隨著銀根緊縮，房貸審批慢、放款難已成普遍現(xiàn)象，優(yōu)惠利率更是鳳毛麟角

　　重點(diǎn)提示

　　四家銀行還有首套房 利率優(yōu)惠

　　農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、華夏銀行、北京銀行目前針對首套房還有一定幅度的優(yōu)惠。不過，這個(gè)優(yōu)惠是有前提的。農(nóng)業(yè)銀行的貸款金額超過50萬以上有8.5折優(yōu)惠，交通銀行若買房貸險(xiǎn)利率可以打9折，華夏銀行和北京銀行都要求吸收與貸款金額等同或50萬以上存款才有9-9.5折優(yōu)惠。

　　銀行放貸原則上新房先行郵政儲(chǔ)蓄二手房貸放款快

　　大部分銀行表示，由于額度收緊，在房貸的時(shí)候會(huì)先考慮發(fā)放新房的貸款，二手房的貸款要往后排隊(duì)，放款時(shí)間無法有確切的預(yù)測，1-3個(gè)月都有可能。部分銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，如購買其理財(cái)產(chǎn)品或者按照貸款金額一定比例額外交納一筆費(fèi)用，可以優(yōu)先放款。購房者如想做二手房貸款，也可以考慮一下郵政儲(chǔ)蓄，下款時(shí)間約在一個(gè)月左右。

　　50㎡以下、 2000年以前的二手房難辦商貸

　　現(xiàn)在50㎡以下的二手房，如果是2000年之前的房源，已經(jīng)無法保證辦到商業(yè)貸款。建設(shè)銀行對于50㎡以下的二手房禁止提供商業(yè)貸款；工商銀行對60㎡以下，15年房齡以上的二手房限貸；農(nóng)業(yè)銀行則對70㎡以下，2000年以前的二手房停貸。

　　純公積金貸款一般 20個(gè)工作日即可放款

　　目前辦理純公積金貸款的速度相比之下就快多了，據(jù)南京公積金管理處工作人員表示，申請純公積金貸款現(xiàn)在一般只需20個(gè)工作日左右即可放款，比商貸放款速度更快。

　　中國人民銀行3月18日晚間宣布，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)離上次上調(diào)僅隔一個(gè)月，也是央行年內(nèi)第三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。

　　隨著央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率收縮可貸資金，“新國八條”出臺(tái)后個(gè)人房貸市場遭遇冰點(diǎn)的狀況仍在延續(xù)。據(jù)市民反映，今年的房貸越來越嚴(yán)格，不但利率要上浮，不少銀行首套房貸想要放款還須買銀行產(chǎn)品。

　　二手房房貸的門檻更高，本報(bào)3月22日A11版報(bào)道，目前50平方米以下、房齡在2000年之前的二手房基本已無法進(jìn)行商貸，銀行的理由是今年全年的額度都很緊。

　　現(xiàn)在買房該到哪家銀行去貸款？這個(gè)問題愁煞了不少購房人。《揚(yáng)子樓市》急購房人所急，對南京的各大銀行進(jìn)行了一次全方位地探訪。

　　【業(yè)內(nèi)反饋】

　　新房

　　申請5000萬額度 只批了500萬

　　為房貸問題寢食難安的不止是二手房買家，不少購買了商品房的市民同樣體會(huì)很深，不但一些今年一月份買了房的都沒拿到貸款，甚至有些去年就申請了房貸的購房者也在排隊(duì)等待中。“去年12月31日送到交通銀行的貸款資料，到今天還處于已審批但還沒放款的狀態(tài)！”江北一家樓盤的業(yè)主非常氣憤：“問開發(fā)商，開發(fā)商說他們也一直在催，比我還著急；再打電話問銀行，客戶經(jīng)理說快的話下個(gè)月，慢的話就……”

　　去年在河西買房的李小姐也告訴筆者，她的貸款是年前申請的，當(dāng)時(shí)銀行也是按照8.5折審批的，但上個(gè)月時(shí)接到銀行通知，給她兩個(gè)選擇：買該行的理財(cái)產(chǎn)品可以享受8.5折優(yōu)惠，不買就要按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。“我們也沒啥辦法，只好同意，關(guān)鍵是到現(xiàn)在房款還沒下來。”

　　城南一家樓盤的銷售負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在銀行對房貸批得都比較慢，以前如果買房人審核通過的話，一般一周到十個(gè)工作日的樣子就可以了，不過現(xiàn)在準(zhǔn)備金率太高、銀行額度都緊，而且如今政策變化快，因此放款的時(shí)間“真的是沒人能保證”。

