150萬30年渣打銀行“活利貸+等額本息”比招行省44萬，等額遞減還息最劃算

　　理財周報個人金融實驗室研究員 李雯珊 施維 理財周報實習記者 滑明飛/文

　　“房貸政策并未收緊，一套房仍享受原有固定政策的低利率低首付。”中國銀監會副主席蔣定之就針對一直“風傳”房貸政策要改的傳聞作出回應。

　　楊小姐得知“情報”后，趁著第一套房貸還處于優惠期，趕緊開始籌劃向銀行“借糧”買房。

　　楊小姐的總體情況是中產階層的一個縮影：與結婚將近3年的丈夫在廣州工作，各自擁有一份月收入在1萬元以上的工作；經過幾年積累，有一定的經濟能力去購買第一套房。

　　楊小姐看中了一套總價為150萬元房子，“目前我跟丈夫的全部積蓄不夠一次性付清150萬元的房貸，但現在一手房貸政策還處于優惠時期，加上我們在還貸上還存在很大壓力，所以‘該出手時就出手’。”

　　同時，楊小姐坦言，“壓力依然很大。而面對各種銀行房貸業務，如何選擇到貸款成本最低的銀行，也是我現在很頭疼的問題。”

　　對此，理財周報記者以楊小姐的情況為案例，廣泛咨詢13家銀行廣州的個貸經理發現，建行產品最豐富，民生、工行等首付最低。更為重要的是，選不同銀行及不同還款方式，最終會使得購房成本差異巨大。同是第一套房貸150萬元30年期，最省錢的貸款組合與最費錢的組合之間差距超過44萬元。

　　理財周報記者還發現，選擇渣打銀行的活利貸，且采用等額本息的還款方式，會比去招商銀行等選等額遞增還款方式省最多的錢。如果選擇每個月增加10元錢，在招商銀行貸150萬30年的總購房成本是2406000元，是所有還款方式中成本最高的。

　　理財周報記者計算發現，各種還款方式中遞增還款最貴。招行上述案例，與渣打銀行等額本息配活利貸所產生的1961840元總成本相比差約44.5萬元。

　　深發展三種還款方式

　　等額本金最省

　　銀行為貸款人提供的還款方式基本有兩種：等額本息與等額本金。這兩種方式當然各有利弊，而等額本息是目前為貸款人廣泛接受與采用的還款方式。深發展銀行在個人貸款產品上做得算是比較豐富，記者就以楊小姐的案例向深發展廣州一支行的個貸經理王先生咨詢怎么貸最優惠。

　　“根據現在一手房貸的政策，貸款人最低給出三成的首付，貸款利率可下調30%。就楊小姐的情況要獲得以上的優惠不存在很大問題。”王經理表示。若楊小姐先給出首付45萬元，剩下的105萬元進行貸款，如果貸款期限為30年，利率打7折后為4.158%(現行30年浮動利率5.940%)，那么我們可為其提供三種還款方案。

　　一是按月等額法供款(等額本息法)，經過相關計算，楊小姐月供5100元左右(收入須開到每月11000元)；二是按月遞減法供款，第一個月的月供約6555元，以后每月按一定金額遞減，這種方式相比第一種方式，能節省利息13萬元左右；三是雙周供方式供款，每一期(兩周)供款2550左右，還款期縮短為308個月，比上述兩種少52個月，利息相比第一種還款方式節省超12萬元。

　　“每種方式當然會有自己的利弊，由于楊小姐與其先生每月的共同收入還是很不錯的，所以上述三種還款方式都可以考慮。當然本金還得越快，利息就會越短。”王經理表示。

　　他還介紹，“其實不同的還款方式如在貸款時間為3-5年內進行比較的話，還款本金與利息等不存在太大的區別；但如果時間在10年以上的，選擇雙周供的還款方式，成本會比其他方式要低一些。”

　　民生銀行建議組合貸款要慎用

　　記者咨詢了民生銀行的一位個貸經理杜小姐。她表示，“楊小姐這種情況屬于較好的客源，享受我行第一套房貸最低首付兩成，利率下浮30%的優惠政策應該沒有問題。”

　　“民生銀行雖有許多還款的方式，但由于現行第一套房貸政策是很優惠的，所以我們一般建議楊小姐選擇等額本息或等額本金還款方式。一個家庭進入到供房階段，大部分人都會發現每個月的收入用得非常快。”

　　根據杜經理為楊小姐提供的還款方案中顯示，若首付兩成即30萬，貸款期限30年，年利率4.158%(現行利率5.94%)，則其所要貸款的資金為120萬。若采用等額本金(遞減還款方式)，則每期需要還本金為3333元左右，利息就按月每期遞減，30年累計利息約為75萬元；若采用等額本息還款方式，每月供款額約為5838元，30年累計利息約為90萬，比第一種貸款方式多出約15萬利息。

　　對于公積金貸款與商業貸款要不要組合在一起的貸款問題，她則表示，“一般建議客戶第一套房不要用公積金進行貸款，雖然現在廣州的公積金貸款利率為3.87%左右，要比商業銀行低一些。但公積金貸款需要補交其他費用較多，比如購買房屋保險等，這些雜費加起來的費用與商業貸款沒有太大差別。”

