獨樹一幟領(lǐng)潮流 上海四大商區(qū)鋪王揭密

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　　這絕對是一件有意思的事。

　　在詳細(xì)解釋這件有意思的事件之前，我們再給讀者列出一組有意思的數(shù)字：根據(jù)一次全球性調(diào)查的數(shù)據(jù)，2002年全世界最旺的商鋪位于紐約第五大道，每平方米每年的租金是人民幣8萬元左右，也就是每天220元。排名第二的鋪王是巴黎香榭麗舍大街，每平方米每天的租金是195元人民幣。我國香港地區(qū)銅鑼灣上最犀利的鋪王的租金是125元人民幣左右。

　　這份調(diào)查沒有列出上海的情況，估計是還沒有放在眼里。現(xiàn)在可以告訴大家的是，根據(jù)本刊編輯部日前做的一個不完全的商鋪調(diào)查，上海的鋪王在豫園商城，每平方米每天的租金是60元左右(如果有更高的，歡迎來電本刊，我們會做跟蹤報道)。

　　是香港的一半不到，巴黎的三分之一不到，紐約的四分之一強。

　　“鋪王”的意義

　　“鋪王”不只是個數(shù)字，是個談資，它的實際意義非常有價值。

　　很多人問《理財周刊》，“我想開一家小店，應(yīng)該選址在什么地方？”

　　天吶，這幾乎是商業(yè)領(lǐng)域里的最高機密。

　　據(jù)江湖上的傳言說，像家樂福這樣的國際零售業(yè)巨頭，都會有一個極端專業(yè)而高度秘密的高薪團隊來負(fù)責(zé)新店選址規(guī)劃。比如到上海開拓市場，他們這個團隊就會被“空投”到本地，經(jīng)過步行、汽車、自行車等多種交通工具的測試，參照政府的規(guī)劃布置，最終選出一個極其適合其營業(yè)的地點。

　　當(dāng)然，普通的投資者絕對無法組織出這樣一個團隊，更沒有那套科學(xué)的測量計算方法，我們可以借鑒并掌握的工具，無非是一些商業(yè)投資者的成功經(jīng)驗！

　　于是，本刊編輯部才會精心策劃推出今天這組文章，通過對四個不同時間不同地點形成的零售業(yè)聚集地的“鋪王”調(diào)查，揭示上海繁榮商業(yè)面貌下的選址奧義。

　　在講述這些鋪王故事之前，我們要先對本刊述及的“鋪王”概念做一個廓清。

　　首先，本文所指的鋪王是指以租賃形式經(jīng)營著的商鋪。因為這種形式是當(dāng)前中小投資者從事商業(yè)經(jīng)營所普遍采用的方式，包括很多買斷商鋪的投資者事實上也大都通過出租獲利。在這個背景下，我們所尋找的鋪王就是一個特定地域中租金處于最高點的商鋪。正是在這個指導(dǎo)思想下，我們放棄了幾個業(yè)內(nèi)老法師指點的“疑似鋪王”，例如南京東路上沈大成底樓的燒烤攤等(是自營店，沒有租金，甚至沒有明確售價)。

　　其次，本文所調(diào)查的“鋪王”不是整個上海的鋪王(否則就不可能出現(xiàn)4家了)。我們是在上海精選出4個商圈，再從這些商圈中尋找到其區(qū)域內(nèi)的“鋪王”。這4個商圈的選擇有其內(nèi)在的邏輯，它們從時間上既有存在數(shù)十年的，也有剛剛興起1年半的，在位置上也大致包括了上海南北西中四個區(qū)域，在經(jīng)營業(yè)態(tài)上既有重合也有側(cè)重。這體現(xiàn)了本文的目的：不是為了評選鋪王而尋找鋪王，而是為了找到幾個具有“模型”意義的案例現(xiàn)身說法，告訴其他投資者商鋪選址的要義。

　　最后，我們需要強調(diào)的是，本文所服務(wù)的人群主要是商鋪的經(jīng)營者而不是“炒鋪者”，所以我們選擇的鋪王除了要求租金高外還包含另一個隱含屬性，那就是要求現(xiàn)任經(jīng)營者持續(xù)經(jīng)營至少1年并且經(jīng)營狀況良好。換而言之，要求這個商鋪的確能為店主帶來豐厚收益，的確“配得上”鋪王的名譽和高昂的租金。

