本報(bào)記者 耿彩琴

　　昨天一早聽到電視新聞里關(guān)于有銀行將房貸利率下調(diào)至低于七折的消息，李先生很高興，因?yàn)樗�看中了一處樓盤，正和開發(fā)商談辦銀行貸款的事情。不過，精明的李先生找到了關(guān)于這種房貸新產(chǎn)品的信息仔細(xì)算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)實(shí)際上節(jié)省利息的幅度并不像銀行說得那么多。

　　買“點(diǎn)”錢未算機(jī)會(huì)成本

　　16 日，深圳發(fā)展銀行宣布在全國(guó)率先推出基于客戶買“點(diǎn)”降低貸款利率的新型房貸產(chǎn)品“點(diǎn)按揭”。銀行表示，客戶通過辦理“點(diǎn)按揭”，客戶的貸款利率可以從 4.16%(當(dāng)前5年以上期人民銀行基準(zhǔn)利率的7折)最低降到3.78%，這比時(shí)下銀行優(yōu)質(zhì)客戶享受的7折優(yōu)惠利率一下子低了0.38個(gè)百分點(diǎn)。

　　銀行舉例稱：某客戶申請(qǐng)了一筆30年期50萬(wàn)元的貸款，目前最好情況下，其利率為4.16%(5年以上期貸款7折優(yōu)惠利率)，月供為2433元，30年利息總額為372854元，如果該客戶通過支付銀行7500元的費(fèi)用買到1.5個(gè)點(diǎn)，累計(jì)10年相比普通貸款方式節(jié)省18095元，累計(jì)30年節(jié)省39149 元。

　　花7500元錢買1.5個(gè)點(diǎn)的利息，銀行提供的例子里確實(shí)將支付“點(diǎn)”的費(fèi)用列了出來(lái)，但對(duì)于客戶來(lái)講，如果綜合計(jì)算成本，看究竟能節(jié)省多少錢，就必須將7500元的成本扣除。在扣除7500元成本后，10年下來(lái)客戶節(jié)省的錢就變成10595元，30年期就變成31649元。

　　不過，還有一個(gè)因素銀行未提及，就是客戶付出7500元在10年至30年間產(chǎn)生的利息。假設(shè)客戶將7500元以5年期整存整取的方式存款(以當(dāng)前存款利率算)，并約定到期轉(zhuǎn)存，10年后，7500元就會(huì)變成10443元，30年后，就是20247元。如果按照這樣的情況計(jì)算，那么，10年下來(lái)，客戶節(jié)省的錢就變成7652元，30年期就變成18902元。遠(yuǎn)不及銀行說的那么多。

　　“任何比較都是相對(duì)的概念，是站在不同角度的比較。”記者昨天詢問深發(fā)展房貸部門工作人員時(shí)，該人士表示，銀行提供的例子只是一個(gè)簡(jiǎn)單直觀的比較，沒有涉及到一些復(fù)雜的因素，比如說客戶7500元買“點(diǎn)”費(fèi)的機(jī)會(huì)成本問題。

　　閑散資金不計(jì)存款利息

　　據(jù)記者了解，渣打銀行不久前宣布推出一款房貸產(chǎn)品為“活利貸”。該行的宣傳單頁(yè)上提供一個(gè)范例說：王先生現(xiàn)年25歲，工作收入穩(wěn)定，目前準(zhǔn)備貸款100萬(wàn)元購(gòu)買房屋，還款期為30年，在購(gòu)買房屋后，王先生基本沒有銀行存款了，但是王先生能每月結(jié)余約3000元，存放在房屋貸款的還款賬戶中。在該范例中，銀行比較了“活利貸”和“普通房屋貸款”，說假如王先生選取“活利貸”，30年總利息僅約55萬(wàn)元，相比普通房屋貸款節(jié)省近60萬(wàn)元。不過，記者了解到，客戶每月存在還貸賬戶里的3000元是沒有存款利息的。

　　記者昨天請(qǐng)銀行理財(cái)師算了一筆賬，如果客戶每月存3000元，按當(dāng)前利率水平，在理想存取方式狀態(tài)下，30年下來(lái)，利息也比較可觀，約為46萬(wàn)元左右。

　　如果簡(jiǎn)單進(jìn)行比較，不難發(fā)現(xiàn)，如果減去客戶閑散資金的利息，最終能省的利息就不會(huì)像范例中提到的60萬(wàn)元之巨了。

　　不過，渣打銀行的宣傳單頁(yè)中也強(qiáng)調(diào)，例子中所提到的資料，是一般假設(shè)及合理估算下所作出的最佳推算。圖表、計(jì)算和數(shù)值只是參考，并非銀行的建議或者承諾。

　　客戶希望銀行算筆實(shí)在賬

　　昨天銀行理財(cái)專業(yè)人士接受記者采訪時(shí)說，相對(duì)于傳統(tǒng)的房貸模式，包括“點(diǎn)按揭”和“活利貸”在內(nèi)的諸多房貸創(chuàng)新產(chǎn)品可以省下一些利息，雖然綜合各種因素和成本后，利息未必省得像銀行說得那么多。這需要客戶在選擇相關(guān)產(chǎn)品時(shí)，多了解和比較產(chǎn)品。

　　“碰到央行利率調(diào)整時(shí)如何算？如果客戶提前還貸，省息是否會(huì)受到影響？這些都是客戶需要向銀行確認(rèn)的信息。”這位銀行理財(cái)師說。

　　另外一家銀行房貸部門人士則對(duì)記者說，他研究了一些房貸創(chuàng)新產(chǎn)品后發(fā)現(xiàn)，有些產(chǎn)品的操作原理相當(dāng)于客戶在提前還貸，所以能實(shí)現(xiàn)省利息。他提醒，每款產(chǎn)品都有一些優(yōu)點(diǎn)，比如渣打的“活利貸”，用客戶閑置的資金沖抵本金，節(jié)省利息，客戶如果又急著用錢時(shí)，還能取出錢來(lái)，這比傳統(tǒng)意義上的不可撤銷的提前還款要靈活得多。

　　對(duì)于“點(diǎn)按揭”的省利息，深發(fā)展房貸部門負(fù)責(zé)人士16日發(fā)布產(chǎn)品時(shí)表示，“點(diǎn)按揭”對(duì)于長(zhǎng)期貸款客戶有著非常實(shí)際的省息效果，如果客戶打算只貸2年或3年，則意義不大，平衡點(diǎn)約在四、五年左右。

　　“看到銀行能有省利息的產(chǎn)品出來(lái)，我們很歡迎，但希望銀行能給大家算一筆實(shí)在的賬，把利弊說清楚，讓客戶用得明明白白。”正打算貸款買房的李先生說。

    新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。