央行數(shù)據(jù)，上半年全國個人住房按揭貸款增4662億元，同比增幅超150%。政策收緊后，投資客觀望中

　　理財(cái)周報記者 時曄/文

　　雖然建行新聞發(fā)言人否認(rèn)了“停止二套房按揭貸款業(yè)務(wù)”的傳聞，但這個傳聞并非空穴來風(fēng)。理財(cái)周報記者從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，今年二季度起，建行與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的合作比較少了，只做一套房，很少做二套房。

　　事實(shí)上，不僅僅是建行，原先采取兇猛“返點(diǎn)”策略的興業(yè)銀行也已收縮戰(zhàn)線。

　　原因無它，只因銀行房貸全年指標(biāo)任務(wù)大部分在上半年已完成，不少銀行也有減少傭金(即返點(diǎn))比例的想法，更借機(jī)梳理對中介“又愛又恨”的情結(jié)。

　　返點(diǎn)是房貸潛規(guī)則

　　常先生6月份通過中介公司看中了上海靜安區(qū)一套二手房，決定出手買下。

　　看房過程一切順利，中介服務(wù)熱情。買房前，他通過銀行工作的朋友了解如何辦理房貸業(yè)務(wù)最省利息，朋友給他介紹了深發(fā)展的氣球貸和雙周供，不僅享受優(yōu)惠利率，還可以省下一筆不錯的利息。

　　雖然前期還款壓力大了些，但常先生看在省利息的份上決定選擇朋友介紹的客戶經(jīng)理辦理房貸業(yè)務(wù)。

　　等他將所有的資料準(zhǔn)備好辦理房貸手續(xù)時，中介突然開始刁難他。一會兒和他說，要到郊區(qū)辦理手續(xù)，或者各種手續(xù)非常拖拉。

　　“原先熱情的服務(wù)怎么突然轉(zhuǎn)變了，而且我無意甩掉中介不給服務(wù)費(fèi)啊，”常先生感到有些困惑，并認(rèn)為中介態(tài)度180度急轉(zhuǎn)必有原因。

　　刁難幾天后，中介向常先生“攤牌”：“到我們指定的銀行去辦理貸款。如果你指定要深發(fā)展，那么也要到我們指定的深發(fā)展支行去辦理。”

　　如此強(qiáng)制指定的原因只有一個，對方客戶經(jīng)理會給回扣。如果常先生自己與銀行接洽辦理房貸，中介就拿不到銀行給的回扣了。

　　這里所指的回扣在行業(yè)稱為“返點(diǎn)”，像常先生近100萬的貸款，中介可以拿到七八千的回扣，即返點(diǎn)千分之八。這樣一筆不小的傭金，中介當(dāng)然不會輕易放過。

　　事實(shí)上，“返點(diǎn)”行為在房貸這條食物鏈上早是默契的潛規(guī)則。

　　“如果是大型中介，銀行將返點(diǎn)傭金給中介；如果是小型中介，它則依附在大型貸款公司身上，銀行的返點(diǎn)是給貸款公司，”一位房產(chǎn)中介人士向本報透露道。

　　建行所謂的停止二套房貸款業(yè)務(wù)，更確切地說是停止返點(diǎn)行為。沒有了返點(diǎn)傭金，中介自然與建行的合作減少。

　　建行敢打破行規(guī)的“牛氣”來自于上半年房貸市場交易量大幅上升。央行的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國個人住房按揭貸款增長4661.76億元，同比增幅超過150%。

　　同時根據(jù)建設(shè)銀行公布的上半年信貸投放情況來看，截至6月末，建行人民幣貸款新增7085億元，新增額位居同業(yè)第四名，當(dāng)年新增19.77%，創(chuàng)造了該行多年來的最高水平。同時，建設(shè)銀行確定全年貸款增量目標(biāo)約為9000億元，鑒于上半年新增貸款已達(dá)7085億元，未來的貸款空間已經(jīng)相當(dāng)狹窄。

　　已完成房貸指標(biāo)的建行顯然“無心戀戰(zhàn)”，不會像上半年那樣為搶房貸業(yè)務(wù)放出高比例返點(diǎn)。

　　一位貸款公司的工作人員向本報透露道，“今年二季度以來，建設(shè)銀行與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的合作就很少了，建行一般不向二手房購房者放貸，只做一手房業(yè)務(wù)。”

　　又愛又恨的戀人關(guān)系

　　對于返點(diǎn)行為，于銀行而言，是又愛又恨。

　　銀行與中介看似“你中有我，我中有你”，其實(shí)兩者是相互博奕，又誰也離不了誰。

　　“在國外，貸款公司就是要銀行的返點(diǎn)生存的，它做的是批量業(yè)務(wù)，起到為銀行把第一道關(guān)的作用，”某業(yè)內(nèi)人士向記者表示道，“國內(nèi)有些大型中介，本身的二手房交易量比較大，所以不需要通過貸款公司，銀行直接找到他們合作。”