　　成功者的選擇

　　在接下來的故事里，你會品嘗到很多有意思的細(xì)節(jié)，體會到很多充滿創(chuàng)意的選擇。

　　精明的涂老板總結(jié)的理論很好記，金角銀邊草肚皮，一句圍棋諺語，看似簡單，但是實際運用起來簡直是千變?nèi)f化。

　　QQ店的老板看上去“立升”最足，感覺選址上的“學(xué)院氣息”最濃，論證出一個搶占兩商圈交集的方案，令人叫絕。

　　經(jīng)歷豐富，做過各種生意，本身就足以上我們“人物”欄目的梅先生雖說刻意淡化了商鋪位置的重要性，但娓娓道來的龍頭理論也是回味悠長。

　　就連樸實無華甚至非常“蠻橫”地屢次拒絕記者采訪的蘇北朱老板也有選址的妙論，不要人流多，但求能駐足！

　　一系列的妙論不僅有意思，更是很具有實戰(zhàn)性，不枉了我們經(jīng)歷了一場極具挫折感的采訪(被采訪對象屢屢拒絕)。

　　做生意就是不斷面臨選擇，選對了時間地點和項目才有可能成功。希望以下這些成功者的成功選擇能夠帶給每一位投資者有用的東西。

　　鋪王一：五金城里電梯口最旺

　　鋪王發(fā)現(xiàn)地：北京路萬國五金城

　　北京路西藏路橋附近，是上海一個很“出老板”的地方。因為附近既有外地客商云集的“溫州街”，又有無數(shù)的專業(yè)市場。本地普通消費者也許會對這個一點不時尚還有點“巴”的地方充滿陌生，但在很多闖上海謀發(fā)展的人來說，這里是再好不過的起點。

　　熙熙攘攘的專業(yè)市場招牌中，有一幢藍(lán)色的四層玻璃墻面建筑，就是萬國五金電器批發(fā)市場。這個有著氣派名字的市場，北靠北京東路生產(chǎn)資料街，南臨芝罘路，東接寧波路五金裝潢街，西達(dá)西藏南路商業(yè)街。這一片地方，本來就林立著許多大大小小的五金和裝潢店，萬國五金城的出現(xiàn)，就像在這個自發(fā)形成的包圍圈里殺出了一排正規(guī)軍，日日在北京東路機電一條街上領(lǐng)銜主演。

　　每天早上8：15，商場準(zhǔn)時開門，店主們或閑適地等待顧客的光臨，或忙碌地打電話聯(lián)系老客戶，甚至主動地到人行道上熱情地招攬顧客，市場內(nèi)不斷有顧客拿著樣品來詢價，一派繁忙的景象，看起來生意都還很不錯。而我們尋找鋪王的第一個點就是這里。

　　市場主力：精明的江浙商人

　　“兩年來，進駐我們?nèi)f國五金城的鋪主仍然主要是傳統(tǒng)的江浙商幫——以啟東人為代表的蘇北商人和以溫州人為代表的浙江商人大約各占50%。”萬國五金城的管理方上海友誼集團工具五金有限公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，“我們這個商場2002年元旦開業(yè)的，市場總建筑面積約6000平方米。分為四樓五個層面，其中一二樓之間有一個夾層。這里的前身是裝潢市場，調(diào)整重建的主要目的是在上海最主要的生產(chǎn)資料市場上建立五金電器的一個批發(fā)銷售點和聯(lián)絡(luò)處。”

　　據(jù)了解，萬國五金城去年開盤時的第一期商鋪主要是一二層和夾層的鋪面，大部分是采用三年包租形式，投資回報率可達(dá)9%-10%，其中總價最高的一家商鋪達(dá)480萬元，由一啟東人買下；還有五間一樓沿街鋪面曾經(jīng)在去年1月15日向社會公開拍賣，每間標(biāo)的使用面積從22.7平方米到6.9平方米不等，起拍價在每平方米1.7萬元到5.5萬元之間，總價在24萬元至272萬元不等，但最后，竟然無人理睬。

　　雖然拍賣會不成功，但由于開盤前就已在溫州、臺州溫嶺等地的街頭打出了“上海北京東路旺鋪租售”的巨大廣告橫幅，所以第一期的所有鋪位很快都找到了買家。有人自己買下開始了新一輪的創(chuàng)業(yè)，也有人將一個鋪面分割成三四個小柜臺轉(zhuǎn)手給一些做五金材料的生意人。

　　總說江浙兩地的商人能做生意，這兩個地區(qū)商人的精明和能干在這萬國城里又一次證明了這一點。因為出售時要有獨立的產(chǎn)權(quán)，所以鋪面不可能非常小，但買了鋪面的人在出租時時卻恨不得一尺當(dāng)兩尺用，一般都是把一個鋪面分割成兩大部分，每個部分一般再分成三到四個柜臺，很多人都只租用了其中一個柜臺，在這小小的營業(yè)門面里做起生意來一樣如魚得水。相比起一層各鋪位的“迷你”來，二層的鋪位就是“巨無霸”了。諾大的二層一共只有上海遠(yuǎn)標(biāo)、美國史丹利、上海比克四五家大公司的門面擺著。

　　市場明星：蘇北老板的生意經(jīng)

　　在市場的一層又轉(zhuǎn)了幾圈，暗暗觀察下來，沿街的幾家鋪面相對冷清些，反而是電梯周圍的幾家顧客更多，不斷有顧客問這問那，或者拿了樣品來比劃對照，電話鈴聲也是此起彼伏。

