12月11日，央行和銀監會聯手公布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，將“第二套房”明確界定為“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位”。《補充通知》進一步厘清了政策邊界，使房貸新政策的操作性大大增強，但商業銀行的執行力仍有待進一步觀察。

“自住房消費”得到鼓勵

    申銀萬國證券研究所分析認為，《補充通知》“鼓勵自住型住房需求，抑制投資型住房需求”的政策意圖更加明確。“此次通知進一步明確了對第二套房或多套房的認定標準，一是以借款人家庭為單位認定房貸次數，二是已經還清貸款的仍視作第二套。由此可見抑制住房投資需求的政策意圖非常明確。”申銀萬國證券研究所房地產行業分析師殷姿說。

房貸市場面臨新考驗

    此次《補充通知》算是“補上”了前次政策的漏洞，政策的可執行性大大增強，房貸市場無疑也將面臨一次新考驗。“鑒于商業銀行目前的考核體制，基層銀行的房貸沖動還是很大的，在操作層面仍存在不少潛在的漏洞。如何進一步落實這個政策，對商業銀行來說，還有待進一步觀察。”建設銀行上海某支行的一位負責人對記者說。這位負責人認為，相對而言，大銀行的執行力可能要比中小銀行的執行力強。“畢竟，像建設銀行這樣的大型商業銀行，從上到下，都已經注意到房貸風險問題了。”

市場觀望期有望延長

    對于這一政策的市場效應，一些研究機構認為，《補充通知》明確了“抑制住房的投資性需求”的政策意圖，有利于我國房地產市場的長遠健康發展。但房地產市場目前的僵持局面不會因為這一政策的出臺而打破，交易雙方的觀望期有可能延長。

    海通證券研究所分析認為，《補充通知》使得9月份房貸新政策出臺后導致的市場觀望情緒將繼續維持，各地特別是前期漲幅過大的市場，未來一段時間成交量將繼續走低。而短期內房價的核心驅動因素將取決于各地投資者購房的比重和對信貸環境的依賴程度；一旦投資客因為資金鏈條緊張開始大量拋售住房，房價下跌的壓力將會加大。“從這幾年的情況來看，幾乎是國家每出臺一項新的調控房價政策，都只是短暫地讓房價有所波動，但一段時期后，房價不降反升，甚至愈來愈猛，造成了房價愈調愈高的狀況。因此，其關鍵還在于政策的貫徹落實。”一位不愿具名的房地產分析師說。