理財周報記者 王瑤/文

　　當7折房貸利率落地的時候，買房者形容為“地震”，若是7折后再打9折——“簡直是夢幻”，馬聰說，接到朋友電話時，他難以置信。馬聰和太太五月底時看中了上海浦東一套278萬的二手房，買房前夫妻二人的初步預算是貸款150萬，其中包括60萬的公積金貸款和90萬的商業貸款。

　　簽完合同，當馬聰著手準備讓中介幫忙辦理貸款的時候，有朋友告訴他目前有貸款公司在做更低利率的貸款產品，年利率3.78%，讓他先不要急著辦貸款手續先去咨詢看看。

　　3.78%，低于公積金3.87%的利率

　　通過咨詢，貸款公司幫馬聰量身制定了一套令人瞠目結舌的貸款計劃：150萬全商業貸款，就像朋友所說的那樣最低可以達到3.78%的年利率——“比公積金3.87%的利率還低！”這著實令人心動，在把個人和房子的相關資料復印件交給貸款公司三天后，業務員打來電話稱，按照馬聰的信用記錄和資質，他可以辦3.78%的貸款；而且因為馬聰新買房子的房齡只有3年，還款時間還可以達到20年以上。

　　馬聰平時和信用卡“絕緣”，之前也沒有過任何貸款記錄，所以信用記錄自然堪稱完美。如今這樣算下來，150萬的商業貸款比原先“60萬公積金貸款+90萬商業貸款”的預算還要省。

　　按3.78%的利率計算每月還款8916.76元；按組合貸款的方式計算，即使商業貸款得到7折的利率折扣，即4.158%的利率，每月也需要還款9123元；雖然每月只有207元的差距，但是積跬步而成千里，計算總本息的話，3.78%的利率方案是2140022元，組合貸款是2189979元，純商業貸款是2212000元，最高的差額可達71978元。

　　而使用這個利率還有一個“甜頭”，貸款業務員告訴馬聰“可以把公積金貸款留待今后二套或三套房購買的時候使用。”如今二套房貸款緊縮傳聞甚囂塵上，“今后商業貸款在購買二套房時可能享有的優惠會越來越少”，馬聰決定先不動用公積金貸款。三個星期后，在7月初馬聰的申請審批通過并開始辦理房產過戶。

　　中行、浦發銀行放貸3.78%利率產品

　　據記者在上海的房貸市場了解到，目前上海多家貸款公司都有此項貸款產品。各家公司貸款辦理人員介紹，這項產品開始銷售已經有兩三個月了，“四月底五月初就有了，辦的人很多。”上海某知名貸款公司的一位侯先生在介紹此類貸款產品時表示，此類產品不僅針對有買房需求的客戶，如果是已購買住房而在貸款銀行沒有享受到低利率優惠，并且還款已經滿一年的，他們也可以提供轉按揭的服務，幫助客戶降低還款利率。不過此類客戶在再次辦理銀行貸款的過程中，就需要二次對房屋進行評估，所以需要再次繳納評估費和公證費。除此以外，不收任何手續費。

　　目前，我國商業貸款的人民幣利率，6個月以內的是4.86%，六個月至一年的是5.31%，中長期貸款一至三年(含)的是5.40%，三年至五年(含五年)是5.76%，五年以上是5.94%。住房貸款通常的貸款利率指的是五年以上的貸款利率5.94%，為大家所熟知的7折的利率優惠即是指在五年的利率基礎上7折5.94%×70%=4.158%的利率。

　　由于3.78%算下來正好是4.158%的90%，又有人把它稱作是最優利率上打9折的產品(5.94%×70%×90%=3.78%)，也有人稱它是6.3折優惠利率(5.94%×63%=3.78%)；比公積金貸款的優惠利率3.87%還要低。據貸款公司透露，目前通過貸款公司做3.78%利率房貸產品的銀行有兩家，分別是中國銀行和上海浦發銀行。除此以外，還有一種4.032%利率房貸產品也已經“上市”了一段時間，放貸銀行則是深圳發展銀行。

　　三年期限，續簽有風險

　　在記者具體了解了相關產品條款后發現：3.87%并不是所謂的6.3折或者折上折；這樣的名稱對理解產品的內涵存在誤區。我們平時所指的7折利率優惠即是指在五年的利率基礎上7折5.94%×70%=4.158%的利率；而目前3.78%的產品的折扣是針對三年期的貸款利率的7折，在操作上和傳統意義上的商業住房等額本息貸款有一定的差異。據貸款公司介紹，這種3.78%利率貸款產品主要針對優質客戶開展，一般是商業貸款金額在100萬以上的貸款需求的客戶(50萬以上100萬以下的客戶也占少數)。3.78%年利率是在三年期的基準年利率5.4%的基礎上下浮30% 即5.4%×(1-30%)=3.78%；相比較而言，3.78%年利率比公積金利率低是確定的，因為當前公積金利率為3.87%。

