房地產(chǎn)市場的未來會向何處去？銀行對房地產(chǎn)相關(guān)的信貸資產(chǎn)應(yīng)該持什么樣的政策態(tài)度？如何才能確保銀行相關(guān)存量或增量信貸資產(chǎn)的風(fēng)險可控？

　　文/郭登魁  編輯/劉洋

　　Q:如何防范房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險？

　　A:嚴(yán)格貸前、貸中、貸后“三查”

　　2015年上半年，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，多輪金融信貸政策發(fā)力，改善市場環(huán)境，各地也因地制宜出臺一系列寬松政策，促進(jìn)需求入市。國內(nèi)房市因此出現(xiàn)了“冰火兩重天”的景象：一方面，“北上廣深”幾個一線城市成交量明顯放大，房價節(jié)節(jié)攀升[l1] 。另一方面，在中國指數(shù)研究院[微博]重點(diǎn)監(jiān)測的34個主要城市中，有7個城市成交面積仍出現(xiàn)同比下降，其中合肥、南昌兩城市房地產(chǎn)成交量降幅分別達(dá)37%、22%。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，截至2015年8月18日，36家上市房企已發(fā)布半年報。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，這些上市房地產(chǎn)企業(yè)上半年的營業(yè)收入達(dá)近千億元，同比上漲22%；但凈利潤合計僅90億元，同比下降11.6%；凈利潤率則下調(diào)至9.12%、首次跌入個位，較2014年和2013年的10%和11.97%均有明顯回落，顯示房地產(chǎn)行業(yè)已邁入中低利潤行業(yè)范疇。

　　看到這些相互矛盾的數(shù)據(jù)和現(xiàn)象，從銀行的角度，我們不禁要問：中國的房地產(chǎn)市場未來究竟會向何處去？銀行對房地產(chǎn)相關(guān)的信貸資產(chǎn)應(yīng)該持什么樣的政策態(tài)度？如何才能確保銀行相關(guān)存量或增量信貸資產(chǎn)的風(fēng)險可控？

　　房市需求呈現(xiàn)區(qū)域分化

　　根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化來研究房地產(chǎn)市場走向，一直被視為住房需求評估的基本方法。早在上世紀(jì)80年代，美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆就通過人口年齡結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確地預(yù)測到了2007年前后美國住房價格會大幅下降的趨勢。大量研究表明，美國次貸危機(jī)的集中爆發(fā)以及房地產(chǎn)泡沫的破滅，幾乎與美國的人口生育周期一脈相承。而我國自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象，也與發(fā)端于1980年并一直持續(xù)到上世紀(jì)90年代初期的“嬰兒潮”有關(guān)�！�80后”在住房市場化改革之初成年，在2003年左右開始準(zhǔn)備成家立業(yè)并集中進(jìn)入住房市場，成為住房剛性需求的主體。據(jù)多家調(diào)研機(jī)構(gòu)的問卷結(jié)果顯示，以年輕人為主的剛需群體約占近年來我國實際成交住宅的一半以上。但未來二十年，預(yù)計由于受到人口老齡化程度持續(xù)上升、城鎮(zhèn)化帶來的邊際效應(yīng)遞減等多因素綜合影響，我國的住房市場將迎來一個相當(dāng)長的調(diào)整期：

　　首先，我國當(dāng)前的勞動年齡人口占比已經(jīng)位于歷史的頂峰水平，未來人口年齡結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)出老年人口比例升高、中青年人口比例持續(xù)下降的局面。

　　按照國際上通行的人口年齡結(jié)構(gòu)劃分類型，15-64歲之間被視為勞動年齡人口，0-14歲和65歲以上則被視為非勞動年齡人口。國際經(jīng)驗表明，勞動年齡人口的比例越高，住房需求越大；而人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低。當(dāng)人口接近退休年齡時，住房自有率將會隨著年齡的增加而降低，因為理性消費(fèi)者退休后會傾向于賣掉自有住房去選擇租房，這類似于利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費(fèi)能力和生活水平。在許多OECD[L2] 國家，就紛紛出現(xiàn)了60歲左右的老年人集中拋售住房的現(xiàn)象。

