重稅影響上海樓市 投機(jī)性購(gòu)房成主流

　　我的壓力很大。”這是2004年上海兩會(huì)期間上海市房屋土地資源管理局局長(zhǎng)蔡育天的感嘆，時(shí)至今日，這種壓力已經(jīng)蔓延更多人的身上。

　　房?jī)r(jià)漲得太快，已經(jīng)變成上海樓市不得不去面對(duì)與解決的問題。在各類宏觀調(diào)控政策之后，房?jī)r(jià)還在狂飆，當(dāng)越來越多的人依舊將希望放在政策效用之上的時(shí)候，房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，已經(jīng)成了承載這種希望的最大寄托。

　　加稅方案

　　事實(shí)上，出乎大多數(shù)人的意料，與先前風(fēng)傳物業(yè)稅即將出臺(tái)不同，上海房地產(chǎn)加稅已經(jīng)不是一個(gè)傳聞，而是作為一個(gè)方案正在醞釀之中。

　　根據(jù)上海市房地局內(nèi)部人士透露，為了使上海樓市平穩(wěn)發(fā)展、抑制投機(jī)，房地產(chǎn)加稅方案已經(jīng)由市財(cái)政局和房地局向人大提出，之所以沒有對(duì)外透露，只是因?yàn)檫@一政策的出臺(tái)，影響巨大，且可能帶來副作用，因此，政府對(duì)此的態(tài)度十分謹(jǐn)慎。

　　根據(jù)這次提交的方案，在二手房交易中，將征收5%的營(yíng)業(yè)稅、20%-60%的所得稅、20%-60%的增值稅以及4%的附加稅。換言之，一套房子即使沒有利潤(rùn)，也可能要交付9%的稅，而有利潤(rùn)的房子，稅則可能占到利潤(rùn)的50%。

　　然而，稅收杠桿是不是就能真的起到效果？

　　在2004年，杭州就曾經(jīng)出臺(tái)過類似的政策，對(duì)二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅。按照這一規(guī)定，個(gè)人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收20%的個(gè)人所得稅。而這一政策也被認(rèn)為是杭州市政府為阻止炒房行為、過濾樓市泡沫而開出的一劑猛藥。

　　然而，事與愿違。杭州樓市并沒有走上一條平穩(wěn)發(fā)展的道路，相反，還成了一手房繼續(xù)火爆，而二手房市場(chǎng)行情驟冷的“畸形”現(xiàn)象。而抑制炒房行為，制止房?jī)r(jià)過快上漲的意圖，也由于賣方轉(zhuǎn)嫁交易成本而落空。

　　直至2004年9月1日起，杭州暫停辦理征收20%房產(chǎn)個(gè)所稅。

　　至于杭州政策之所以會(huì)失敗，業(yè)內(nèi)普遍的看法是：高稅率下很多人會(huì)想方設(shè)法逃稅、避稅，執(zhí)行效果未必理想。

　　另一個(gè)關(guān)鍵在于，炒房行為目前確實(shí)存在，但二手房交易并非都是炒房，對(duì)二手房交易都征收20%所得稅，勢(shì)必遏制正常的房地產(chǎn)投資行為。

　　“上海肯定不會(huì)‘一刀切’。”事實(shí)上，在2004年下半年上海對(duì)于辦公樓、別墅、老洋房等高檔物業(yè)交易就開始了征收高額增值稅的措施，高檔房產(chǎn)的交易方被要求付出總價(jià)5%或是差額27%的增值稅額。

　　據(jù)知情人士透露，其他二手房加稅政策之所以沒有動(dòng)，是因?yàn)榧夹g(shù)上還有很多難度，而且加稅也需要一個(gè)周期。由于目的只在于限制投資，因此可能有五年不賣，稅收全免的提議，但目前還存在爭(zhēng)議。

　　至于該政策究竟何時(shí)出臺(tái)，該人士表示，這完全取決于未來半年上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)，“未必全部出臺(tái)，也有可能暫緩。”

　　萬事俱備只待時(shí)機(jī)？

　　“上半年先‘吹風(fēng)’，下半年再落實(shí)。”這就是上海市房地局對(duì)加稅政策的最初構(gòu)想，而這樣的處事方式也與其一貫風(fēng)格所吻合。

　　先看市場(chǎng)走勢(shì)，再出臺(tái)政策，也成了上海市政府力求市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、不希望有太大波動(dòng)的心態(tài)表現(xiàn)。

　　在2004年，“期房限轉(zhuǎn)”和“降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”兩項(xiàng)政策的出臺(tái)，也成為政府態(tài)度的最好注腳。

　　早在2003年末，即有上海媒體將上海市政府?dāng)M出臺(tái)限制期房轉(zhuǎn)讓政策的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。同年12月3日，上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)首次向外界透露，在繼續(xù)鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)的同時(shí)，上海將控制投資需求。為限制購(gòu)房中的短期炒作，上海市房地局正在醞釀?dòng)嘘P(guān)期房不得轉(zhuǎn)讓的政策。

　　4月26日，“期房限轉(zhuǎn)”終于出臺(tái)。這一政策，雖然在消息剛出時(shí)亦被認(rèn)為影響重大，但經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的醞釀之后，已經(jīng)大大緩沖了該政策出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)的沖擊。

　　事實(shí)上，作為一個(gè)基本確立的市場(chǎng)信息，在長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間里，市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)生的作用已經(jīng)完全吸收。換而言之，一個(gè)政策產(chǎn)生影響，并不是從其正式實(shí)施的那天起，而是在它信息逐步明晰的過程中，漸漸消化。

