房貸產品大比拼：50萬20年要怎樣貸最省錢

http://www.sina.com.cn 2009年06月06日 16:31 卓越理財

　　在這個經濟環境受創的年代，掙錢一天比一天困難，怎樣捂緊錢包將錢花到刀刃上，對于準貸款購房人尤為重要。

　　文/吳昊

　　以50萬20年貸款為例，從月還款及總利息來看，選擇不同貸款產品結果也各有差異：

貸款金額（萬）	年限（年）	貸款產品	月供(元）	總利息（元）
50	20	活利貸	3176.76	262409.83
		組合貸	2662.51	224449.56
		公積金	2487.00	280779.01
		氣球貸	5069.39	108326.66 （最后一期本金需全部償還）
		雙周供	1759（每雙周月還款額）	293493.00
		循環貸	3071.69	237205.81

　　從月還款額來看，“雙周供”月還款額最低，其最大的特點就是可以每兩周還款一次，節省部分利息。另外，“公積金貸款”月還款額較少，因為是自由還款，每個月借款人只需要還最低還款額即可，但貸款到期后本金加利息需要一次性歸還給銀行，所以總利息算下來并不低。

　　從總利息來看，“氣球貸”比較省錢，其優勢在于長貸短供。因為最長只能貸到10年，所以借款人可以按照3年或者5年的短期貸款年限進行償還，達到節省利息的目地。

　　從貸款靈活性來看，“雙周供”適合工薪階層年輕一族，還款方式比較靈活且能適當控制花錢缺乏計劃性的借款人。“組合貸”是市管公積金新推出的一種貸款產品，這種貸款產品適合受公積金上限額度限制的借款人，超出的貸款部分可以用商貸補齊，達到貸款一步到位的目地。

　　從貸款理財來看，“循環貸”和“活利貸”比較適合手中資金充裕，不愿意往返銀行波折的借款人，像“循環貸”中借款人已還貸款的部分在與銀行約定的期限內是可以提取出來使用的，貸款的同時還能達到理財的效果，一舉雙得。

　　不同借款人哪種方式最適合：

　　第一種：工作年限短，收入中等偏下人群。

　　適用貸款產品：公積金。

　　房貸專家指導：從公積金繳存情況看，一般企業、公司都會為職工上繳，隨著公積金貸款的全面普及，其低利率、低首付、還款方式靈活、借款年限長、不受二套房貸困擾等優勢比較適合工作年限短、收入中等偏下的年輕購房群體。

　　第二種：工作相對穩定，普遍上班族。

　　適用貸款產品：雙周供、氣球貸。

　　房貸專家指導：如果借款人工作相對穩定，每個月工資除了還貸還有剩余，手中再有一些存款的話，可以選擇雙周供或者氣球貸。這兩種貸款產品的共同點是期末本金加利息要一次性還清，考驗借款人最后一期的還款能力，需要留心平時的資金積累。

　　第三種：一步到位貸款置業群體。

　　適用貸款產品：組合貸

　　房貸專家指導：組合貸是市管公積金管理中心新近推出的產品，因為公積金設有上限額度，對于月繳存額度較高且有較強還款能力的借款人比較合適，在房價走勢不甚明朗的現在選擇多貸些款，一步到位使用組合貸還是比較明智的。需要注意的組合貸貸款周期比較長快則一個月左右的時間，慢則兩至三個月，借款人需要有足夠的耐心等待公積金擔保中心及銀行的審核。

　　第四種：手中資金充裕的高級白領。

　　適用貸款產品：活利貸、循環貸

　　房貸專家指導：活利貸與循環貸是略帶有理財“色彩”的產品，其共性在于借款人每月都可以多存些還款金額，不需每月一次跑銀行或者卡卡轉賬匯款。其不同的地方在于，活利貸中借款人多存儲的還款額銀行將自動算其提前還貸，同時銀行兼顧借款人閑置資金的“小管家”幫其理財。而循環貸好處是借款人多存的還款額在急需用錢的情況下，是可以再提取出來的，隨用隨取方便靈活。這兩種貸款產品比較適合手中有一定資金閑置的，且貸款額較多的借款人。

　　六種貸款產品特點詳細列表：

貸款產品	優勢	劣勢	利率	貸款年限	適用人群
活利貸	1、節省利息；2、縮短還款年限；3、管理資產；4、閑置資金，運用靈活。	1、對首套房客戶，最低只能申請到基準利率的0.75倍；2、只接受貸款額30萬以上的房貸；3、最多只能把存入占貸款額50％的閑錢視為提前還貸。4、不需要提供銀行指定的用途。	普通性住房利率為基準利率的0.75倍，非普通住房為基準利率的0.8掊。	每月存入還款賬戶金額越多，還款年限會相應縮減，利息相對減少。	每月有盈余資金的人以及“月光族”，或者那些不愿意老跑銀行，一次存入兩三個月供金額的借款人，還有經常需要流動資金的客戶群體
組合貸	1、公積金額度不能滿足的部分用商貸彌補，減輕借款人首付壓力的同時亦能滿足貸款需求，月還款較合理	1、貸款銀行可選范圍窄；2、貸款周期長；3、貸款手續費用相對較多；4、再次貸款時商貸部分容易算做二套房。	公積金：3.87%；商貸：4.158%（7折利率）	最長30年	一步到位置業，不再有貸款需求的借款人來說比較合適
公積金	1、利率低；2、首套首付無普通和非普通住宅之分；3、還款方式靈活；無二套房政策限制；4、提前還款方便。	1、批貸、放貸時間略高于商業貸款；2、有貸款上限額度的限制；3、貸款提供的材料相對較多4、因還款方式是自由還款，所以最后構到期時本金+利息的總和會相對較多。	五年以下3.33%，五年以下3.87%	最長30年	符合公積金繳存時間且貸款額度能滿足其需求的借款人；準備貸款購買二套房的客戶
氣球貸	1、長貸短供，“低月供”、“省利息”；2、打破原來月供還款額按實際貸款年限的計算方法	1、貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期要一次償還。所以，累計尾款所需償還金額較大，到最后一期時還款壓力比較大。有一定的經濟壓力。	3年5.4%，五年5.76%，五年以上5.94%	10年	拆遷戶、中高收入階層、短期（5年內）預計有大筆投資或存款收入的人群
雙周供	從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半，節省部分利息	還款頻率加快，還款壓力較大	五年以上4.158%，五年以下4.032%	最長30年	有一定經濟實力，花錢缺乏計劃性的年輕購房群體，可以有一定的約束力
循環貸	以貸款所購住房作抵押，向銀行申請的可在約定期限內循環使用的最高額度個人貸款，隨用隨取還款部分的額度可以再次提取使用。	需要借款人提供抵押房屋貸款的指定用途才能提取。	五年以下4.032%，五年以下4.158%	30年	年齡不超過60歲，有房屋可抵押且信用狀況良好、收入穩定，符合還款能力要求的人
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