　　同樣，少年撫養(yǎng)比提高后，由于撫養(yǎng)孩子的支出增加，在孩子未成年時父母會傾向于暫時減少購房支出。就中國的情況看，伴隨著生活水平的提高和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的改善，有專家預(yù)測未來20年內(nèi)我國的老年撫養(yǎng)比將會上升一倍左右，2030年后60歲以上老年人口將會超過3.7億。即使考慮“單獨(dú)兩孩”政策陸續(xù)放開等因素，老年撫養(yǎng)比的上升也將會是很難改變的趨勢，這無疑將對中國的住房市場需求形成長期的負(fù)面影響。

　　其次，中國的城市化進(jìn)程雖仍未結(jié)束，但對房地產(chǎn)市場需求的正向邊際效應(yīng)將呈遞減趨勢。

　　當(dāng)前，中國正處于人類歷史上最大規(guī)模的城市化加速進(jìn)程之中，每年會有相當(dāng)于一個東京市的人口涌入城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，從1990年到2010年的20年間，中國的城市化率(常住人口統(tǒng)計口徑，后同)從26%上升至48%，幾近翻番，年均提升達(dá)1.1個百分點(diǎn)。根據(jù)麥肯錫的預(yù)測，中國城市化率在2030年將達(dá)到66%，即下一個20年城市化率將繼續(xù)提升18個百分點(diǎn)，年均提升約0.9個百分點(diǎn)。

　　單從數(shù)據(jù)上來看，中國的城市化進(jìn)程似乎還遠(yuǎn)未結(jié)束，但隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，受到大城市生活成本提升明顯、收入吸引力相對下降等各方面因素影響，城市化帶來的邊際效應(yīng)將呈現(xiàn)遞減趨勢；同時更為重要的是，由于許多城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)建設(shè)已提前“到位”，新進(jìn)入人口對房地產(chǎn)新增投資的影響效應(yīng)預(yù)計也將大不如前。因此總的來看，盡管中國的城市化進(jìn)程仍將持續(xù)，但對房地產(chǎn)市場需求正向影響的邊際效應(yīng)將呈遞減趨勢。

　　再次，房地產(chǎn)市場需求在不同區(qū)域或城市將更為分化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”將成為未來較長時期的主流現(xiàn)象。

　　國際經(jīng)驗表明，當(dāng)一國城鎮(zhèn)化率低于50%的時候，人口流動主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主階段，所有城市的房價漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過50%的時候，人口流動主要以小城市進(jìn)入大城市為主，大城市的住房市場景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市；當(dāng)城市人口超過70%后，城市主城區(qū)人口開始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場逐步興起；在城市化進(jìn)程接近飽和之時，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時代來臨，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會顯著優(yōu)異。

　　中國目前的城鎮(zhèn)化率已超過50%，因而人口由農(nóng)村向城市流動的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。同時，由于中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長模式仍以勞動投入型為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的城市和區(qū)域往往對高學(xué)歷的勞動年齡人口吸引力相對較高，這種局面會加速中青年勞動力向東部沿海城市集聚，從而進(jìn)一步降低東部地區(qū)的人口撫養(yǎng)比并導(dǎo)致住房剛性需求的相對增加。這種新態(tài)勢將會進(jìn)一步加劇中國住房需求的空間失配現(xiàn)象，中國住房市場將會迎來一個相當(dāng)長的分化時期。

　　北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強(qiáng)烈，總體會呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價增”的局面；二線城市和人口基本面向好的三線城市開始從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體呈現(xiàn)“量減價穩(wěn)”階段；其他三四線城市由于人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場增長后勁乏力，可能會面臨“有量無價”的蕭條局面。