　　渣打活利貸+等額本息省44萬

　　渣打銀行一位個貸經理林先生針對楊小姐的情況則表示，“楊小姐應該可以享受到我行一套房貸首付2.1成，利率最多下浮29.9%的優惠。若楊小姐首付32.5萬元，貸款期限為30年，貸款利率為4.16%，則建議其采用我行的普通房屋貸款(即等額本息)并以活利貸予以輔助。”

　　若楊小姐單純采用渣打的普通房屋貸款，每月的還款額約為5769元，30年累計下來的利息約為89萬。如果使用渣打活利貸產品，將會沖減掉一些利息。即每月存進自己多出的錢，將其視為提前還款以沖減掉對應利息，利率按貸款利率計算。

　　若楊小姐使用活利貸，月供5769元，同時能每月預留4000元存入活利貸賬戶。那不斷累計下去，在活利貸賬戶的金額就會以貸款利息4.16%來計算利息，并以其對沖掉所要還款的利息。據渣打銀行林先生的計算，30年的利息總額約為45.7萬元，利息減少近一半；實際還款期為286個月，比普通房屋貸款縮短了74個月。

　　理財周報記者計算發現，一套房貸150萬30年，同是選擇等額本息的還款方式，到渣打銀行選活利貸比到工行、農行、中行等眾多銀行總共購房成本會減少43.984萬元。

　　同樣為外資銀行的恒生銀行，也向楊小姐給出了首付3成，利率下浮30%的優惠。經該行個貸經理高先生的粗略估計，她若貸105萬元，每月大概需還5100元。據高先生介紹，“目前恒生銀行只提供等額本息的還款方式，所以并沒有其他方式可以更好地節省貸款成本。

　　等額系列大PK，等額遞減還息最少

　　招商銀行也在個貸產品上有不少選擇，比如說等額還款、等額本金、等額遞增、等額遞減與到期還本等7種方式。而據招行一位從事個貸15年的陳經理告訴記者，“其實我行確實向客戶提供了多種還款方式的選擇，但大部分也就使用那幾種，其中等額系列的還款方式使用頻率最高。”

　　“其實像楊小姐這種情況是最為普遍，現在能夠供房的大部分屬于中產階級家庭。現在一手房貸政策算是處于一個非常優惠的階段，我行能夠做到首付3成，利率下浮30%。”該經理表示。

　　他介紹：若楊小姐按照上述優惠，貸款期為30年選擇等額還款方式，好處在于能為平時關于還房貸的事情省下不少麻煩，估計她每月需要還約5100元，總利息額約為79萬元；若選擇等額本金方式，楊小姐第一個月還款額約6554元，往后還款額不斷遞減，總利息額約為65萬元。

　　除此之外，如果楊小姐選擇等額遞增還款法，設置每個還款期增加10元，一開始最低還款額約為3600元，往后不斷遞增，最后一期還款額約為7200元，總利息約92萬元；而選擇等額遞減法，則往后不斷遞減，總利息約65萬元。

　　“由以上數據可以看到，如果楊小姐采用最普遍的等額還款方式，所要還的總利息是屬于中等水平；若選擇等額本金或等額遞減法，比前者減少14萬左右，但這種還款壓力一開始會很大。等額遞增還款方式就更不用說了，先甜后苦，所要還的總利息也大幅度增高。”招行陳經理表示。

　　個貸產品多，客戶最喜歡等額本息

　　其實，許多人在申請房貸時都會“潛意識”地選擇國有大銀行，但大不一定美。國有大行中，以建設銀行與工商銀行的還款方式最為豐富，建行有等額系列還款方式、合力貸、還款自由行、雙周供、按期付息，任意還本以及寬限期等九種還款方式。工商銀行也有初等額系列還款方式、按周還本付息、隨心還還款法、入住還還款法等多種還款方式。

　　但建設銀行一名資深個貸經理黃先生坦言，“我們銀行確實有許多還款方式，但許多還款方式只不過是擺在那而已，很多方式都不推薦客戶使用。楊小姐這種情況，我們一般會推薦使用最基本的等額系列的還款法或有能力的可使用雙周供。”

　　工行廣州某支行個貸經理朱先生表示，“楊小姐這種情況除了建議選擇一般的等額本息還款外，還可以選擇等額遞減法。這種還款方式雖然壓力較大，但根據楊小姐的情況還是可以使用的。”

　　朱先生認為，“由于還款的利率是每年根據國家基準利率進行改變的，因此我們無法控制利率，但償還本金速度快的客戶是有主動權的。如果楊小姐還本金越多，那么計算的利息也就越少，即使國家在還款后期利率上調，還款也相對沒那么吃力。”

　　平安銀行深圳分行一個貸經理馮小姐也建議，“如果要想降低利息成本，關鍵是還款方式。楊小姐這種情況完全有能力選擇等額遞減，趁著利率低，盡量多還本金完全有益。無論將來國家利率上調或下調也好，本金早還是省利息的最好方式。”

　　而像中國銀行、農行、交行、中信銀行、興業銀行等雖然也有一些還款方式可選擇，但記者在調查中發現，實際上一般只向客戶提供等額本息和等額本金兩種還款方式。等額本息更以其方便與還款壓力相對較低的優勢，使選擇的這一方式還款的客戶占了絕大多數。

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