提醒這類投資人，隨著近幾年北京市房價的不斷攀升，現階段的二手房總體價格已經趨于高位。而且伴隨著央產房的逐步放量、轉按揭業務落地后二手商品房源的大量進入市場以及隨后一至三年經濟適用房的大批量再上市，這些都會對二手房買賣市場造成沖擊，二手房價將在隨后的兩三年保持穩中有降的發展態勢。

　　所以，投資二手房期望短期內房價大幅上漲，以獲取高額差價的愿望不太現實；如果從長遠來看，隨著奧運會的臨近及新的城市發展規劃的實踐，城區一手樓盤的銳減將導致二手房是在城區居住的必然選擇，二手房在較長的周期內仍然具有升值的空間。

　　最值錢的二手房區域在哪里？

　　一些中介機構的交易案例分析結果顯示：朝陽和海淀兩大區域作為北京市的文化、經濟、高科技中心，一直以來都是北京租賃市場的主要集中區域。其中尤以CBD及其輻射區、中關村和亞運村等核心區域的租賃需求最為旺盛，二環以內的老城區及靠近地鐵、高速等交通便利的地段也同樣是租賃的熱點區域。

　　由于承租人群多為年輕人及外地來京就業者，供不應求的狀況最為明顯，一居室應該是投資首選。雖然二居室的需求量也較大，但整體市場供求較為平衡。三居和多居等戶型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整體租賃市場普遍表現為供過于求的狀況。此外，如果投資者對所購房屋進行適當的裝修和設施投入，租金收益也會得到相應的提高。(余美英)