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記者 程瑞華
有這樣一組數字：1997年，中國個人住房按揭貸款金額不到200億元，到2005年，這一數字已經達到1.6萬億元。八年的時間增加了近80倍。盡管2006年國內房地產業走勢尚未明朗，但個人房貸市場卻已成為商業銀行大打創新牌的“角力場”，固定利率房貸、“雙周供”、“接力貸”、寬限期房貸、直客貸……林林總總，各家銀行推出了一系列房貸產品。
那么，在近期一路走高的房價中，銀行信貸應該怎么辦？
1998年，房改作為拉動內需的措施之一被推行，房地產個人貸款也從此被推廣。仿佛在一夜之間，歷來以“寅吃卯糧”為恥的中國人，學會了“用明天的錢，圓今天的夢”。在國家金融政策的引導和支持下，居民的消費觀念已由攢錢買房轉變為貸款買房，負債購房占房屋交易總量的比例已逐年上升。按揭購房已成住房消費的主流，形成了一種消費時尚。相關數據表明，2000年以來，住房銷售額增長普遍顯著地高于城鎮居民人均可支配收入增長和城鄉居民儲蓄余額增長，2000年超過51%以上，2004年也達30%。這種情況說明了改革開放20多年來持續被壓抑的住房需求迅速釋放，同時表明這種釋放不是建立在居民可支配收入與儲蓄同時增長的基礎上。房地產的需要與需求存在著巨大的有效需求缺口，據測算，2004年度潛在供求差額達4370億元。說明國內城鎮居民可支配收入與房地產增長不協調，也就是說，國內房地產快速增長不是建立在國內居民可支配收入相應增長的基礎之上，大多數人靠貸款買房，房地產開發和消費過于依賴銀行信貸，銀行新增貸款中房地產貸款占比較高，無形中增加了銀行信貸風險。
從房地產企業的資金來源來看，盡管房地產資金來源是多樣化的，但追根溯源，絕大部分的資金還是來自包括房地產開發貸款和住房抵押貸款在內的銀行信貸資金。2004年房地產企業資金中僅有16%左右是自有資金。這就是說，房地產開發企業的80%以上資金來源于銀行貸款。此外，從資產負債率來看，1997年以來，中國房地產開發企業的資產負債率一直高達75%，遠高于國內其他行業的企業60%的資產負債率；房地產開發企業的貸款和自籌資金與當年完成的房地產開發投資額之比在2003年達到了90%以上。這些數據基本上也佐證了國內房地產的開發基本上是依靠銀行信貸來完成的。
由于房地產行業的特殊性，房貸風險歷來受到各國銀行的重視。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%-20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。在我國，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到目前的2.5萬億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%，已經直逼警戒線。
房貸總量激增無疑也是當前房價居高不下的原因之一。高房價不僅讓貸款購房者承擔了高負債之苦，還可能產生影響金融穩定和安全的外部效應。“房奴”隊伍的膨脹是金融風險的預警信號。因此，在防范房貸增量風險的同時，化解住房貸款存量風險的任務也日顯艱巨。高速增長的住房貸款是占用信貸資金時間最長的貸款。由于銀行吸收的資金往往以短期為主，而發放的住房貸款卻幾乎都是10年甚至20年、30年，這對信貸資產的流動性提出了越來越高的要求，一旦銀行資金流動性不足，“貸長借短”的矛盾就會突出。
房貸激增在短期內可以增加商業銀行的利潤，但從長遠看，必然加劇房地產貸款的長期性和銀行資金來源短期性的矛盾，從而加大商業銀行的中長期流動性風險及銀行信貸結構的不合理性。更為嚴重的是，當吹大的房地產泡沫破滅時，首當其沖將波及銀行業。目前，國內銀行界普遍認為房地產貸款是一種優質資產，特別是個人住房消費信貸。但有學者指出，這種看法是建立在以下幾個前提條件上的，一是房地產市場的價格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠保持在現在基礎上；三是中國的經濟繁榮不會出現周期性變化。但實際上這三個前提都是有條件的、不確定的，也是會變化的。
一項統計數據顯示，去年上半年，在中國17萬億元貸款總量中，房地產相關貸款有2.5萬億元。而在這17萬億元貸款中，以房地產及土地抵押的貸款，要占到50%的比重，這使得銀行在抑制房價上漲中的作用舉足輕重。如何既能擠掉房價泡沫，又不至于引發風險，這需要商業銀行拿出智慧。
房地產價格的走勢將直接影響到金融資產的質量，也影響金融市場的發展。當前嚴把信貸、土地兩個“閘門”，仍然是是防止房地產投資過快增長的重要措施。在保持宏觀經濟政策連續性和穩定性的同時，注重區別對待，分類指導，有保有壓，有針對性地解決當前房地產貸款方面的突出問題，也應當是宏觀調控的關鍵。
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