　　房貸業(yè)務(wù)需審慎

　　對于房地產(chǎn)來說，最重要的就是地段。從小的角度來說，可以是一座房產(chǎn)在一個城市中的區(qū)段，從大的角度來講，則可以是房地產(chǎn)所在城市在全國的政治經(jīng)濟(jì)地位及其對周邊人口的集聚能力。因此，如果要控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險，銀行首先必然是對貸款項下房地產(chǎn)所處區(qū)段的嚴(yán)格把控與篩選。目前及未來較長一段時期，對于銀行來說，較為安全的區(qū)域包括北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市，以及杭州、南京、重慶、成都、武漢、廈門等房地產(chǎn)泡沫相對較小的二線城市。其他省會城市及較大的二線城市也可適度介入，但也要注意主要介入城市主城區(qū)，對于城市下轄縣/市及縣改區(qū)則需高度審慎。

　　其次，介入的客戶、項目類型等要素對于控制信貸風(fēng)險也甚為重要。銀行應(yīng)優(yōu)先介入具有較豐富行業(yè)經(jīng)驗和較強(qiáng)資金實力、具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)、以往開發(fā)項目銷售情況良好，在建項目工程進(jìn)度正常的客戶，對于信用記錄或融資能力較差，負(fù)債率偏高或信托等高成本融資占比較高的客戶則應(yīng)禁止介入。對于個人按揭貸款客戶，應(yīng)優(yōu)先支持首次購房或擁有一套住房但已結(jié)清房貸的客戶，并加大與優(yōu)質(zhì)房企的合作力度，優(yōu)先保障優(yōu)質(zhì)一手樓盤按揭項目的額度需求。

　　從項目類型的角度來看，一般來說，住宅項目較經(jīng)營性物業(yè)的風(fēng)險更為可控，因此銀行應(yīng)主要介入有剛需支撐的普通住宅項目，對于高端住宅項目也應(yīng)保持審慎；對于非住宅項目，則除專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)外不應(yīng)該介入。同時，要保證項目產(chǎn)權(quán)清晰，立項或備案、環(huán)評手續(xù)、“四證”齊全；土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)已辦妥，無欠繳稅費(fèi)情況；項目成本具備相對優(yōu)勢，市場定位明確合理，配套較完善，具有較好的發(fā)展前景；項目自有資本金不低于銀行規(guī)定的比例，以控制開發(fā)商的杠桿水平等。

　　房貸業(yè)務(wù)的審核要點(diǎn)

　　銀行需加強(qiáng)貸前、貸中、貸后“三查”，對于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的各種操作性風(fēng)險高度重視。

　　首先，要確保房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得用于繳交項目土地出讓金。此處的“土地出讓金”是廣義的概念，包括地價性質(zhì)的任何土地費(fèi)用：土地出讓金、購地款、土地契稅、土地使用稅費(fèi)、拆遷工程費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償款以及為獲得《土地使用證》而必須支出的前期開發(fā)費(fèi)用，包括三通一平的費(fèi)用、建設(shè)項目報建費(fèi)等。

　　其次，要確保貸款不被開發(fā)商挪用于其他項目。通常，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)旗下不同的項目會分別由不同的項目公司開發(fā)，而集團(tuán)往往進(jìn)行資金集中管理，由于旗下公司開發(fā)的項目盈利能力參差不齊，融資能力也各不相同，銀行在與企業(yè)合作過程中，應(yīng)防范企業(yè)利用優(yōu)質(zhì)項目重復(fù)融資，將貸款挪用至其他項目。

　　銀行一方面應(yīng)了解集團(tuán)的整體資金安排，特別是近期土地儲備計劃及資金支付進(jìn)度、資金需求及來源渠道等信息，判斷融資額度是否能滿足本項目的需要，另一方面，可利用受托支付的管理手段，根據(jù)實際情況確定支付對象，監(jiān)控貸款的實際用途，通過查看監(jiān)理報告，以及實地查看項目等方式，跟蹤項目實施的過程，判斷企業(yè)的資金使用進(jìn)度與開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)度是否匹配。