　　處在市場中間靠近電梯口的A19鋪位，由于本身面積較小只被分成了兩個柜臺。一個來自江蘇興化的女老板告訴記者，她的這一個小柜臺是從別人那里租來的，每三個月續(xù)租一次，這樣要是生意賠本或賺的很少就可以比較靈活地中止合同。她介紹這個市場這樣的柜臺月租金在1200-3200元之間。一般經(jīng)營者都是賺，虧的柜臺很少，好的可以每個月賺幾萬元，電梯附近的鋪位是最好做生意的。

　　電梯南邊A27號鋪位，是一家個人獨資企業(yè)“明根機電設(shè)備經(jīng)營部”，他們幾乎沒有停歇的生意引起了記者的興趣。這家有三個柜臺，和別人不同的是他們旁邊還有兩個陳列架，架子上和柜臺旁的地面上堆著一些五金工具、焊接材料、絕緣材料、電線、低壓電器、配電箱、機械配件和工具箱等。

　　操著一口上海話的老板朱明根和妻子都是蘇北人，在上海生活已經(jīng)20幾年了，最早是在別人廠里打工的，后來自己有了一個小五金廠。

　　問起怎么會選擇這個位置做生意，朱老板給我們介紹，一樓門口雖是很多人進入商場的必經(jīng)之路，但實際上買主來這里買東西總是要走進去比較比較的，而且在門口晴天太陽射得厲害，冬天風(fēng)大天又冷，顧客很難有耐心呆下去的，所以中間的鋪位反而生意更好做。比如在商城的正門口像A1鋪面那樣的，他們分割成了六個柜臺，每一個一米左右的柜臺都有一個獨立的老板，一張一米三寬的柜臺每個月光租金就要3000多元，合同是一年一簽。而自己的鋪位不僅靠在電梯邊上，而且靠著萬國五金城的后門通往內(nèi)部的入口處，旁邊就是沿街的A15，就等于它剛好處在市場三個入口的交叉處，可謂占盡了地利。

　　除了地理位置比較好，在這樣一個產(chǎn)品同質(zhì)化比率相當(dāng)高的專業(yè)市場里，市場管理方為了保證整個商場的利潤率，一般是會對進駐柜臺的經(jīng)營品種和經(jīng)營者數(shù)量進行限制，比如一樓A3—A4的鋪面都是經(jīng)營閥門產(chǎn)品的，A4有半間店面現(xiàn)在正在進行換手，但管理方就不愿再招經(jīng)營閥門的了。但對個人老板而言，特別好的服務(wù)態(tài)度和產(chǎn)品有特色才是取勝的關(guān)鍵，盡量做到“人無我有”，才能獲得更多的回頭客。

　　“我是在這個商場開盤前知道這邊要搞成五金市場后就買下了這個店鋪，同時帶過來一些老顧客，加上背后有自己的工廠，不少產(chǎn)品等于是直銷，所以就能保證產(chǎn)品銷售的利潤。而且有很多老朋友是生產(chǎn)五金工具的，可以根據(jù)顧客的要求進行非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品訂制，這樣就能保證產(chǎn)品品種比較齊全。”朱老板如是說。

　　采訪過程中剛好來了三個俊杰公司的工人，他們是來買磁性材料的，朱老板和老板娘用熟練的上海話熱情地接待了他們，微笑交談過程中不僅做成了生意，而且一個工人又看上了一個工具箱，朱老板急忙拿出擺在柜臺上的名片遞給他們，請他們下一次要買什么材料再來光顧自己的店面。“這兩年的生意比前些年要難做，競爭太激烈，產(chǎn)品價格上不去，主要還得靠老顧客。”朱老板笑著解釋自己的行為。

　　走進店內(nèi)，發(fā)現(xiàn)桌上不僅用玻璃板壓著很多名片，而且還有四本名片冊，老板在封皮上分別歸類，有“顧客聯(lián)系名冊”，也有“主要批發(fā)商名冊”，因為里面塞滿了名片，冊子已經(jīng)顯得鼓鼓的了，據(jù)說這是江浙一帶老板的特色。

　　最后，老板告訴記者這家門面的水電費每個月要200~300元，但問到當(dāng)初買下這間鋪子的價格和現(xiàn)在的營業(yè)額，他卻不愿透露了，老板娘也說要保密。但老板透露給記者，自己這個鋪位一天的價格是幾百元。他們前面有一個鋪位，最靠近樓梯口的A20鋪位的老板也是自己買下自己做生意的，面積比他們這個還小，大概不過六七平方米，一年是10萬元。至于營業(yè)收入，這個市場里的店大部分生意不是靠門面，因為門面的都是幾十塊錢最多一百多塊錢的單筆小生意，主要還是靠一些批發(fā)業(yè)務(wù)和來樣定做的業(yè)務(wù)。