　　河西一家樓盤的銷售經(jīng)理透露，他們樓盤去年11月份成交的一部分房源中還有貸款沒下來，“在一次次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的合力作用下，購房者想從銀行獲得貸款變得更困難：改善型的，首付得要六成，利率上浮10%，而首次置業(yè)的，銀行也要求提高首付，且不買其理財(cái)產(chǎn)品就不給優(yōu)惠利率，這超出了不少購房者的預(yù)算。”

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在限購和不斷收緊的信貸政策制約下，以往開發(fā)商與合作銀行之間一直愉快的合作關(guān)系也受到了考驗(yàn)。

　　據(jù)悉，一家知名開發(fā)商本月初向多年來合作關(guān)系較好的銀行要求5000萬的房貸額度，結(jié)果只批下來500萬，銀行方面表示因?yàn)橐患径葌�(gè)人房貸額度有限，因此他們也是無能為力。

　　二手房

　　50m2以下、房齡10年以上遭遇限貸

　　“第一次買房就遇到這種事，我快愁死了！”在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇上，網(wǎng)友leafsky因?yàn)橘J款難的問題大倒苦水。

　　原來leafsky年前在主城區(qū)買了一套二手房，沒想到過了一個(gè)春節(jié)后，首先是年前簽好的貸款合同成了“廢紙”，首套8.5折的房貸優(yōu)惠飛了，緊接著是一次又一次的加息。

　　因?yàn)橛X得加息后付出的利息太高，leafsky四處借款，把房貸總額從20萬降到10萬。這么一拖，做貸款公證時(shí)已經(jīng)到了3月初，這時(shí)的國家政策是財(cái)政緊縮，不斷上調(diào)利率和儲(chǔ)備金率，銀行越來越不愿意放房貸。

　　而如果3月底還拿不到貸款，根據(jù)和賣方的協(xié)議，leafsky每天得付500元的滯納金給對方，leafsky為此焦慮不已。

　　據(jù)了解，目前南京二手房的商業(yè)貸款放款非常慢，一些老房子，特別是50平方米以下、房齡在2000年之前的二手房基本上很難拿到商業(yè)貸款，而2000年以后的也只有少數(shù)銀行勉強(qiáng)可以貸。

　　原因探究

　　額度下降利潤減少，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)成銀行“雞肋”

　　2010年底，心急火燎排隊(duì)等銀行發(fā)放房屋貸款的情形猶歷歷在目，進(jìn)入2011年，期待新年新額度的購房者又一次希望落空：銀行的房貸額度不但沒有放寬，春節(jié)過后各大銀行還紛紛取消或者降低了首套房貸的優(yōu)惠。即使如此，中行、建行、交行、招行等各大銀行紛紛表示，今年的房貸業(yè)務(wù)與去年相比無論是房貸量還是利潤上，都與往年不可同日而語。

　　額度偏少放款時(shí)間無法保證

　　是誰動(dòng)了住房按揭貸款的奶酪？拿中國銀行客戶經(jīng)理的話來說，就是“國家信貸政策發(fā)生了變化，銀行也只能進(jìn)行政策性調(diào)整”。3月2日，銀監(jiān)會(huì)要求各大銀行要嚴(yán)格按照相關(guān)政策，審慎開展個(gè)人住房貸款，加上央行連續(xù)加息、信貸額度趨緊，曾經(jīng)被銀行視為“香餑餑”的個(gè)人房貸如今的地位正變得有些尷尬。

　　興業(yè)銀行相關(guān)人員則明確表示，目前已有網(wǎng)點(diǎn)暫停辦理房貸業(yè)務(wù)，即使做的也提高了貸款的門檻，然而就在2010年，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)類貸款占比曾經(jīng)一度高達(dá)31.95%。“2011年的信貸額度非常有限。”興業(yè)銀行有關(guān)人士表示，“隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，我們也會(huì)‘順勢’限制房地產(chǎn)類貸款。”

　　無獨(dú)有偶，民生銀行的個(gè)貸人士對筆者坦言：“目前貸款額度縮小，沒有資金，我們現(xiàn)在基本都不接房屋按揭的業(yè)務(wù)了。”中行、農(nóng)行、廣發(fā)、中信等銀行信貸部工作人員也一致表示，由于央行配給房貸的額度緊張，導(dǎo)致銀行對房貸審批更加嚴(yán)格，不但沒有什么利率優(yōu)惠，連多長時(shí)間能放款都無法保證。

　　收益縮水房貸業(yè)務(wù)整體下滑

　　央行在2月8日對人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整，其中定存5年期基準(zhǔn)利率由之前的4.55%上調(diào)至5%，上調(diào)了0.45%，而貸款5年以上的基準(zhǔn)利率則由之前的6.4%上調(diào)至6.6%，僅上調(diào)0.2%。同時(shí)，3年期定存基準(zhǔn)利率上調(diào)了0.35%，而3-5年期貸款利率則上調(diào)0.23%。可以明顯看出，定存的基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了貸款3-5年期與5年期以上的上調(diào)幅度，分析人士指出，存款利率上調(diào)幅度超過貸款利率上調(diào)幅度，在一定程度上或縮小銀行業(yè)務(wù)的利差。