　　由于二手房買賣雙方多數(shù)是中介撮合成交的，中介手上最重要的砝碼就是客源，在銀行想做生意時，議價權(quán)完全掌握在中介手中，自然誰給的返點(diǎn)高，客源就往哪里領(lǐng)。

　　在這條生物鏈上，本來大家有個“君子協(xié)定”，比如統(tǒng)一返點(diǎn)千分之五。在信貸政策收緊、信貸員朝南坐的時候，大家也相安無事。但是，在一個有競爭的環(huán)境中，這種局面很容易被打破。

　　挑起“是非”的有想做得更大的銀行，或者同一銀行下不同支行，甚至同一支行下不同信貸員，大家都是要“搶飯吃”。

　　“返點(diǎn)的比例是銀行返給我們客戶經(jīng)理，比如我們銀行是千分之八，然后我們再返給中介。”一位南方股份制銀行的房貸客戶經(jīng)理向本報記者透露道，“你要返多少給中介，就看你自己了。”

　　“你和中介的關(guān)系好壞，也看自己本事。反正蟹有蟹路、蝦有蝦路，當(dāng)然中介不僅僅是看你返利高不高，還要看你在銀行的能力強(qiáng)不強(qiáng)，比如審批速度是否快，是否能申請到優(yōu)惠利率等等，中介手上的銀行關(guān)系肯定不止一家。”

　　采訪中，記者聽到這樣的一個競爭故事： 興業(yè)銀行為爭奪房貸市場，拿出了千萬營銷費(fèi)用“鋪路”，不僅給市場很高的返點(diǎn)，而且給房貸客戶最優(yōu)惠的政策，尤其是轉(zhuǎn)按揭的客戶。這一搶果然有效，光搶到工行的房貸就有上百億。

　　挑撥的不止是銀行本身，還有中介。“只要有一家銀行返利高，中介自然對返利低的銀行有話說，逼著大家跟進(jìn)。”

　　據(jù)記者了解，原先市場上的返利比例在貸款總量的0.5%左右，后來越漲越高，漲到1.5%-1.8%。

　　記者在網(wǎng)上看到一家遠(yuǎn)盟投資貸款公司的廣告貼，聲稱“滬上最高返利”：貸款額15萬-30萬，返7點(diǎn)(即0.7%)；31萬-60萬，返9點(diǎn)；61萬-100萬，返10點(diǎn)；100萬以上返11點(diǎn)。

　　這個返點(diǎn)比例是貸款公司返給中介的比例，其拿到的銀行返點(diǎn)比例更高。這個帖子中表示可操作銀行是興業(yè)銀行、中國銀行。

　　現(xiàn)在，隨著二手房交易量的萎縮，以及房貸政策的進(jìn)一步收緊，許多在上半年大肆返點(diǎn)的銀行已經(jīng)收縮戰(zhàn)線，使得目前市場上的返點(diǎn)比例重新回歸到0.5%左右。

　　于銀行來說，自然是能不返點(diǎn)就不返點(diǎn)，因?yàn)楦哳~的返點(diǎn)已經(jīng)使得銀行利潤越來越薄，甚至貸款前幾年面臨虧損的局面。

　　上述信貸員告訴記者，“銀行曾經(jīng)算過一筆賬，100萬的貸款，客戶還貸時間超過3年，那么銀行開始賺錢。如果客戶在3年內(nèi)提前還貸，銀行極有可能面臨虧損的局面，如果當(dāng)時返利很高，資本成本也高的話，等于白干。”

　　一位國有銀行的內(nèi)部人士向記者透露，該行房貸的籌資成本在3.45%左右，房貸的貸款利率在4.49%，這在銀行息差收入中并不高。

　　如果是一些新進(jìn)入的外資銀行、中資小銀行，其資本成本更高，如果利率更優(yōu)惠、返點(diǎn)更高的話，明顯利潤大為下降。

　　事實(shí)上，銀行這幾年開始“甩”開中介，進(jìn)行獨(dú)立行動。早在今年年初，中信銀行和交行就開始在北京試水二手房全程服務(wù)，深發(fā)展也在北京和深圳推出試點(diǎn)，后農(nóng)行推出了“二手房買賣直通車業(yè)務(wù)”。

　　據(jù)悉，在二手房買賣交易中，買賣雙方都各需支付一筆傭金：0-50萬區(qū)間，傭金1.25%；后面的50萬-100萬區(qū)間，傭金0.875%；隨后的100萬-200萬區(qū)間，傭金0.5%。此外，如買方辦理按揭，還需支付一筆千元的評估費(fèi)。

　　現(xiàn)在由銀行搭建二手房交易平臺，同時為客戶提供全程的一條龍服務(wù)，省卻客戶銀行、中介兩邊跑的麻煩，而且審批速度也大大提升，對客戶省力又省錢，銀行也不必拿出高比例的返點(diǎn)。