　　鋪王秘訣：好位置+好態(tài)度

　　顯然，我們推出的第一個鋪王是個兼營批發(fā)和零售的機電材料老板，他的成功秘訣主要是占據(jù)好地段并且有良好的服務(wù)態(tài)度。

　　作為一個以經(jīng)營批發(fā)業(yè)務(wù)為主的鋪子，占據(jù)地形的關(guān)鍵并非要門面大人流多。而是要在大部門商場人流都經(jīng)過的前提下讓顧客盡量多地停在店里，多聊多介紹才能拉到大客戶，能擋寒暑避風(fēng)雨的電梯口自然成為好選擇。

　　除了地理位置比較好，在這樣一個產(chǎn)品同質(zhì)化比率相當(dāng)高的專業(yè)市場里，雖然市場管理方為了保證整個商場的利潤率，一般會對進駐柜臺的經(jīng)營品種和經(jīng)營者數(shù)量進行限制，但對個人老板而言，服務(wù)態(tài)度特別好才是取勝的關(guān)鍵。而一批老客戶的支撐實在是鋪王的底氣所在。

　　鋪王二：地鐵商城龍頭最佳

　　鋪王發(fā)現(xiàn)地：徐家匯地鐵商城

　　徐家匯地鐵商城，這實在是一個不用多介紹的地點，本刊對它的報道不下10次之多。

　　可是，當(dāng)我們決定尋覓一下這個區(qū)域里的鋪王時，卻發(fā)現(xiàn)一點方向都沒有，家家店的生意看起來都這么好。于是我們只好去求助于徐家匯地鐵商城協(xié)會的楊會長。

　　楊會長的指點結(jié)果頗讓我們意外：一個位置也不是很靠前、鋪面也不大的店鋪居然是鋪王！

　　這就是“2076號”的遠(yuǎn)棟流行線(又名理惠服飾)。小小的玫紅色的房間里，顏色鮮艷，造型別致的服裝想當(dāng)然唱著主角，略能搶去她們風(fēng)頭的，是右手邊占小半面墻的小飾品柜臺。鋪子再往里，是兩小間面對面的更衣室，前面一點放著一張辦公桌，漂亮的老板娘理惠通常就在那里“坐鎮(zhèn)”。

　　鋪王誕生記：多次轉(zhuǎn)行的夫妻檔

　　遠(yuǎn)棟流行線是家夫妻檔，老板是梅先生，理惠則是老板娘。梅先生兩口子都是江蘇人，在地鐵商城里“討生活”的歷史已經(jīng)有8年了——在商城200多家店子里，比他們做得久的，也不過十幾家。

　　遠(yuǎn)棟服飾的款式大多“介于少女裝和休閑裝之間”，所以光顧他們的顧客大多是中學(xué)生和大學(xué)生。考慮到學(xué)生這種特殊消費群體的購買能力和消費層次，遠(yuǎn)棟的衣服大多是中擋的。

　　雖說2076離地鐵站已經(jīng)有了一段路，但憑借良好的服務(wù)和信譽以及獨特的服飾，遠(yuǎn)棟還是很快就積累了一批人氣。不過據(jù)梅先生說，地鐵商城里的各家店鋪實際差得并不多，大家的生意都還算平均，雖說他要比一般的店鋪生意要好，但也是“有限”。據(jù)他介紹，每天遠(yuǎn)棟的客流量大約是一百二三十人，平均比一般的店鋪要多出20、30人——這在競爭激烈的服裝市場來說，也算是相當(dāng)大的差別了。

　　如今的梅先生生意越做越大，僅在商城的北區(qū)就租賃了四家店鋪和一個攤位，牌子老，信用好，遠(yuǎn)棟流行線和她的姐妹店鋪們很快贏得了一批回頭客。

　　其實，投身地鐵商城之前，梅先生也做過很多別的生意。1994年，梅先生開始做鋼材生意，現(xiàn)在想來，當(dāng)時的五金市場確實容易賺錢，幾年下來，梅先生為以后的生意打下了一個不錯的經(jīng)濟基礎(chǔ)；那個時候，梅先生還看好了上海的房地產(chǎn)市場，可惜，這一次財神爺沒有眷顧他——1996、97年，上海房產(chǎn)市場大滑坡，梅先生差點連本錢都賠了進去。

　　投資房地產(chǎn)雖然沒有成功，卻讓梅先生看到了到上海發(fā)展的曙光。當(dāng)時，電腦形象設(shè)計在上海頗為紅火，于是梅先生投資三十幾萬，購入10多臺電腦，一舉殺入市場。可惜沒多久，電腦設(shè)計的客源越來越少，梅先生決定另謀出路。

　　這時，幾個朋友告訴梅先生，服裝生意很好做，于是，他決定投資。1995年，梅先生正式加盟徐家匯地鐵商城，遠(yuǎn)棟流行線從此出現(xiàn)在人們的視野里。

　　服裝生意正式起步后，梅先生才發(fā)現(xiàn)這個市場的競爭非常激烈，并不象他的幾個朋友說得那么容易。但他相信自己能夠做好。

　　梅先生沒有說錯，現(xiàn)在的遠(yuǎn)棟儼然已成為地鐵商城里的一只鼎。

　　鋪王生意經(jīng)：三大法寶

　　梅先生覺得，遠(yuǎn)棟的生意好，回頭客多，首先要仰賴服裝的款式好，上貨快。遠(yuǎn)棟的貨源大多是從杭州和廣州拿來的，梅先生說這是因為那邊的款式確實不錯，再者還可以避免和其他店鋪拿到一樣的貨物。

