香港公司總經(jīng)理 親身實(shí)踐成房產(chǎn)專家 | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2004年11月05日 09:32 理財(cái)周刊 | |||||||||
人物身份:某香港公司老總 個(gè)人投資房產(chǎn)經(jīng)歷:1、1997年,在古北的王子公寓購買200平方米的頂層房子,在樓頂平臺(tái)上加蓋了40平方米的空間后,分別以2200、3200和1700美元的月租連續(xù)租了三個(gè)兩年期。今年出租的月租金是1900美元。
2.1998年,買斷張揚(yáng)路上的寒樂園23層的3套房子,打通后總面積380平方米,還有一個(gè)100平方米左右的陽臺(tái),5600元的單價(jià)買入,現(xiàn)在市場(chǎng)單價(jià)約8500元。 3、1998年,在野生動(dòng)物園附近以4000余元的單價(jià)買了一套總價(jià)220萬元的別墅,如今單價(jià)已經(jīng)飚升至8500元左右,總價(jià)可以達(dá)到450萬元。 投資策略: 投資有長遠(yuǎn)發(fā)展的房產(chǎn) 對(duì)上海樓市的看法:1、以投資回報(bào)率和經(jīng)濟(jì)收入水平判斷房地產(chǎn)走勢(shì);2近期上海的房?jī)r(jià)是高點(diǎn),短期內(nèi)會(huì)小幅調(diào)整,但中長線肯定是保持上揚(yáng)的趨勢(shì)。3、2008年,上海房?jī)r(jià)會(huì)有所波動(dòng)。4、建議投資南匯和奉賢的房產(chǎn) 林奕國是公司老總,有香港投資的背景。見到他是在證券公司的大戶室里,戴副眼鏡的他儒雅里透出一股精明的氣息。當(dāng)他談起自己在上海的房產(chǎn)投資經(jīng)歷,謙虛中也免不了露出得意的笑容,因?yàn)椋晒α恕?/p> 三次投資成了房產(chǎn)專家 林奕國始終相信“一套房子不是金,兩套房子才是金”。一個(gè)家庭或者個(gè)人對(duì)第一套房子的想法總是自住,所以就算房子的價(jià)值再升,但不能變現(xiàn)的話,依然只是賬面上的固定資產(chǎn)而不能成為現(xiàn)金流。 1997年,他在古北兜了一圈,覺得這一片樓盤的房型不如意,但這又是上海地區(qū)富人云集的地帶,于是他挑中了馬路對(duì)面的王子公寓。林奕國一向喜歡頂層的房子,這一次他仍然買的是頂樓,在樓頂平臺(tái)上加蓋了40平方米的空間后,本來200平方米的房子變成了更誘人的復(fù)式結(jié)構(gòu),分別以2200、3200和1700美元的月租連續(xù)租了三個(gè)兩年期。今年出租的月租金是1900美元。收益率自然不在話下。 1998年伊始,頗具長遠(yuǎn)眼光的他知道浦東的發(fā)展機(jī)會(huì)來了。他總是看好上海,而上海最有發(fā)展前景的還是浦東。當(dāng)年他在張揚(yáng)路上的寒樂園,買斷了23層的3套房子,打通后總面積380平方米,還有一個(gè)100平方米左右的陽臺(tái),以前是自住,目前已經(jīng)打算出租。5600元的單價(jià)買入,現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)能賣到8500元。 同年他還在野生動(dòng)物園附近以4000余元的單價(jià)買了一套總價(jià)220萬元的別墅,如今這棟別墅的單價(jià)已經(jīng)飚升至8500元左右,總價(jià)可以達(dá)到450萬元。而且現(xiàn)在國家已經(jīng)停止對(duì)別墅項(xiàng)目的審批,所以別墅的稀缺性突然又增加了,其價(jià)值還會(huì)上升。 這三次成功的投資戰(zhàn),讓林奕國成了朋友圈里有名的“房產(chǎn)專家”,事實(shí)上,對(duì)于房產(chǎn)投資,他也的確有自己的一套觀點(diǎn)。 房?jī)r(jià)短期盤整、長線看漲 林奕國認(rèn)為觀測(cè)房地產(chǎn)的走勢(shì),關(guān)鍵是看兩個(gè)方面,一個(gè)是投資回報(bào)率,一個(gè)是經(jīng)濟(jì)收入水平。前者依托兩個(gè)因素,整個(gè)經(jīng)濟(jì)面和房產(chǎn)的供需比。縱觀上海,其發(fā)展趨勢(shì)在二三十年內(nèi)是不可阻擋的,隨之而來的是大量?jī)?nèi)外資的涌入和人員的大量增加,整個(gè)經(jīng)濟(jì)面不斷向上,對(duì)房產(chǎn)數(shù)量的需求也不斷擴(kuò)大,所以上海房地產(chǎn)投資回報(bào)率整體是有保證的。而本地居民經(jīng)濟(jì)收入的增加更是能夠帶動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的需求,而且房?jī)r(jià)的上漲幅度應(yīng)該稍稍領(lǐng)先于人均GDP的增長。對(duì)一個(gè)社會(huì)來說,流水線上那個(gè)生產(chǎn)和復(fù)制的東西都不是真正值錢的,只有土地和古董才是真正值錢的,但古董一般人根本玩不起,房地產(chǎn)卻能讓普通人擁有和進(jìn)行投資。這兩個(gè)方面都有依托了,上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)自然能夠發(fā)展。 談起實(shí)際的狀況,他認(rèn)為近期上海的房?jī)r(jià)是高點(diǎn),短期內(nèi)會(huì)小幅調(diào)整,但中長線肯定是保持上揚(yáng)的趨勢(shì)。這一年內(nèi),看上去房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的,但其實(shí)處于一個(gè)高位滯脹期,而且這一年交房率會(huì)很高,投資人的回報(bào)肯定受影響。到了明年5、6月份,房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)就能看到了,近兩年內(nèi)調(diào)整的幅度會(huì)在5%-10%之間。在調(diào)整期內(nèi),開發(fā)商將會(huì)謹(jǐn)慎自己的行為,待存量消化以后,房?jī)r(jià)肯定會(huì)逐步回溫,在2008年之前會(huì)繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。 2008的沖擊,主要來自北京奧運(yùn)會(huì)。奧運(yùn)村是以公寓式建造的大面積區(qū)塊,奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后將全面開放向普通居民銷售,因?yàn)橐?guī)模很大,所以對(duì)北京的房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生不利影響。對(duì)上海的影響主要是投資者心理上的,上海的投資者由于買漲不買跌的心理作用,投資將會(huì)謹(jǐn)慎。所以對(duì)上海樓市也會(huì)有所小小的波及。 談到個(gè)人投資房產(chǎn),林奕國認(rèn)為現(xiàn)在進(jìn)入的時(shí)機(jī)不對(duì),但是有些地方可以去買,就是南匯和奉賢。他說,世界上的國家,最發(fā)達(dá)的地方都是沿江沿海的,即便美國這樣的發(fā)達(dá)國家,它經(jīng)濟(jì)最發(fā)展的也仍是港口城市。上海要建成為國際性大都市,物流的快捷程度首先要考慮到位。南匯地區(qū)開始建設(shè)世界性港口,投資者的興趣就會(huì)增長,現(xiàn)在去南匯買房尤其是商鋪,10年后肯定是一筆不少的回報(bào)。
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