摘要：目前我國大多數房地產開發商對銀行信貸這一渠道太過倚重，而這一渠道歷來是國家宏觀調控的重點。在趨緊的宏觀形勢下，信貸政策一旦大幅度緊縮，將對企業的發展構成致命威脅。所以，探求可行的多元化融資方式是房地產企業可持續發展的生命線。

　　在第七屆中國房地產發展年會上中國人民銀行研究局副局長張濤分析了目前中國房地產金融業的發展，尤其是融資渠道的問題。

　　張濤副局長通過與國外房地產金融發展的經驗對比，說明融資渠道不是單一的，我國也建立了銀行信貸、股權、信托等等融資體系。

　　目前我國

房地產企業的融資渠道主要是依靠銀行貸款，房地產開發企業50%以上的資金是來源于銀行信貸，這說明銀行在房地產業發展中的作用是非常鞏固和強大的。另一方面，現在也出現了房地產股權融資和債權融資，房地產信托也在逐漸起步，其他方式包括短期融資券，利用外資等。

　　總體來說，中國形成了各種類別的融資渠道在內的體系和框架，但主要以銀行信貸為主，其他方式發展相對滯后，現有各種房地產金融發展很不平衡。

　　改善我國房地產現狀以及金融的格局需要從五個方面著力：第一，應加強股權融資，增大企業自有資金的比重。第二，注重優化企業負債結構，負債結構的優化也應該提上議事日程。第三，繼續依靠銀行業對房地產支持的傳統的作用，提高和改善銀行的能力和水平，尤其是在目前銀行貸款利率由于缺乏彈性，對不同信用的

開發商和企業沒有區別，使得價格信號無法產生比較理想的調配作用。第四，盡快和盡早的加強對RITES的研究，盡快推出RITES，明確一系列問題，使RITES能夠十分緊密的結合我國的實際，充分發揮RITES對金融方面拓寬的作用。第五，構造良好的融資環境。

　　銀聯信分析：

　　目前我國房地產融資體系包含銀行信貸、股權、信托、債券以及基金等融資方式。大多數房地產開發商對銀行信貸這一渠道太過倚重，而這一渠道歷來是國家

宏觀調控的重點。在趨緊的宏觀形勢下，信貸政策一旦大幅度緊縮，將對企業的發展構成致命威脅。所以，探求可行的多元化融資方式是房地產企業可持續發展的生命線。

　　銀聯信分析師認為，在房地產企業多元化融資的道路上，以下四個渠道是可行之道。

　　一要繼續發揮銀行信貸對房地產業的支持作用，優化房地產信貸產品結構，提高銀行的服務能力從房地產開發貸款來看，目前銀行貸款利率缺乏彈性，對不同信用、不同資質的開發企業的差別較小，從而難以實現金融資源的優化配置，不利于房地產業的優勝劣汰。為此，對金融機構的定價能力和風險管理都提出更高的要求。因此，要認真研究房地產信貸的風險分擔機制，建立住房貸款信用保險(擔保)制度，充分發揮房貸保險的風險分擔職能。

　　二要規范房地產信托業務。目前，信托融資已涵蓋了房地產投資的各個領域和環節，從土地開發到物業管理、從民用住宅到商用物業。但是受到政策等因素的影響，我國目前的房地產信托資金以信托合同而非憑證方式向少數人募集，信托計劃的規模也有所限制，資金規模較小，現金流不穩定，難以實現組合投資，無法滿足房地產項目較大的資金需求。房地產信托基本上以負債類信托為主，產品短期化特征明顯，這與房地產開發對資金需求期限長的特點不相符，并且不利于股權類信托產品的發展。信托公司運作中的風險較大，在許多方面還有待規范。總的來看，目前房地產信托還難以為房地產業提供穩定的、大規模的資金支持。

　　三要加快債券融資，研究房地產企業通過發行項目債券融資的相關問題。在國外，項目債券屬于一種專項債券，它通常以所開發的房地產項目為依托，籌集的資金用于該項目的開發，債券的本息用于該項目的收益償還。在我國，債券審批程序比較嚴格，尤其是對房地產項目債券的審批。針對當前項目債發行中存在的主要問題，有關部門應加大研究力度，盡快在立法上對項目債進行明確，及早推動。

　　四要擴大房地產企業股權融資的比重，提高自有資金比例。由于公開上市門檻較高，符合這一條件的企業有限，因此還需要開拓除此以外的其他股權融資渠道。目前,一些企業開始采用私募方式進行股權融資，例如建立房地產產業投資基金，這類基金可以采取公司型或信托型的方式運作。還可以考慮利用現有的代辦股份轉讓系統，對其進行改造，使其成為具有重要意義的場外交易市場，為房地產企業融資提供募集和增發股份的平臺。

　　中國市值最大的房地產上市公司萬科已經為廣大房地產企業多元化融資提供了一個樣板。與一般房地產企業不同的是，萬科最主要的融資是通過股市。去年12月，萬科獲準通過配售7億股A股，籌資42億元人民幣。此外，合并也是萬科融資的另一條途徑，在收購南都地產與恒大房產后，萬科2008年的計劃僅長三角地區銷售額就要達到200億元。萬科還與境外基金新加坡GIC、德國HIPO等進行合作。

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