　　遠(yuǎn)棟一般一個星期左右上一次貨，幾年合作下來，梅先生和供貨商已經(jīng)非常熟了，配合也就更默契了。更讓梅先生開心的是，如果遠(yuǎn)棟進的某種款式不受青睞，成了滯銷貨，供貨商還會將其回收。這樣，“遠(yuǎn)棟”拿貨的膽子就更大了。

　　另外，梅先生在遠(yuǎn)棟里還開了一個小飾品的柜臺，他覺得這其實也是一種吸引人氣的方式。

　　做生意，梅先生最信奉的還是“顧客就是上帝”。梅先生非常重視對進店顧客的服務(wù)。最讓顧客放心一點是，在遠(yuǎn)棟買衣服，完全可以三天內(nèi)無條件退還商品，一星期內(nèi)退換。

　　除了保證售后服務(wù)，遠(yuǎn)棟吸引人氣的另一優(yōu)勢就是，顧客提出的要求，能滿足的一定滿足。比如，如果顧客買服裝時，發(fā)現(xiàn)尺碼不夠，遠(yuǎn)棟會立刻到廠家定貨，然后在很短的時間內(nèi)送貨上門，不另收費用——梅先生記得，他們最遠(yuǎn)的一次從徐家匯一直送到仙霞路樂購附近；還有一次，等營業(yè)員送完東西，回地鐵商城拿包時才發(fā)現(xiàn)，整個商城都打烊了。

　　但假如有營業(yè)員將遠(yuǎn)棟的服務(wù)宗旨當(dāng)做耳旁風(fēng)，那結(jié)果可能就很不幸。前一陣，一位服務(wù)員在賣衣服時，將質(zhì)量不好的衣服賣了出去，當(dāng)消費者找回來的時候，她又在價錢上糾纏不清，把顧客氣得夠戧。梅先生在弄清此事后，馬上按消費者的意愿退賠了衣服，并將態(tài)度惡劣的服務(wù)員開除了。

　　為了讓營業(yè)員牢記遠(yuǎn)棟的服務(wù)宗旨，梅先生還編了幾句話：“所有顧客是親戚，顧客的要求就是我們的要求。顧客的希望就是我們的理想。”

　　眾多的回頭客是對遠(yuǎn)棟服務(wù)質(zhì)量的最好說明。梅先生滿意地發(fā)現(xiàn)，迄今幾乎沒有顧客對遠(yuǎn)棟提出過異議。

　　實惠是很多顧客成為回頭客的另一重要原因。梅先生說，小店鋪到底和大商場不一樣，沒有促銷，也沒有其他吸引消費者的活動，因此遠(yuǎn)棟的實惠只能從價格方面體現(xiàn)出來。

　　梅先生認(rèn)為，在出售相同服飾的店家中，遠(yuǎn)棟的售價是比較低的。比如，如果一件衣服的進貨價格是70元，那么梅先生頂多把價格定在90元左右。有時候，當(dāng)老顧客帶人過來消費時，梅先生甚至不賺錢，每件衣服貼些車馬費就賣掉了。

　　遠(yuǎn)棟的鋪面現(xiàn)在的租金是每月5400元，稅費在500元左右，而營業(yè)額可以做到25000元，這樣算來，梅先生的小鋪子每月可以凈賺9000到10000元，還是頗為可觀的。

　　鋪王秘訣：早投入，做品牌

　　店主說，2076鋪的位置還可以，但也不是制勝的關(guān)鍵。其實地鐵商城基本上是“一條龍”，龍頭和龍尾雖然有些差別但差別不大，因為要經(jīng)過這里的顧客一般都會從頭走到底。當(dāng)然，靠近地鐵站，離多個出口都很近的龍頭位置要比龍尾更好，而且樓下也比新開的二樓要好些。

　　不過，不管位置在哪里，生意好壞還得看東西好壞。遠(yuǎn)棟的制勝秘訣更大程度上是來自梅先生的生意頭腦。他很早就投入到徐家匯地鐵商城，熬過最初幾年的低迷從而獲利，更由于他經(jīng)營早又堅持品質(zhì)，積累了很多其他小店不具備的人氣。

　　鋪王三：名店街里通道接口最勁

　　鋪王發(fā)現(xiàn)地：香港名店街

　　人民廣場地下的香港名店街，據(jù)一份面向上海13個區(qū)縣的調(diào)查問卷數(shù)據(jù)顯示，知曉率達(dá)到了86%，在較高知識層次的人群中，知曉率高達(dá)98.6%！

