金融創新 破解地產融資難題

　　內容提示：過去5年間，我國房地產行業雖然發展迅速，但過分依賴銀行和預售款的局面沒有根本改變。目前我國房地產融資渠道“異常單一”，應該用多種金融工具疏導和引導投資，以化解正在積聚的金融風險。

　　過去5年里，房地產開發資金總規模迅速擴張。截至2005年年底，全國房地產開發完成投資已經超過1.5萬億元，比2000年增長了兩倍，但開發企業資金結構幾乎沒有發生變化。

　　到目前為止，房地產開發環節支持房地產企業融資的仍然是三大渠道：一個是銀行貸款，一個是預售款，第三個就是企業自籌。這三個資金來源占到企業資金來源的七成以上。這樣的結果就是金融風險過分集中在銀行。

　　

房地產業的健康發展需要多元化的融資渠道，但房地產融資的多元化可能加大風險。那么，如何解決房地產融資渠道多元化，同時在解決房地產開發的融資來源問題時有效地分散風險？最好的途徑就是通過建立起多元化分層次的房地產金融的市場體系，讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資。

　　建立各種房地產金融品種周轉的市場，普通投資者可以通過購買相關的金融產品，而不是直接購買住宅物業的方式直接進入市場，既能夠達到企業融資的目的，又可以達到投資房地產的投資愿望，這樣做既可以分散金融市場的風險，又可以緩解投資需求對房地產市場產生的壓力，均衡房地產供求的關系，同時豐富房地產市場調控的工具。��

　　發展多元化融資渠道，應該按照先易后難，逐步突破的原則推進。房地產信托等融資方式是很好的渠道，這樣普通百姓就可以不提前透支購房，而是通過購買債券的方式進行投資，享受房地產升值所帶來的實惠，等到真正需要住房的時候再進行購房。這樣既解決了房地產資金的來源問題，減輕了銀行的風險，又緩解了房地產供求關系。

　　此外，建立以養老基金或者與

養老保險基金相結合的基金或者債券，養老基金這種長期性的基金與住宅建設相比配，實現養老資金增值的同時，為房地產的建設提供資金渠道。

　　發展與房地產金融有關的中介服務機構，發展多元化的房地產金融的體系還應完善相關的政策法規。在個人和機構投資者與房地產機構之間需要有專設一個信托基金公司進行運作，這也是目前最為薄弱的。在房地產融資問題上，目前中國存在的最大問題是缺手段、缺法律。中國的法律是延續的歐洲大陸法系，而

證券法是借鑒美國，所以我們在法律上經常撞車。目前國內的法律環境并不是太有利于房地產企業的多元化融資。房地產本身直接融資的控制比較嚴格，房地產企業上市融資比較少。

　　銀聯信分析：

　　防范房地產投融資風險的關鍵在于用多種金融工具疏導和引導投資，而不是簡單地禁止投資。

　　今年的一系列宏觀調控政策，導致一些房地產商的資金吃緊甚至面臨資金鏈斷裂的危機。然而，在眾多房地產商“求資若渴”的同時，數千億美元的國外資本和數千億人民幣的民間資本卻對房地產業表現出越來越高的熱情。目前存在的問題不是缺錢，而是缺手段、缺金融工具。

　　對此，應該不斷創新和豐富多元化的融資產品。目前銀行貸款、預售款和自籌資金占房地產開發環節資金來源的七成以上，導致房地產業的風險相當集中。

　　此外，應該進一步完善資本市場，發行項目債券、恢復發行企業債券，發展投資基金和資產證券化可以學習美國金融產品創新的經驗，發展REITs(房地產信托投資基金)、CMBS(商業抵押債務擔保債券)等，把大眾乃至世界的錢投入房地產業，而不是直接用于炒房。

　　創新和豐富金融產品可以起到“一石多鳥”的作用。建立房地產金融產品周轉市場，既能達到企業融資的目的，又滿足了投資者投資房地產的愿望；既可以分散金融市場的風險，又可以緩解投資需求對房地產市場產生的壓力，同時豐富了房地產市場調控的工具。

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