　　這一過程，在考慮加稅政策出臺(tái)時(shí)，也被有關(guān)部門認(rèn)做是“相當(dāng)有必要”。

　　而可能發(fā)生的情況還有另外一種。在去年4月，上海市傳出降低普通商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的政策消息。

　　5月31日，上海市房屋土地資源管理局副局長(zhǎng)龐元透露，本市正在研究是否降低普通商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的政策，相關(guān)的調(diào)查摸底已于5月下旬完成。而如果政策出臺(tái)，這部分提前上市的普通住宅商品房供應(yīng)量將達(dá)到500萬平方米，加上今年將竣工供應(yīng)的300萬平方米配套商品房，市場(chǎng)將大大放量。

　　然而，原本被視作平抑房?jī)r(jià)最重一擊的政策，卻最終慢慢淡出人們的視線。

　　而當(dāng)時(shí)據(jù)了解房地局情況的人士透露，房地局對(duì)待該政策的態(tài)度可能是，在前期政策有效果，并且已經(jīng)達(dá)到“心理成效”的前提下低調(diào)處理。“對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)可能下滑的最大信號(hào)的把握要慎重，沒必要，就不出。”

　　由這兩個(gè)政策的對(duì)比，在一定程度上，也能判斷上海市政府未來在對(duì)待“加稅政策”上的態(tài)度。

　　上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)曾經(jīng)在接受記者采訪時(shí)指出，政策影響在目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊舉足輕重，但落點(diǎn)是否正確才是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　把希望轉(zhuǎn)向稅收領(lǐng)域，從收縮利潤(rùn)來擠壓投資，這張牌的威力無庸置疑，但怎么出，還要看政府對(duì)整個(gè)市場(chǎng)未來的判斷與預(yù)期。

　　那么，在最后一招懸而未決的現(xiàn)在，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟處在一個(gè)什么樣的境地呢？

　　干預(yù)還是放任？

　　在2004年上半年，曾在媒體上熱傳，當(dāng)時(shí)上海投資性購(gòu)房的比例約為16%，而國(guó)際上通行的警戒線是20%。

　　此后，又有研究機(jī)構(gòu)公開表示，經(jīng)過半年的跟蹤調(diào)查，上海房產(chǎn)市場(chǎng)的投資比例從去年的15%-16%左右下降到11%左右。

　　但是，這些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方法都存在非常明顯的漏洞，究竟怎樣來衡量投資房？這些數(shù)據(jù)又是由誰去統(tǒng)計(jì)得來？沒有人知道，也沒有人能夠做出解釋，只是關(guān)于投資比例的數(shù)據(jù)被一再引用，反而成了約定俗成。

　　事實(shí)上，上海市房地局確實(shí)有做過類似的調(diào)查，但都限于局部，沒有擴(kuò)展至全市。在最近一次的調(diào)查中，房地局通過物業(yè)管理公司對(duì)浦東兩年內(nèi)新建成的商品房進(jìn)行了一次摸查，而得出的結(jié)果是，在已經(jīng)購(gòu)買了這些商品房的房主中，一次沒來的將近50%。

　　這也許就是房?jī)r(jià)壓力蔓延的最初動(dòng)力。

　　上海房地局的一位官員向記者感嘆，2005年上海市房地產(chǎn)政策的目標(biāo)相對(duì)以往，更明確簡(jiǎn)單，而取代“不能跌，也不能漲太快”的目標(biāo)就是“居者有其屋”，在以后無論是從土地供應(yīng)還是其他政策的調(diào)整上，都會(huì)以這個(gè)目標(biāo)為基礎(chǔ)。

　　“上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，之所以會(huì)被很多人看作是個(gè)暴利行業(yè)，在一定程度上就是因?yàn)檎�府在�?yīng)對(duì)問題的時(shí)候有一種‘徘徊’心態(tài)。”

　　這一現(xiàn)象在2004年來尤其明顯，下大力氣干預(yù)，還是靠市場(chǎng)自身來調(diào)節(jié)，對(duì)于這一問題的把握上，政府一直處于“徘徊”的階段。而處于這樣一種環(huán)境下的上海樓市，其發(fā)展在一定程度上是脫開了市場(chǎng)和調(diào)控的雙重壓力，才呈現(xiàn)出一種瘋狂上漲的態(tài)勢(shì)。

　　而這種“徘徊”的心態(tài)，可能在今年得到改善。在以后無論是從土地供應(yīng)還是其他政策的調(diào)整上，都會(huì)以“居者有其屋”的目標(biāo)為基礎(chǔ)。

　　與抑制投機(jī)的加稅方案相對(duì)應(yīng)的是，上周，上海中低收入家庭2005年度申請(qǐng)購(gòu)房貸款貼息家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)已確定。

　　上海市財(cái)政局最近公布本市中低收入家庭2005年度申請(qǐng)購(gòu)房貸款貼息的家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)為16683元。該標(biāo)準(zhǔn)2003年度為13250元，去年為14867元，今年申請(qǐng)購(gòu)房貸款貼息的中低收入家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)比去年提高了約12.2%，而受益范圍也因此擴(kuò)大。

　　可以預(yù)見的是，上海市政府為了新的目標(biāo)，正在擔(dān)負(fù)起更多的責(zé)任。或許，這種責(zé)任才是緩解市場(chǎng)真正的最后武器。