　　在這個定位在18-36歲年齡段的高知識層次消費群的地下商場里，匯聚了96家名牌COOL店，從美寶蓮、露華濃、瑞美爾的化妝品到U2、江南布衣的服裝，從LEE、利達(dá)斯的牛仔服到班尼路、百世吉、百事的運動休閑裝，從斯沃奇、卡西歐的手表到達(dá)芙妮的鞋子，還有各式包袋、禮品等等。每到周末，這里更是人潮如流，超級黃金地段帶來的客流效應(yīng)，使這里的店鋪成為真正的上海灘“黃金旺鋪”之一。

　　市場狀況：100%滿租旺鋪

　　先不說這個市場里的鋪王是誰，單單告訴你這樣一些數(shù)據(jù)實也許就足夠說明香港名店街的興旺程度了。

　　據(jù)上海地下商城有限公司辦公室胡主任的介紹，這個商城總建筑面積10000平方米，其中4500平方米作為商鋪出租，進駐的相對獨立店鋪有96家。最高單位租金為130美元/平方/月，由于基價較高，所以從1995年9月29日開業(yè)以來租金調(diào)整幅度不大。這里的進駐率一直都保持在100%即滿鋪狀態(tài)，所以一般要申請進入的商家都需要排隊等上一年多才有機會進入。

　　香港名店街的興旺無疑要歸攻于它處于兩條地鐵的換乘站，而且地下不受惡劣天氣影響，人流量每天能有2~4萬人，所以店家生意都較好，商鋪換手率不高，當(dāng)時由港方引進的店鋪有三分之二至今都沒有換過。

　　真的這么旺？沿路在名店街走了兩圈，雖然只是周二下午這樣普通的日子，但人氣果然很旺。不論是雅致那樣的大鋪面禮品店還是ESPPRIT那樣小鋪面服飾店，都總是人頭攢動。喇叭里有時也播放些快節(jié)奏的粵語歌，仿佛催促著人們趕快購物；下沉式廣場的露天咖啡座里休息的人倒也怡然自得。在靠近通往迪美地下商場的那頭，我們終于找到了傳說中的鋪王，店名是Q-Gen。

　　鋪王選址：通道中間人最多

　　Q-Gen？也許還有人摸不著頭腦，這是什么貨品的名稱？但一看到店堂內(nèi)外鋪面而來的大大小小的胖企鵝——那些印著企鵝頭像的T-SHIRT、背包，企鵝模樣的杯子、鑰匙扣、手機鏈、玩具……記者頓時就開竅了，原來是QQ形象系列產(chǎn)品。店員告訴我們，這是上海邦達(dá)斯服飾有限公司代理的廣東東利行企業(yè)發(fā)展有限公司所有的一個品牌專賣店，專營以騰訊公司授權(quán)的QQ企鵝形象開發(fā)的服飾、公仔玩具、宣傳品、文具、會員卡、電腦周邊產(chǎn)品等6大類產(chǎn)品。Q-Gen是英文Q-Generation的縮寫，中文可直譯為QQ一代。

　　除了熟悉的企鵝形象，在Q-Gen里還能看到可愛的中國娃娃形象，記者第一次聽說她的名字叫PUCCA，原來是來自韓國的“舶來品”。在卡通故事里，PUCCA是中國餐館老板的可愛小閨女，她圓滾滾的腦袋，讓人著迷的微笑，真的很是可愛。

　　據(jù)悉，這家專賣店已經(jīng)開張一年多了，生意很不錯，每月的營業(yè)額能達(dá)到10多萬元，在主營背包、禮品等單價較低的產(chǎn)品的店鋪中，能做到這個數(shù)額，實在是很好了。

　　邦達(dá)斯公司的負(fù)責(zé)人表示: “QQ是全國知名的，也是最受歡迎的網(wǎng)上尋呼工具，注冊人數(shù)已經(jīng)突破一個億，幾乎覆蓋所有中國網(wǎng)民；QQ已經(jīng)成為手機之后的新一代溝通方式，同時演變成另一種生活方式。QQ的小企鵝已深入人心，胖胖的形象非常惹人喜愛。而且東利行正在投入巨資拓展Q-Gen動漫空間，給Q-Gen注入生命和活力，最大限度地提升QQ品牌價值。QQ系列產(chǎn)品從2001年正式推出以來，已經(jīng)被作為時尚的標(biāo)志在廣大青少年中流行并廣泛地傳播開來。選擇在香港名店街開店就是看中這里的消費群體以大學(xué)生和35歲以下的年輕人為主。至于中國娃娃PUCCA，也是一個很受中國年輕人喜歡的卡通形象，因為廣州東利行是韓國VOOZ公司PUCCA形象產(chǎn)品中國地區(qū)總授權(quán)商，所以我們這家店這兩個系列產(chǎn)品是同時經(jīng)營的。”

　　記者看到，這個鋪位剛好處在最靠近迪美地下商城的位置上，相鄰的迪美商城的消費者定位比香港名店街更年輕化，很多人從迪美逛到這里或者從這邊逛去迪美，這家店是其必經(jīng)之路，這就充分保證了光顧該店的客流量，而且是他們最愿意吸引的一批主力顧客群。

