“小半輩子的房貸，我怎樣還才能輕松點(diǎn)？”對于很多已經(jīng)被房貸“套牢”的人士來說，這樣的問題每時每刻都被大家在心里掂量著。

　　近日，各家銀行紛紛推出了名目繁多的“創(chuàng)新”房貸：活利貸、點(diǎn)按揭、接力貸等。那么，這些打出誘人實(shí)惠的新還款方式，究竟能給“房奴”們帶來多少實(shí)實(shí)在在的減負(fù)呢？本報(bào)將通過本篇文章一一為您詳解。

　　在這里，我們假設(shè)一個“房奴”張先生，40歲，首次購買住房，貸款30年，額度100萬元。

　　1、活利貸

　　研發(fā)銀行：渣打銀行

　　口號：貸100萬省60萬

　　客戶限制：貸款年限在5到30年之間的中長期客戶適用。

　　客戶成本：持續(xù)存款，不計(jì)零存整取利息。

　　實(shí)際作用：隨存隨取，省錢效果不明顯。

　　就在中資銀行為是否執(zhí)行央行7折利率優(yōu)惠政策忙得不可開交之時，外資銀行用其特有的方式進(jìn)入到爭搶房貸客戶的市場中來。

　　渣打銀行這款“活利貸”產(chǎn)品的原理是，如果客戶在申請貸款之后手頭有閑置資金，可隨時存入還款賬戶沖抵房貸本金，但該資金也可隨時取出，銀行系統(tǒng)會按日計(jì)息。因此，即便第二天就取出存入的資金，當(dāng)日的還貸利息也會有所減少。 

　　以張先生30年期的100萬元貸款為例，只要他能夠做到每月向還款賬戶上存入3000元，到期可以節(jié)省利息近60萬元，同時，還可以縮短8年的還款期。另外，如果張先生房貸本金尚有20萬元，當(dāng)他將閑散資金5000元存入該還款賬戶時，當(dāng)日房貸的利息即以19.5萬元計(jì)算；如果第二天他又存入閑散資金2000元，那么當(dāng)日房貸的利息以19.3萬元計(jì)算，當(dāng)然，他也可以隨時提取這7000元資金。 

　　對此該行人士認(rèn)為，該貸款最大特點(diǎn)在于，客戶如果有閑置資金，可以隨時存入該銀行賬戶，存一天，則抵扣一天的貸款利息，存一元，則抵扣一元的貸款本金，取走則恢復(fù)正常。雖然客戶損失的是活期利息，但是相比目前0.35%的活期利率(編者注：原文有誤，當(dāng)期活期利率應(yīng)為0.36%)來說，抵扣掉的貸款本金卻能給客戶節(jié)省高達(dá)4.455%以上的貸款利率，無疑是個非常劃算的買賣。

　　商報(bào)提示：買賣是否劃算，不僅要看利率，還要看成本。據(jù)了解，該產(chǎn)品額外費(fèi)用為首年需要支付賬戶關(guān)聯(lián)費(fèi)1000元，后兩年每年500元，目前推廣期內(nèi)減免后兩年費(fèi)用，但依然需要首年1000元費(fèi)用。另外，該產(chǎn)品只對貸款年限在5到30年之間的中長期客戶適用，不能提供給短期客戶，同時，客戶貸款余額必須在30萬元及以上才能申請。由此來看，銀行要客戶權(quán)衡的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是活期利率，更多的是在長期還款過程中的一種“只存錢，不要利息”的還款方式。