　　“銀行要將有限的信貸資源配置到更高收益的資產(chǎn)中去。”民生銀行信貸部有關(guān)人士對筆者表示。這位人士認(rèn)為，今年央行貨幣政策明顯偏緊，目前存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到19.5%的歷史高點(diǎn)，銀行體系資金緊張局面已經(jīng)顯現(xiàn)。為了保持利差，銀行必然要將資產(chǎn)更多地配置在高收益領(lǐng)域。“我們目前的工作重點(diǎn)是放在個(gè)人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)上，客戶可以抵押固定資產(chǎn)給公司貸款。這個(gè)利率可以上浮，有盈利空間。”民生銀行一位原本主攻房貸的業(yè)務(wù)經(jīng)理已經(jīng)轉(zhuǎn)而開拓新領(lǐng)域了。

　　實(shí)際上，即使銀行不主動(dòng)削減房貸業(yè)務(wù)的占比空間，房貸業(yè)務(wù)在今年的下滑也已經(jīng)成為必然。“近期房貸申請量與1月初相比已有一定幅度的下滑。”建設(shè)銀行某負(fù)責(zé)人告訴筆者，“從目前的局面看，只要調(diào)控政策持續(xù)下去，房貸業(yè)務(wù)在今年難有起色。”

　　【房貸調(diào)查】

　　有銀行部分網(wǎng)點(diǎn)已暫停房貸

　　多數(shù)銀行優(yōu)惠利率門檻高

　　目前各家銀行對于房貸的態(tài)度究竟如何？《揚(yáng)子樓市》近日也對南京18家銀行進(jìn)行了一番調(diào)查。結(jié)果顯示，興業(yè)銀行有網(wǎng)點(diǎn)明確表示不做房貸，其他在做的網(wǎng)點(diǎn)大多提高了門檻，即使是首套房，利率除了要上浮10%之外，還要求存一定數(shù)額的款項(xiàng)才能盡快放款。

　　對于二套房，有16家銀行普遍嚴(yán)格執(zhí)行了“首付六成、貸款利率上浮10%”的規(guī)定，而浦發(fā)銀行更是表示二套房的房貸利率“至少上浮20%”。

　　在首套房方面，各家銀行的貸款政策相對靈活一些。在18家銀行中，興業(yè)銀行和浦發(fā)銀行是最為嚴(yán)格的，不但要求首付三成，貸款利率還要至少上浮10%，要求“首付三成，基準(zhǔn)利率”的有10家銀行，中信銀行的一位客戶經(jīng)理透露，銀監(jiān)會(huì)在控制房屋貸款的規(guī)模，減少了額度，“如今貸款審批下來都不容易，別說要優(yōu)惠了，放款還要排隊(duì)！”

　　另外，農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、華夏銀行以及北京銀行四家則“有條件”地給了首套房房貸利率一定的優(yōu)惠，比如交通銀行，貸款金額在50萬以上可享受85折，北京銀行貸款金額在50萬以上才能享受95折，華夏銀行門檻更高，“貸款人要推薦親友存與貸款相同的金額并存一年以上，才可享受9-9.5折優(yōu)惠”。

　　中國銀行的一位工作人員表示，他們房貸先要放給新房，二手房貸款比較慢，買了理財(cái)產(chǎn)品的話放款會(huì)快一點(diǎn)，這主要是因?yàn)閲�家收緊了房貸的額度，又不停地提高準(zhǔn)備金利率。“比如原本我們一個(gè)月有1個(gè)億的額度，現(xiàn)在國家就給5000萬，額度少了，我們做房貸的利率收益也少很多，為了保證銀行一定的收益，所以放給客戶的利率也要上浮，這個(gè)狀況最少也要持續(xù)半年甚至更長。”

　　公積金政策

　　限貸之后，純公積金放款比商貸快

　　新房純公積金貸款一般20個(gè)工作日即能放款，但因?yàn)橘彿空咿k組合性貸款的較多，因此拖慢了放款速度

　　■本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 高宏年

　　金融政策趨緊的背景下公積金貸款的政策有何變化，在此我們也對一些焦點(diǎn)問題作出解答。

　　首付二成多為理想狀態(tài)

　　據(jù)市公積金的相關(guān)工作人員介紹，目前首付政策仍然是新房首付不低于二成、二手房不低于三成，但在實(shí)際操作中，這一規(guī)定意義已不大。舉例來說，一套80㎡的新房價(jià)值80萬，如果是純公積金貸款，按照40萬元/戶的最高貸款額度，你還要付40萬，首付已達(dá)到五成；如果是與商業(yè)銀行組合貸款，就要執(zhí)行商業(yè)貸款的政策，即使是首套新房最低也要付到三成。而對于一些小、舊的二手房源，只要之前沒有用過公積金(以家庭為單位)，購房者在貸款時(shí)均可以使用公積金。