　　再次，要及時監(jiān)控項目的回款現(xiàn)金流，確保還款來源充足。對于銀行來說，最理想的狀態(tài)是獲得項目土地與在建工程完全抵押，并通過資金封閉運(yùn)行管理、掌握項目銷售進(jìn)度，按銷售比例收回開發(fā)貸款，以確保還款來源充分和可靠。

　　在實際操作過程中，由于銀行的按揭額度有限，一個項目的按揭業(yè)務(wù)往往與多家銀行合作，銷售回款特別是按揭資金難以全部回籠到一家銀行。對于體量較大的項目而言，開發(fā)貸款的合作銀行往往不止一家，對回款資金的監(jiān)控難度更大。即便如此，銀行還是需定期查詢網(wǎng)簽銷售記錄，掌握項目銷售信息，判斷實際情況是否與銷售計劃進(jìn)度相符，并及時采取措施緩釋風(fēng)險。

　　最后，對于個人住房按揭貸款，要特別注意防范具有“假按揭”特征的貸款�！凹侔唇摇敝干暾埲死�用虛假身份或虛假交易向銀行申請個人按揭貸款，或雖然申請人身份和交易行為等真實，但貸款目的系套取銀行資金、不具有真實還款意愿的個人按揭貸款。由于“假按揭”的初始目的即為套取銀行資金而非滿足自用需求，因此其風(fēng)險要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實的個人住房按揭貸款。

　　一般來說，由于目前銀行個人住房按揭貸款的首付比例不低于30%，因此只有當(dāng)房價下跌超過30%時，個人住房按揭貸款借款人才有意愿棄供，再考慮到我國大部分借款人對于個人征信記錄較為珍視等因素，棄供往往只是極個別現(xiàn)象；但如果是“假按揭”的話，由于常常是某一個人或機(jī)構(gòu)申請了數(shù)套房的按揭貸款，在房價下跌的情況下，其面臨的資金壓力往往非常巨大，棄供的可能性便極高�？梢哉f“假按揭”是銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的最主要信用風(fēng)險，其影響甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價下跌帶來的信用風(fēng)險。

　　因此，銀行必須通過多種手段對個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)的貸前和貸后調(diào)查，如果確認(rèn)為“假按揭”或具有重大嫌疑，必須拒絕貸款申請。通�！凹侔唇摇币话憔哂幸韵绿卣鳎憾嗝�借款人電話或聯(lián)系地址相近或重復(fù)，來自同一單位或關(guān)聯(lián)單位、同一家族，或多名借款人均來自于發(fā)展商、中介機(jī)構(gòu)、汽車經(jīng)銷商等關(guān)系密切的合作單位的貸款；同一住房按揭項目中存在多筆貸款金額、期限相同，放款時間相近；多個借款人同一時間借款，還款賬戶出現(xiàn)在同一時間、同一營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、以相同金額還款，特別是還款金額多次相同、還款賬戶余額相同；同一住房按揭項目中多名借款人未及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二手房評估價值明顯高于周邊地區(qū)同檔次、同類型住房均價；對所購物業(yè)漠不關(guān)心，不了解擬購房產(chǎn)裝修保養(yǎng)情況、朝向、位置，甚至無法說明成交價格的等。

　　不僅如此，銀行還要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程要求，落實面談面簽，以防范操作風(fēng)險，如借款合同必須由銀行經(jīng)辦人員當(dāng)面核驗借款人身份證明、查實其還款意愿和信用意識后，由借款人當(dāng)場簽字確定，如需委托他人代簽，必須出具公證委托書等。

　　[l1]據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2015年7月份，四個一線城市新建商品住宅新增成交面積為379萬平方米，同比增長達(dá)86.9%；一線城市新建商品住宅成交均價達(dá)近2.8萬元/平方米，創(chuàng)出歷史新高，同比增長24.8%。

　　[L2]即經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(Organizationfor Economic Co-operation and Development )，簡稱經(jīng)合組織(OECD)