德意志銀行：目前國內尚不適合發(fā)展REITs

http://whmsebhyy.com 2006年05月09日 02:43 第一財經(jīng)日報

　　本報記者吳慧發(fā)自北京

　　海外基金、股票以及REITs，包括去年國內發(fā)展迅猛的企業(yè)債，房地產融資渠道似乎正在逐步拓寬。但據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2006年1月~2月，房地產開發(fā)到位資金3526億元，其中國內貸款仍達1000億元，占比28.4%，利用外資比例僅為0.7%。房地產融資渠道多元化究竟何解，《第一財經(jīng)日報》日前專訪了德意志銀行北京首席代表陳丹華。

　　《第一財經(jīng)日報》：有預測說，今年將有20只以上的內地REITs將赴新加坡和香港上市。你怎么看待這股內地境外REITs上市熱潮的？

　　陳丹華：內地房地產市場的蓬勃發(fā)展，加上在香港和在新加坡掛牌的REITs表現(xiàn)令人驚喜，這股投資熱潮吸引了

房地產商考慮這個融資方法。但要說明的是，REITs只是眾多的融資方式之一，其他如首次公開發(fā)售、高收益融資等都是更普遍的做法，要視乎發(fā)展商的實際需要。

　　《第一財經(jīng)日報》：內地第一只REITs越秀已經(jīng)在香港上市，你怎么看REITs的實際融資能力？

　　陳丹華：一般而言，REITs的售價可達到資產凈值或更高水平，對比現(xiàn)在大部分地產股股票價格低于資產凈值，更受到地產商的垂青。而且REITs擁有其他對渠道，可實現(xiàn)未來投資型房地產的貨幣化。

　　目前香港和新加坡的REITs市場資產收益率大概在4%~5%之間，這說明REITs的投資者一般都希望能夠較長時間地持有資產，取得較穩(wěn)定的收入。而這些REITs一般是低舉債經(jīng)營，香港規(guī)定其借貸占總資本的比例不能超過45%。REITs的風險主要來自利率風險、租賃市場租金調整的風險和資產管理風險，也就是經(jīng)營REITs的管理水平帶來的風險，這將影響REITs所投資的資產能有多大的收益回報。

　　投資者同時也不能忽略主要風險因素，這與近期政策息息相關(即緊縮舉措、土地供應/拍賣、人民幣升值)以及微觀的市場具體因素(市民購買房地產的能力)。

　　《第一財經(jīng)日報》：你怎么看待目前內地房地產商融資所面臨的環(huán)境、渠道和政策？

　　陳丹華：REITs是歐美房地產市場主要的融資渠道，另外一個渠道就是房地產資產

證券化(ABS)，現(xiàn)在這兩者都逐漸推廣到亞洲資本市場。至于其他的融資渠道包括借貸、首次公開發(fā)售、發(fā)行高收益產品，如定息債券、商業(yè)按揭貸款債券(CMBS)等，全要視乎地產商如何厘定其成本和借貸比率。

　　以香港為例，投資者所收取的股息收益不用扣繳，但由于內地在這方面的法規(guī)尚未成型，派出的給投資者的收益往往在稅務上受一定的扣繳。這或許影響投資者在國內認購這些投資產品的意欲，間接會左右地產商在當?shù)匕l(fā)行與地產項目相關的投資產品。

　　我認為，REITs在中國會發(fā)展起來，而且會成為中國資本市場的一個重要組成部分，成為一個比較穩(wěn)定的房地產融資方式。但REITs不是解決房地產融資的“靈丹妙藥”，中國現(xiàn)在不太適合發(fā)展內地REITs。首先目前內地稅收優(yōu)惠政策還不夠；另一個主要原因是，與國外不同，很多內地的成熟物業(yè)即便已經(jīng)打包REITs上市了，所有權還在房地產商手中，只不過是簽了一個很長的租約，這樣就很難形成規(guī)模。

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