蘇州古宅遭遇市場難題

　　一座約200年的蘇州古宅在上海拍賣，參考價5600萬元，號稱“蘇州古宅上市第一拍”。

　　然而，在原定于昨天下午2點舉行的拍賣會上，有關(guān)方面卻臨時表示，出于“綜合原因”，拍賣委托方蘇州新滄浪房產(chǎn)公司暫緩這座“葑湄草堂”的拍賣。

　　不管什么原因?qū)е屡馁u“擱淺”，但蘇州古建筑保護如何進行市場化運作，社會力量介入保護能走多遠，蘇州古建筑是否迎來了“上市潮”等等問題，已成為更引人關(guān)注的焦點。

　　“葑湄草堂”春秋

　　蘇州城東盛家?guī)�小巷，“葑湄草堂”臨河而筑。門楣上一塊“控制保護建筑”的藍色標(biāo)牌，揭示了房子的身份和歷史。蘇州園林典型的建筑元素，都濃縮在這兩層樓、十多間房的庭院里———朱紅大門，亭臺水榭，梅蘭竹菊，斗拱花窗……

　　很難想象，就在幾年前，這座建筑面積2000多平方米的宅子里，還住著30多戶人家�！熬拖裆虾５摹�七十二家房客’一樣”，新滄浪房產(chǎn)公司董事長史建華說，“當(dāng)時，這座宅子可以說是奄奄一息，房梁柱子、墻上窗戶、地上方磚，壞的壞、爛的爛，唯一亮點是它的基本結(jié)構(gòu)還在�！笨紤]再三，公司于2000年斥巨資買下這個“破房子”，決定把它整修一新，再轉(zhuǎn)手賣出。

　　時隔兩年，2002年10月，蘇州公布《蘇州市古建筑保護條例》，條例中明確“鼓勵國內(nèi)外組織和個人購買或者租用古建筑”。就在《條例》通過不久，全國人大常委會又通過了《中華人民共和國文物保護法》，規(guī)定“國有不可移動文物不可轉(zhuǎn)讓抵押和買賣”。爭議頓現(xiàn)：蘇州認為，“控制保護建筑”有文物價值但不具備文物資格，可以買賣；一些專家認為，“控制保護建筑”也屬于不可移動的文物，不能買賣。

　　在這場爭議中，一度傳出《蘇州市古建筑保護條例》擱淺的消息，而當(dāng)時剛剛獲得“蘇宅”產(chǎn)權(quán)并正對其進行前期裝修的新滄浪公司，也一時不知所措，“香餑餑”變成“燙手山芋”。

　　不過，蘇州并沒有停下探索的腳步，他們不愿看著一座座老宅子因年久失修而倒掉。2003年12月和2004年10月，蘇州市政府先后下發(fā)了《蘇州市古建筑搶修保護實施細則》和《蘇州市市區(qū)依靠社會力量搶修保護直管公房古民居實施意見》。前后三個文件，終于確定了蘇州古建筑保護的操作理念和具體路徑：本著“不求所有、但求所在”的原則，實行古建筑產(chǎn)權(quán)多元化、搶修保護工作社會化、運作市場化。

　　在這樣的背景下，“葑湄草堂”的修復(fù)工作在去年底順利完成。上市拍賣，也水到渠成。

　　保護和利用兩難

　　3月29日下午，記者在“葑湄草堂”門口，遇見兩位上海來看房子的客人�！斑B洗澡的地方都沒有，這么大的房子有什么用呢？”他們提出的問題，正好觸及古宅開發(fā)利用的一個關(guān)鍵。

　　根據(jù)《蘇州市古建筑保護條例》的規(guī)定，古宅賣出后，使用單位或個人就成為其保護管理責(zé)任人，“不得破壞古建筑的環(huán)境風(fēng)貌，不得擅自遷移拆除，不得改變原有布局……”但是，買家對古宅的保護是建立在利用之上的，如果哪間房子不合心意，主人想進行局部改造或裝修，怎么辦？

　　蘇州市文物局副局長陳嶸說：“買家拿下房子后，可以做局部調(diào)整，但必須經(jīng)過文物部門的批準(zhǔn)，我們每年也會組織專家對這些建筑進行回訪�！痹谛聹胬斯�司整修這個宅子過程中，文物保護部門組織了前期考察、中期稽查、后期審核，期間關(guān)于如何修復(fù)有過爭論，最后施工方都按文物專家的意見做了修改。正因如此，“葑湄草堂”的定位不是住房，而是“高級會所”，“而且在使用上，我們也做了兩套方案供買主參考”，公司銷售總監(jiān)田崢如是說。

　　一位業(yè)內(nèi)人士直言，古建筑保護，難就難在看問題角度不同———文物部門要保護，強調(diào)建筑的歷史文化功能；開發(fā)商談利用，說沒有利用就沒有保護，強調(diào)建筑的使用價值；政府則側(cè)重保證建筑內(nèi)居民的順利搬遷，但動遷費上去了，開發(fā)商又不愿意；買家買下古建筑就像認個“養(yǎng)子”，有可能一家過得很好，也可能出現(xiàn)矛盾。他說：“總而言之，房子沒有市場參考價，不能隨意改造，使用功能單一，都是古建筑上市的直接困難�！�

　　這一點，從此次拍賣活動不能順利進行中得到印證。在昨天的拍賣現(xiàn)場，拍賣公司負責(zé)人告訴記者，前段時間咨詢的人很多，國內(nèi)外都有，但直到昨天下午兩點，參加拍賣的最后時刻，也沒人掏出300萬元的拍賣保證金。

　　“上市潮”難涌

　　古建筑上市，并非沒有先例。前幾年，蘇繡創(chuàng)始人沈壽的故居“繡園”、唐寅的故居“桃塢別院”等控保建筑，都在整修后高價出售或出租。這些古宅都有著共同之處：或積淀深厚，或名聲在外，或位置較好，或保護完好。

　　但在蘇州200多座控保建筑中，符合上述條件的畢竟只是少數(shù)，更多的瀕臨破敗。蘇州市房管局辦公室主任倪峻說，每年政府撥的經(jīng)費，只能保持這些房子“不危不塌，防風(fēng)防漏”，根本不能有大動作，譬如去年政府1000萬元左右撥款，如果分攤到150多處國有產(chǎn)權(quán)的古宅上，什么事兒都做不了，最后只能有選擇地修了其中20多處。

　　社會資本的介入，其作為也十分有限。史建華坦言，作為房產(chǎn)公司老板，他必須考慮買下房子修好，要能賣個好價錢。蘇州市內(nèi)的古宅大都分布在小巷深弄，有的連基本生活設(shè)施都沒有，有的產(chǎn)權(quán)屬于多個單位個人，“光完成一個動遷就要脫層皮了。所以，像‘葑湄草堂’這樣能夠成功上市的只能是個案�！睂μK州古建筑即將迎來“上市潮”的說法，他表示“可能性不大”。

　　有關(guān)專家認為，在目前的情況下，蘇州大量古建筑的有效保護必須“三管齊下”：一是政府整修后租給企業(yè)、個人使用，如衛(wèi)道觀前的潘宅，政府投入六七百萬元，修復(fù)了其中的2000平方米，然后以每年50萬元左右的價格租給一家公司辦公用；二是海內(nèi)外人士買下古建筑用作公益或慈善事業(yè)，例如閭邱坊的詹宅，詹家后人回國買下祖屋后捐給了蘇州市福利院；三是“葑湄草堂”模式，將古建筑產(chǎn)權(quán)置換給開發(fā)公司，進行徹底的市場化運作。