　　沒用過第二套仍可貸

　　“目前在實(shí)際操作中只要你沒用過公積金，在符合政策的前提下(南京目前第三套房限購)再買房時(shí)，你仍然可以使用公積金貸款，”工作人員介紹道，“當(dāng)然，如果涉及組合貸款，就有第幾套房的問題，那就要按照目前商業(yè)住房貸款的政策辦。”不過筆者也從多家項(xiàng)目了解到，由于高企的房價(jià)等因素，購房者通常選擇組合貸款，使用純公積金的較少。

　　一般20個(gè)工作日放款

　　據(jù)了解2009年下半年以來，由于貸公積金買房的市民特別多，導(dǎo)致市公積金貸款額度非常緊張，入不敷出，審批時(shí)間也有所延長，一般要40-50個(gè)工作日才能辦下來。

　　但目前通過叫停“二次貸公積金”、將最高貸款額降到個(gè)人20萬、夫妻雙方40萬等收緊措施，目前賬面已實(shí)現(xiàn)了盈余，已經(jīng)可以在20個(gè)工作日正常發(fā)放貸款了。而二手房源牽扯到過戶等問題，時(shí)間可能會(huì)相對長一些。

　　不少開發(fā)商也表示，商貸受到銀行額度的限制，放款時(shí)間說不準(zhǔn)，兩個(gè)多月甚至更長時(shí)間都是比較正常的，現(xiàn)在純公積金貸款放款的速度要比商貸快一些，快的話二十幾個(gè)工作日就下來了。但是由于多數(shù)購房者采用的是公積金和商貸的組合式貸款，因此整體放款速度還是比較慢。

　　目前南京公積金政策簡介

　　①個(gè)人最高可公積金貸款20萬元，夫妻雙方最高可貸款40萬元

　　②目前個(gè)人住房公積金貸款利率：五年期以下(含)為4.00；五年期以上為4.50

　　③暫停發(fā)放二次(含)以上個(gè)人住房公積金貸款，夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的職工，無論貸款是否結(jié)清，再次購房申請公積金貸款的均暫不辦理，以家庭為單位。

　　政策背景

　　今年以來金融政策越收越緊

　　1月26日

　　限貸政策升級(jí)

　　“國八條”出爐，其中二套房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅按銷售總額全額征收營業(yè)稅(5.5%)等涉及金融類政策引人關(guān)注。2月19日南京出臺(tái)細(xì)則，對“國八條”進(jìn)一步進(jìn)行地方版完善，目前對市場影響已初步顯現(xiàn)。

　　通過“國八條”中金融工具等對樓市的調(diào)控，市場迅速陷入觀望，目前成交量下降明顯、個(gè)盤價(jià)格開始松動(dòng)，投資行為抑制明顯。調(diào)控行為也為2011年的樓市發(fā)展定下了嚴(yán)厲的基調(diào)，買賣雙方的心理預(yù)期都將發(fā)生變化，進(jìn)一步修正房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　1月20日-3月25日

　　三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

　　三次上調(diào)的幅度均為0.5個(gè)百分點(diǎn)。密集的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率更多出于防止過熱的通脹、對沖熱錢等目的，使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。對于樓市而言，銀行可貸的資金少了，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度會(huì)進(jìn)一步加大，而與國八條等樓市調(diào)控政策的疊加會(huì)使市場觀望氣氛更加濃厚，影響購房者的心理預(yù)期。

　　2月9日

　　央行年內(nèi)首次加息

　　中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。而住建部也發(fā)部相關(guān)文件，同步上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，加息不僅影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也加大了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)和個(gè)人購房的成本，是調(diào)控緊縮的進(jìn)一步體現(xiàn)。目前市場成交量的下跌非常明顯，房價(jià)整體堅(jiān)挺，但個(gè)盤已有松動(dòng)跡象。加息對于調(diào)控金融市場來說只是一個(gè)數(shù)量型的工具，但對人們的心理影響深遠(yuǎn)，一些大城市的中小開發(fā)企業(yè)日子會(huì)比較難過，市場在一定階段內(nèi)會(huì)有一個(gè)低迷過渡期。

　　最新個(gè)人住房公積金貸款利率(%)

　　五年期以下(含)為4.00；

　　五年期以上為4.50

　　最新各項(xiàng)貸款利率(%)

　　六個(gè)月：5.60； 一年：6.06；

　　一至三年：6.10；

　　三至五年：6.45；

　　五年以上：6.60