　　邦達(dá)斯公司證實：他們租用的場地有20多平方米，每個月的租金在3.3萬元人民幣左右，折算下來差不多就是管理處曾告訴記者的整條街的最高租金單價——130美元/平方/月。

　　Q-Gen香港名店街的這家分店每個月的水電費和電話費大約在1000元左右，按照上海每月1200元-1500元的普遍標(biāo)準(zhǔn)計算他們的人力成本，這家分店有8名員工，那么總的人力成本應(yīng)該在9600元和12000元之間。最后他們每月的盈利基本上能保證在5萬元以上。

　　鋪王秘訣：獨特位置和獨家產(chǎn)品

　　在香港名店街這樣一個人流極大的地方開店，要想讓店里永遠(yuǎn)有顧客是很容易的，但要做到鶴立雞群就顯得很難了，因為競爭對手也多。

　　QQ店的選址無疑是制勝的最佳法寶之一，能夠敏銳地捕捉到香港名店街和迪美中心的人流差別并加以利用，同時讓兩個相輔相承的市場在自己的店門口形成交集，這本身就是立于不敗之地的做法。

　　同時我們也注意到，在名店街這樣商鋪極端密集的地方，往往無法避免商品同質(zhì)化進而惡性競爭的局面，而聰明的老板則會利用參與特許經(jīng)營等方法使自己經(jīng)營著別人無法仿冒的生意。本刊早在報道特許經(jīng)營的文章中提出過利用特許權(quán)鑄門檻的方法，在這里得到了最好的體現(xiàn)。

　　鋪王四：豫園商圈拐角最牛

　　鋪王發(fā)現(xiàn)地：豫園

　　老城隍廟，又叫豫園商城，是集人文景觀、明清建筑和特色商品于一體的商業(yè)中心和旅游勝地。老上海都知道，上海灘的商鋪概念根本上就是從那里發(fā)源的，今天我們要尋找鋪王，自然不能放棄這個地方。

　　每天到豫園旅游和消費的中外游客數(shù)不勝數(shù)，在眾多特色商鋪前流連忘返。說到特色商鋪，在豫園商圈里要數(shù)中國商鋪街?jǐn)?shù)量最多。一條富有明清建筑風(fēng)格的阡陌小街經(jīng)過幾年的發(fā)展和完善聚集了眾多具有中國傳統(tǒng)特色的店鋪。在中國商鋪街，從早到晚，人群熙熙攘攘，賓客如云。你可能想不到，在這條繁榮的特色街上一間只有七平方米不到的小店經(jīng)營業(yè)績驕人，在眾多特色商鋪中脫穎而出。月營業(yè)額高達(dá)5萬元。

　　鋪王選址：金角銀邊草肚皮

　　隨著人流走進豫園商圈，你會發(fā)現(xiàn)一家肯德基店。都說麥當(dāng)勞、肯德基所到之處必是商鋪的最佳選址，這話果然不錯。在肯德基門前往右一拐，你就會發(fā)現(xiàn)一個明清建筑風(fēng)格的拱門，這就是中國商鋪街的入口，一進這拱門，你一眼可以看見在右手邊上的一家小店鋪，店鋪雖小，但里面掛滿了晶瑩剔透、樣式各異的風(fēng)鈴，當(dāng)你走進時，里面發(fā)出的美妙音樂讓你意識到這是一種與眾不同的風(fēng)鈴，好奇心讓你忍不住跨進這家小店——“風(fēng)鈴小屋”或者叫“窗下精靈”。

　　這家店之所以有兩個店名，是因為這家小店是這條街道右拐角處的第一家店，店鋪的南面和東面都是門面，東面的店鋪招牌上寫著“窗下精靈”，而南面的店鋪招牌上寫著“風(fēng)鈴小屋”。雙個店面的格局使這家只有7平方米左右的小店顯得寬敞了很多，更重要的是這樣的格局能讓更多的人看到這家店。

　　從店鋪的位置可以看出這家店的老板在選商鋪方面頗具眼光。不錯，別看這家店小，但這家店的老板在城隍廟這一帶名氣可大得很，據(jù)說在那里只要提起涂老板，大家就知道是誰了。涂老板是在城隍廟土生土長的上海人，從1987年豫園商城建立之初，就開始在城隍廟做生意了，他從做服裝生意開始，一直做到餐館、小吃店、工藝品店、金銀首飾店等等。這家風(fēng)鈴小屋只是涂老板所有生意中很小的一部分。可以說，涂老板是看著豫園商圈一步步發(fā)展壯大的，對里面的地理位置、人流分布、游客消費習(xí)慣和消費特點等等摸得一清二楚。

　　大部分的人都認(rèn)為只要是豫園商圈里的店鋪，生意肯定好做，就沖著它人多，生意也壞不到哪里去。所以豫園商圈里的店鋪租金每年看漲，現(xiàn)在想到豫園商圈租店鋪的話得到豫園商城管理處排隊預(yù)約登記。偶爾有空的店鋪，要么得和管理處有好的關(guān)系，要么通過拍租出高價才能租到。據(jù)說豫園商圈里一間原本每月兩萬多元租金的店鋪一經(jīng)拍租就成了每月四萬多元。在高租金的壓力下，很多店鋪的凈利潤實際并不高，而在經(jīng)營品種和店址選擇上又不注意的店鋪甚至?xí)�虧本�?

