上海第一MALL 27億抵押借款懸疑重重

　　摘要：幾經波折，上海第一大Shopping Mall百聯中環購物廣場于12月21日正式開業。但隱藏在其前身興力達商業廣場背后的幾次股權變動乃至多方力量博弈，則跌宕成長達五年的資本戰爭。無可否認，這個上海第一Mall卷入了一宗高達27億元的社保基金貸款，委托借款人是上海企業年金發展中心。目前該物業抵押登記仍未在房地產交易中心解除。

　　曾經的興力達廣場，在去年的上海房地產市場一度是最熱門的話題。不僅因為其43萬平方米的總建筑面積已經創下上海最大單體Shopping Mall最高紀錄，更源于開發商四川興力達集團與合作方上海普陀區長征鎮政府下屬的企業新長征集團纏結的股權糾紛、因工程停工造成的“爛尾樓”危機，以及后續神秘富豪顏立燕的低調接盤，再度轉手百聯集團，最終以百聯中環廣場面目近期高調亮相的“一波多折”。

　　資本利益路線圖

　　這是一個典型的民資進入國資，隨后通過資本手段套利的資本運作路線圖。在為期5年的興力達資本流通鏈條中，包括了四川民營企業興力達集團、上海普陀長征鎮下屬企業新長征集團、神秘富豪顏立燕旗下民營企業德泓投資，以及上海超大國企旗艦百聯集團眾多相關市場主體。其中，關鍵環節當屬新長征集團與顏立燕的資本對接。

　　2001年，關于興力達商業廣場的首個合作協議書簽定，四川興力達集團需支付給新長征集團的土地使用金總額應為17158萬元，而在此后實際運作中，由于項目公司貸款遲遲未到位，興力達集團僅支付給新長征集團7500萬元。

　　2005年3月，新長征集團要求獲得項目30%股權，以抵興力達集團全部土地欠款。根據興力達請來的評估公司評估，2005年底時，該項目市值已經達到21億元，30%股權潛在收益超過6億。

　　2005年8月，新長征接手興力達集團在項目公司另外70%股權，共支付興力達集團股價款和補償款3億元左右。但同時承接8億多元的債務。

　　至此，新長征集團以總計10余億收購興力達商業廣場項目。到2005年12月6日，新長征集團再以18億價格將興力達項目轉讓給顏立燕旗下民營企業，總收益近7億。

　　但是，就在此后不久，顏立燕回購新長征集團控股權，成為其第一大股東，后再將興力達商業廣場商用物業部分的大半股權賣給上海百聯集團。知情人士稱，百聯出資21億元。以目前興力達廣場的市值來看，這個項目可能值50至60億。百聯對項目估值并不為過。

　　此項轉讓影響到的另一個關鍵人物是新長征集團法人代表，同時也是普陀區長征鎮黨委書記的王妙興。工商資料顯示，在新長征集團一半股權轉讓給顏立燕后，王妙興成為新長征集團5%股權的擁有人。

　　這個幾經轉手的大型商業項目在2005年12月由新長征集團到顏立燕旗下上海德泓投資有限公司的轉手環節完成后，項目以在建房屋抵押方式向上海市

企業年金發展中心申請了高達27億元的貸款，并經某商業銀行上海分行某支行以委托貸款形式發放。該筆巨額借款的設定日期為2005年12月16日，結束日期要到2008年12月15日。

　　相關公司在這27億元企業年金借款中所扮演的角色尚不得而知。有關聯人士透露，27億元的企業年金借款主要被用于百聯中環購物廣場的投資上�！安皇悄貌坏姐y行貸款，而是從年金中心借錢，在利率、操作時間等環節上更為有利。” 12月29日，辦理此項委托貸款的某大型商業銀行經過內部查詢后，只是確認27億元確實是從該行出去的，但稱“目前無法查詢有關款項是否已經歸還�！�

　　銀聯信分析：

　　12月21日，由百聯接手51%股權的興力達商業物業部分以“百聯中環購物廣場”之名正式開業。一邊是回購已經受益的上游賣家，一邊是再度轉讓獲得巨額差價，上海德泓至少目前看來，短期內得到了雙重利益。

　　事實上，上海企業從上海市企業年金發展中心獲得資金支持過去普遍存在，多家

房地產等行業企業均有涉及。但今年9月以來，相關公司陸續傳出了變賣資產或通過其他借貸方式償還此類相關貸款的消息。不過截至目前，百聯中環購物廣場所屬物業仍處于抵押狀態。

　　銀聯信分析認為，用43萬平方米商業物業抵押27億元，折合每平方米6279元，遠遠低于該區域

商業地產1萬元/平方米左右的平均價格，因此商業銀行借款本身風險不大。但是上海企業年金發展中心的借款大規模曲線進入商業地產開發領域，仍值得進一步關注。

　　附錄：

　　興力達商業廣場有限公司股權變更表

　　時間注冊資本股權比例

　　2002年 6000萬元四川興力達(集團)實業有限公司(50%)

　　9月 上海裕都房地產有限公司(興力達旗下)(41.67%)

　　新長征(集團)有限公司(8.33%)

　　2004年 7500萬元張鈞(興力達董事長)(40%)

　　3月 上海裕都房地產有限公司(興力達旗下)(53.33%)

　　新長征(集團)有限公司(6.67%)

　　2005年 1億元 張鈞(興力達董事長)(30%)

　　2月 上海裕都房地產有限公司(興力達旗下)(40%)

　　新長征(集團)有限公司(30%)

　　(2005年8月，新長征收購了張鈞和裕都的70%股權，但未工商過戶)

　　2005年 1億元 上海德泓投資有限公司(70%)

　　12月上海達德投資有限公司(30%)

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