　　2、點(diǎn)按揭

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號：最低房貸優(yōu)惠利率3.78%

　　客戶限制：僅限于10年期及以上房貸客戶。

　　客戶成本：想少還房貸先存錢，存款利息銀行不付。

　　實(shí)際作用：30年貸100萬元省3.6萬元。

　　這是繼“活利貸”之后，國內(nèi)銀行推出的一款由客戶花錢買“點(diǎn)”來降低貸款利率的新型貸款產(chǎn)品。

　　所謂的“點(diǎn)”，在這里特指貸款金額中的百分比，比如客戶買一個“點(diǎn)”，就相當(dāng)于其貸款金額的1%。這款產(chǎn)品的原理就是客戶通過預(yù)先支付一個或多個“點(diǎn)”的費(fèi)用，可以使貸款利率降低。以張先生為例，他100萬元的貸款，1個點(diǎn)就表示需要支付1萬元的費(fèi)用。深發(fā)展點(diǎn)按揭房貸產(chǎn)品分別針對10-20年期和20-30年期的貸款，制定了購買1.25個點(diǎn)和1.5個點(diǎn)享受低利率的房貸產(chǎn)品。也就是說，張先生最高可以購買1.5萬元的產(chǎn)品。按照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)算，張先生一共需要支付75萬元利息，而辦理點(diǎn)按揭業(yè)務(wù)，他花1.5萬元購買貸款總額的1.5個點(diǎn)，就能拿到3.78%的超低利率，總共節(jié)省7.8萬元，省息達(dá)10%。

　　但產(chǎn)品說明同時顯示，點(diǎn)按揭實(shí)際上是對預(yù)計(jì)未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長，利息節(jié)省越多，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。也就是說，客戶買點(diǎn)付出的費(fèi)用，需要依靠貸款在后面四到五年累計(jì)的利息節(jié)省“賺”回來。超過這個期限，客戶就賺了，否則就不劃算。

　　商報(bào)提示：這款產(chǎn)品最誘人的地方就是將貸款優(yōu)惠利率由現(xiàn)行的7折直降至6.3折。對于那些連7折還沒有享受到的客戶來說，花少則幾千元多則幾萬元，換來6.3折的貸款利率是很劃算的事情。但其中客戶購買“點(diǎn)”的資金整存整取利息被完全忽略掉了。按照張先生的情況，1.5萬元存30年，本息要有4.2萬元，這筆費(fèi)用銀行是不會退回來的。

　　3、雙周供

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號：縮短還款期限可達(dá)五六年或更長，

　　省貸款利息可達(dá)21.7%或更高

　　客戶限制：收入較高且收入穩(wěn)定。

　　客戶成本：為還款一個月跑兩次銀行。

　　實(shí)際作用：5年還100萬元，省息64.24萬元。

　　所謂雙周供，就是指將貸款還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半，月還款額基本不變。該還款方式全年一般有26期供款，有2個月會出現(xiàn)供款3期的情況。

　　商報(bào)提示：這種貸款方式非�？简�(yàn)人的還款毅力，要求客戶資金時刻保持還款充盈狀態(tài)，稍有周轉(zhuǎn)不開的情況，就會產(chǎn)生逾期貸款記錄。在這款產(chǎn)品研發(fā)之初，受到很多年輕白領(lǐng)的青睞，因?yàn)檫@種類似強(qiáng)制提前還款的方式，可以抑制一部分“月光族”的消費(fèi)欲望。但目前看來，這款產(chǎn)品還存在較大的利率變化風(fēng)險。如果客戶一直維持高“強(qiáng)度”還款，同時每年會比正常按月還貸者多還兩次，那么無論利率怎么變，對客戶來說都有風(fēng)險。

　　4、氣球貸

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號：月供壓力小  貸款買房更輕松

　　客戶限制：無

　　客戶成本：類似公積金還款，無論之前還多少，到期都將一并歸還。

　　實(shí)際作用：10年還100萬元，最高省52.77萬元利息。

　　所謂“氣球貸”，就是指還款人可以采取利息和部分本金分期償還，但剩余本金到期一次償還。通過氣球貸，客戶可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年)并獲得對應(yīng)的較低貸款利率。貸款到期后，如果客戶確實(shí)需要再融資，并且還款記錄良好，銀行將提供再融資服務(wù)。再融資不增加客戶的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

　　這款產(chǎn)品的主要客戶群體是考慮短期房貸的消費(fèi)者，并有提前還款的需求。同時，這部分人預(yù)期未來較短年限(最長10年)中自己的資金實(shí)力會有較大提高或后期將有大額資金進(jìn)賬，因此適用于中高收入階層的房產(chǎn)消費(fèi)者。 

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