　　在店址的選擇上，涂老板也有自己獨到的見解。他說：“在豫園商圈選擇店鋪，首先光線要好，門面的亮度要強一點；第二，最好選擇在拐彎角的店鋪，這樣的店鋪可以有兩個門面；第三，店鋪的位置最好處在路面往右拐的方向，據(jù)我的觀察和統(tǒng)計，在豫園商圈，人群的流向往右拐的多，這是人在隨意游覽時習(xí)慣性的方向；第四，店鋪所在的街道越窄越好，這樣人群容易集中；第五，店鋪不能開在死角處，游客一看到前面沒什么店鋪可逛，一般掉頭就走了。”

　　鋪王經(jīng)營：獨樹一幟領(lǐng)潮流

　　據(jù)涂老板介紹，他在城隍廟從做服裝生意開始總體而言做什么就賺什么。除了他具有做生意的天賦外，他還有一幫做各種類型批發(fā)生意的朋友，所以他總是能捕捉到市場最新流行的信息。他說：“在城隍廟做生意應(yīng)該做旅游業(yè)產(chǎn)品，而且現(xiàn)在要講究獨特和品牌，并根據(jù)市場需求的變化及時更新產(chǎn)品。”例如，電腦繡花剛出現(xiàn)的時候，涂老板是第一個把它引進城隍廟的人，結(jié)果當(dāng)時生意非常好；隨著市場的發(fā)展，電腦繡花不流行了，他又果斷地轉(zhuǎn)換其他經(jīng)營品種。

　　涂老板選擇開風(fēng)鈴專賣店是有所考慮的。風(fēng)鈴小屋里掛著的風(fēng)鈴可不是一般的風(fēng)鈴，它們是德國著名的攝影器材制造商Amwell生產(chǎn)的純手工音樂風(fēng)鈴。

　　Amwell音樂風(fēng)鈴最大的特點在于它們能產(chǎn)生各種類型的美妙音樂，這些音樂就像天籟之聲能深深地打動人。據(jù)介紹，不同型號的Amwell風(fēng)鈴會產(chǎn)生不同的聲音，有的“如一首快樂的華爾茲”，有的“就像老鷹飛翔在天空”，還有的“是古老的鐘聲，發(fā)出持續(xù)而安靜的聲音”……

　　負(fù)責(zé)風(fēng)鈴小屋經(jīng)營業(yè)務(wù)的張小姐介紹說，一般的游客看到我們的店時一開始會覺得我們的店很普通，因為普通的風(fēng)鈴到處都是，但一旦他們聽到風(fēng)鈴發(fā)出的美妙聲音時就會停下來。有些游客在這里買過一次風(fēng)鈴后甚至?xí)��?jīng)常再來，有一位顧客至今在風(fēng)鈴小屋已購買了20多架風(fēng)鈴，據(jù)說都是用來送人。還有的顧客購買風(fēng)鈴則用于自家房屋的裝飾。

　　Amwell音樂風(fēng)鈴價格不菲。在風(fēng)鈴小屋，最便宜的一架風(fēng)鈴是170元，最貴的一架風(fēng)鈴則需1580元，但大部分的風(fēng)鈴價格在500元以內(nèi)。

　　涂老板認(rèn)為，在豫園商圈有兩大消費層次，一種是中高層消費人群，另一種是低層次消費人群。有些店鋪想兼顧這兩大消費人群，店鋪里的產(chǎn)品品種就有點亂，反而失去了店鋪的經(jīng)營特色。涂老板說，他現(xiàn)在的經(jīng)營方向比較偏向中高層的消費人群，風(fēng)鈴小屋就是基于這樣的考慮開辦的。

　　據(jù)了解，風(fēng)鈴小屋是2002年4月開張的，目前每月營業(yè)額可達(dá)5萬元，比較平穩(wěn)。小店的毛利率約60%，店租每月1.1萬元，店里員工兩名，每月工資總共2000元左右，電費每月300元左右。扣除費用和稅收，風(fēng)鈴小屋每月凈利潤可達(dá)1.5萬元。

　　鋪王秘訣：對地形的超級認(rèn)識

　　涂老板的生意成功，在他自己看來包括了多種因素，但在記者看來，其實只有一種因素，那就是他極端準(zhǔn)確地把握了豫園的地形要點。

　　能夠精準(zhǔn)地找到豫園“金角銀邊草肚皮”的商鋪特征，甚至能夠把握到顧客喜歡往右拐的愛好，更能利用游客對地形的不熟悉，通過掛兩塊招牌讓他們“兩次踏入同一條河流”，這樣的店，說句老實話，賣什么東西都能發(fā)財！