　　聽起來是件不錯的事情。但問題的難點(diǎn)在于，房源市場。中介是牢牢地掌握著房源市場，銀行與客戶均很難繞開。銀行自己充當(dāng)“房產(chǎn)中介”僅僅是個互補(bǔ)，要想完全甩開中介很難，房貸的這條生物鏈仍然是環(huán)環(huán)相扣。

　　借款人被擋在門外

　　眼下，二套房貸收緊的《通知》已經(jīng)頒布了近3個星期，收緊政策的影響已開始顯露。記者從上海凱弈投資咨詢管理有限公司獲悉，該公司有不少二套房購房者的貸款申請頻被駁回，有些資金不足的購房者甚至取消了購房計(jì)劃。

　　有一名溫州投資客購買了一套上海虹口區(qū)的物業(yè)，首付成數(shù)達(dá)到了二套房貸的要求，但他向銀行申請貸款利率下浮30%。銀行最終駁回了該客戶申請的100多萬貸款，但客戶一定要求按優(yōu)惠利率來貸款，因此最終放棄了購房。

　　另一位浙江籍購房者，買了一套浦東的物業(yè)，但因首付3成最終被銀行駁回貸款申請，無奈之下他只得補(bǔ)繳了10%的房款后再次申請貸款。“有些浙江投資者有資金，但偏偏喜歡利用利率優(yōu)惠的銀行貸款來買房投資以增加自己資金的靈活性。” 凱弈投資副總經(jīng)理趙煒告訴記者，但那些資金不夠充裕的投資者由于不能承受較高的首付比例，而取消投資計(jì)劃的也不在少數(shù)。

　　類似這樣的例子在7月下旬屢見不鮮，北京“偉嘉安捷”向本報透露，從目前北京各家銀行第二套房貸款政策執(zhí)行情況看，四大國有銀行嚴(yán)格遵從“9·27”政策，首付40%，利率上浮1.1倍即6.53%。其它商業(yè)銀行也逐漸收緊二套房貸政策，嚴(yán)格審查借款人個人征信、要求出示銀行流水及對賬單等；二套房貸收緊使得不符合要求的借款人“擋在”政策門外，阻礙交易增長。另一方面，部分借款人因二套房貸政策“回歸”原有狀態(tài)，上調(diào)貸款利率后不少準(zhǔn)備再次貸款的人產(chǎn)生購買遲疑，這些都是影響7月房貸市場交易上漲的主要因素。

　　隨著7月樓市的降溫，房貸業(yè)務(wù)量漲勢即止。趙煒預(yù)計(jì)，由于7月新房和二手房成交量雙雙下挫，二套房貸申請又頻頻被銀行駁回，8月貸款業(yè)務(wù)量可能出現(xiàn)30%左右的降幅。

　　二套房認(rèn)定仍存差異

　　施女士在7月初看中一套房子，當(dāng)時向附近的上海銀行負(fù)責(zé)房貸的客戶經(jīng)理咨詢時，對方初步了解施女士的情況后，確定表示“首付3成，貸款利率下付30%，一定沒問題”。

　　這是施女士購買的第二套房子，原先的一套房子仍有四十萬的貸款。上周，當(dāng)她再次向該客戶經(jīng)理咨詢時，對方顯得支支吾吾起來，表示有難度，需要看施女士是否能開出較高的收入證明。

　　短短一個月，政策迅速收緊。

　　其實(shí)早在今年3月的時候，國家就已有意向收緊二套房貸，各家銀行就已經(jīng)嚴(yán)格掌控房貸力度，特別是針對二套房貸審批相對謹(jǐn)慎。

　　但是，當(dāng)時各家銀行仍暗中松綁二套房貸，尤其是4、5月份房價上升帶動的交易量上升，不少銀行仍然可以給客戶申請到7折優(yōu)惠利率。

　　浦發(fā)銀行的一個客戶經(jīng)理甚至建議客戶，“找中介想辦法”，由客戶直接向中介表明需要申請7折利率、首付三成，然后中介再通過各家銀行關(guān)系找到愿意做的銀行。

　　“現(xiàn)在能夠下浮10%不錯了，下浮30%的銀行幾乎沒有了，”凱弈投資向記者表示道。

　　利率下浮30%目前確實(shí)很難申請，但是對于二套房的認(rèn)定，記者發(fā)現(xiàn)各家銀行仍存差異，打擦邊球。

　　在本報記者暗訪中，上海農(nóng)商行的客戶經(jīng)理就告訴記者，如一套房貸款還完，二套房申請首付3成、7折優(yōu)惠利率就容易了；招商銀行只需要看在上海的購房記錄，外地的房子沒有貸款即可算為首次購房。

　　廣州光大銀行某支行則表示，若第一套房已賣，可下調(diào)30%，具體比例根據(jù)是否超該城市人均居住面積而定；興業(yè)銀行的一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的左經(jīng)理這樣告訴記者，“若二套房面積低于91平方米可以貸8成，貸款時可以說，第一套房面積太少，想買大一點(diǎn)，以申請下浮。”

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