　　而且不管未來幾年內利率如何變化，三年內利率總是遠低于五年以上的利率，以三年內的利率為基準下浮30%肯定是比通常的五年以上基準利率7折要劃算。

　　但是，值得注意，雖然客戶的還款時間和普通貸款一樣通常可以是15年、20年或30年，但是3.78%年利率貸款合同簽署是三年期限。據貸款公司業務員介紹，“第一次是簽署三年，三年后再次續簽短期或者中長期合同。”但也有人指出，三年后續簽貸款合同具體不僅要看到時候的貸款個人資質及房屋情況，還要看銀行這么低的優惠是不是還能繼續實行。

　　附注的條款還包括：3.78%年利率客戶簽署貸款合同日起，一年內不可以提前還款。一年后至三年內可以提前還，但不能全部還完，三年后可以選擇全部還完，或者續簽貸款合同。

　　例如馬聰貸款150萬，如果采用3.78%還款年利率計算，未來月供是8916.76元；馬聰可以選擇三年內提前還款三年后全部還清，否則三年后剩下的134萬多元就需要繼續申請貸款。

　　而在貸款成數上，這種產品依然嚴格和其他銀行房貸產品保持一致，例如第一套普通住宅可以貸8成，非普通可以貸7成，第二套以上可以貸6成；貸款人也可以選擇和其他貸款產品混合使用，只是在成數控制和使用公積金或其他貸款產品后，需要保證3.78%利率部分的貸款金額在百萬以上即可。

　　時間上，一般在提供相關個人資料和房屋資料的復印件后，三天左右貸款公司的業務員在聯系了銀行信貸員后即會給予回應，告知你是否具有辦理資格；順利的話正式申請后兩三周內銀行便會通過對房屋和貸款金額的審批；然后就可以進行房屋的上下家交易過戶；辦理相關手續后等待銀行放款。目前，有這種產品的銀行只有浦發和中行兩家。

　　4.032%年利率房貸產品可附帶雙周供還款

　　另一種備受關注的，是4.032%的年利率產品。3.78%的優惠年利率是以人民幣貸款利率中長期中一年到三年(含)期的利率為基準，而4.032%的利率產品則是以三年至五年(含五年)的貸款年利率5.76%為基準。該產品為三年至五年期的基準利率5.76%下浮30%(即5.76%×70%=4.032%)。比較而言，比4.158%有一定優勢。

　　和3.78%的利率產品類似，4.032%年利率最長第一次可以簽署五年，附注的還款要求包括客戶簽署貸款合同日起，一年內不可以提前還款。一年后至五年內可以提前還，但不能全部還完，五年后全部還完或者在原來的基礎上續簽合同。

　　4.032%年利率低于市場通用的年利率4.158%，高于上面所說的3.78%，但唯一不同的是可以附帶雙周供的還款方式。即在4.032%年利率的基礎上加快還款頻率，每兩周還一次，縮短整體還款年限，減少利息支付。例如，馬聰的150萬貸款如果選擇雙周供的還款方式以4.032%的年利率還款，那么他每2周的還款金額是4556元，還款總額是2100471元；如果選擇普通的等額本息方法以4.032%的利率還款，則月供9115元，20年的總還款金額是2187604元；這樣比較下來，選擇雙周供可以節省8.7萬千多元。

　　據透露，提供4.032%年利率貸款產品的銀行主要是深圳發展銀行。和浦發和中行3.78%的產品一樣，它對貸款人的資質和房屋的要求也要求嚴格，但比3.78%的利率客戶要求相對寬松，順利的話辦理貸款的時間也在一個月以內。

　　銀行回應：并不知情

　　記者聯系到中行、浦發銀行、深發展銀行徐匯和浦東的房貸部門的工作人員，他們都明確指出，“我們最低的房貸優惠利率只有5.96%再7折，沒有更低折扣”，并表示對3.78%、4.032%的利率并不知曉。

　　上海辦此類房貸產品的貸款公司并不是個別，所推產品集中于這兩種。“并不是我們一家在做，很多貸款公司都可以辦；我們都已經做了快兩個月了。對申請貸款的客戶這邊不收取任何費用；銀行那邊和各家貸款公司有合作，會給我們一定的傭金”，東方路一家貸款公司顧問向記者介紹道，“客戶直接去銀行有時候還辦不到這么優惠的利率。貸款公司對銀行的房貸流程、對各家銀行的放貸標準以及各銀行房貸產品的特色都更加熟悉，辦起來更有效率。”

　　另外一家在上海很多商務辦公樓都設有代理點的知名貸款公司業務經理透露，“這其實就是銀行在打擦邊球，對5.94%的利率不能打更低的折，就對5.4%、5.76%的利率打7折；還款年限不影響還可以是20年30年，但合同只簽三五年。”

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