鐘良

　　5月21日，廣州樓市調控細則“溫柔”亮相。

　　“廣州暫未規定限購措施，主要是自新政以來，廣州樓市成交量已出現較大幅度萎縮，市場觀望氣氛濃厚。新政‘抑投機、遏房價’成效初顯。”廣州市國土房管局副局長黃文波強調，如果調控效果不理想，房價反彈或上漲，廣州將采取限購等臨時性調控措施。

　　廣州市社科院研究員彭澎認為，廣州樓市調控細則措施溫和，對樓市的影響效果不明顯。未來廣州樓市的走向將受到國家層面的調控，如央行加息情況、房產稅征收情況等影響。預計接下來3個月內，廣州樓價還會以平穩為主，廣州樓價走勢或在“十·一”黃金周見分曉。

　　廣州不限購、不停貸

　　針對“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”，國務院“新國十條”里有“限購”以及“暫停第三套房及以上住房貸款”的要求。廣州并不認為自己屬于此類地區。

　　廣州樓市調控細則只提出：嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；在房價過快增長勢頭得不到遏制的情況下，研究采取一定時期內限制購房套數等臨時性措施，抑制投機性房需求。

　　對此，黃文波解釋，中央政策已切中樓價上漲要害，能抑制不合理需求；作為地方政府將力度空前地加大供應；需求減少，供應增加，對穩定樓價遏制樓價快速上漲要有信心。

　　4月15日至5月14日，廣州全市十區一手商品住宅網上簽約面積同比減少了68.1%，環比減少了33.5%；網上簽約均價環比下降7.4%，扣除蘿崗區大幅波動因素外，其余九區均價環比下降0.8%。

　　黃文波還認為，從廣州購房需求結構來看，國內居民購房占絕大多數(占購房人群的99.1%)，限制港澳和外國人購房意義不大。

　　作為“新國十條”另一“重手”“暫停發放購買第三套及以上住房貸款”，深圳樓市細則讓商業銀行根據其風險狀況，自由決定是否暫停發放購買第三套及以上住房貸款，而廣州樓市細則沒有提及三套房以及以上房貸的發貸要求。黃文波對此解釋，決定是否暫停三套房貸是金融監管部門和商業銀行的職權。

　　廣州市國土房管局認為，此輪國務院調控新政中需求端的調控措施主要是差別化的住房金融信貸和稅收政策，落實這些調控措施，地方政府主要是配合金融機構和稅務部門建立協商聯動機制，實現信息的互通共享和業務的協同辦理。因此，對于三套房貸停貸等信貸政策，他們主要是及時提供市場動態信息和工作建議，決定權在金融監管部門和各商業銀行。

　　廣州目前有部分商業銀行已明確暫停發放第三套及以上住房貸款，部分商業銀行也已提高三套房貸首付比例和貸款利率。

　　但是以家庭為單位的二套房認定標準一直存在技術難題。“目前，以家庭為單位查詢尚有困難，因此，廣州在執行二套房認定時暫時以個人為單位。下一步，房管局將會同民政和公安部門研究解決辦法。”

　　黃文波介紹，目前住房和城鄉建設部正在會同人民銀行和銀監會制定二套房認定標準，近期將出臺。

　　儲備土地蓄勢待發

　　黃文波同時強調，廣州調控細則的主動性主要體現在加大供應上，比如今年開工建設 300萬平方米的保障性住房、解決25000戶低收入家庭的住房困難、供應40公頃以上的限價房用地、供應5平方公里商品住房用地、供應約2平方公里中心城區商品住房用地等等。

　　5月11日，今年廣州準備出讓的36幅住宅用地全部公布，24幅預安排的居住用地一并和盤托出。這在廣州賣地史上尚屬首次。黃文波說，今年供地5平方公里，具體宗地將在納入出讓計劃范圍的7.67平方公里用地內安排。這一計劃供應總量是近年來最多的。

　　根據《廣州市住房建設規劃(2010-2012)》顯示，未來3年廣州全市十區住房需求總量為2861萬～3311萬平方米，《規劃》確定的建設總量為2861萬～3461萬平方米，供需基本匹配，其中：建設保障性住房8.08萬套、建筑面積611萬平方米。建設商品住房建筑面積2250萬～2850萬平方米。

　　除正式計劃外，廣州市政府今年還預安排了2.04平方公里的商品住房用地，以及2.96平方公里的商服用地，將根據市場運行情況適時適量推出。

　　而對于物業稅、房產稅征收，黃文波則認為，廣州作為副省級的省會城市，并無定稅的權限，開征新稅種方面要接受國家的統一安排。另外他也透露，國家開征物業稅和房產稅正在研究和醞釀中。