調整還款方式、合理利用固定利率房貸、存抵貸等工具，均可節省利息支出

　　主持人：南都記者 王晶晶

　　一邊是房貸新政打壓，一邊是加息預期不斷升溫，眾多房奴們都憂心在房貸利率上調后如何為自己減負。

　　為了節省利息，購房者選擇的還款方式以及房貸產品的組合都大有學問。銀行和按揭中介人士建議，除了提前還款，貸款人可以選擇等額本金還款方式以節省利息，此外固定利率房貸、存抵貸等銀行房貸產品，都是可供選擇的省錢“利器”。

　　省息殺手锏：提前還款

　　貸款要付利息，提高利率和加息意味著需多付利息，而減少利息支出最簡單有效的方法就是盡早歸還本金和縮短貸款期限。

　　實際上，目前提前還貸有5種方式可供選擇：提前全部還清；部分提前還款，每月還款額不變，還款期限縮短；部分提前還款，還款期限不變，每月還款額減少；部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短；剩余貸款保持總本金不變，還款期限縮短。在這5種方法中，除提前全部還清(但這需要目前有大量本金)外，第2種總體利息支出最少，所以房奴們如果要節省利息，選擇縮短期限的方式是最有效的。

　　根據計算，伊女士如提前還款100萬可節省近1/2利息，提前還款的原則是在還款前三年盡量減少本金，降低貸款本金基數。而且，提前還款最好選等額本金還款法，相同貸款期內，它要比“等額本息還款法”節省利息。而且，還有不少加快還貸頻率的貸款產品，如“雙周供”等，適合于家庭資金充沛、還貸壓力較小的房奴們。

　　省息進行時：存抵貸理財

　　此外，不少銀行推出了類似“存抵貸”的理財服務，它是將房屋貸款與還款賬戶關聯管理的一種理財服務，指對客戶存入還款賬戶中超過一定金額的資金部分(大多數銀行設定為5萬)，按照一定比例視為提前還貸。

　　實際而言該部分資金可以獲得相當于貸款利率的收益。比如某客戶的住房按揭貸款利率七折后為4.158%，相當于超過5萬元這部分資金可以獲得4.158%的收益。操作中，客戶只需將閑散資金存放在個人按揭貸款扣款賬戶即可。其收益是存一天算一天，按日計付，客戶如果需要用錢，可以隨時提取。

　　省息升級版：固定利率房貸

　　在升息周期里不少銀行都會鼓勵購房者采用銀行的“固定利率”房貸。固定利率房貸可將5年左右乃至更長時間的利率，固定在一個穩定的水平上，這是一個省心、理想的貸款策略。

　　據了解固定利率房貸的期限通常為3年、5年和10年。購房者需要根據自身的還貸能力和資金狀況，合理推算貸款期限。此外還有部分銀行推出了固定利率氣球貸業務，以深發展銀行的固定利率氣球貸為例，3年期固定利率氣球貸產品的利率有兩個檔次，5.94%和6.21%。其中，三套房僅適用6.21%。

　　理財人士建議，如果購房者是第二套房申請固定利率，在銀行沒有出相關細則的時候，固定利率應該會比第二套房貸利率低。而且最近一兩年加息應該是大概率時間，此類購房者可以選擇三年期的固定利率，三年后看利率水平再定。不過需要提醒的是，選擇固定利率切記慎重考慮提前還款，因為肯定會產生違約費用。

　　案例

　　伊女士在2008年買了一套接近300萬的房子，她當時向銀行貸款175萬，等額等息 ，期限17年。月供11978元，該筆貸款已經還了兩年。令伊女士不安的是，有銀行已經對存量客戶實施新的利率政策，如果其他銀行陸續跟進，伊女士的房貸利率就被提高了15%到8 .5折水平。她在2005年以全款買下一套房子，如果銀行采取認房不認貸的方法，她的房貸就將被執行1.1倍利率。伊女士焦急地想了解有何種方法能節省利率。

　　理財目標

　　1.如果銀行提高存量房貸的利率，伊女士支付的總利息將增加多少？每月月供增加多少。如果分別提前還貸50萬元和100萬元各能減多少利息？

　　2 申請固定利率，考慮到加息預期等因素是否劃算？

　　3.除了提前還款以外還有哪些節省房貸利息的方法？

　　理財規劃嘉賓：億誠按揭總經理助理陳廣雄

　　深發展銀行廣州分行零售信貸部資深產品經理方圓

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