加息對房地產的影響分析：銀行風險不可小窺

　　摘要：中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。銀聯信分析師認為，此次央行加息對房地產會產生巨大的影響，其中銀行面臨的潛在風險不可小窺。

　　中國人民銀行8月18日宣布，自19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存款、貸款基準利率均上調0.27個百分點。

　　央行宣布，金融機構一年期存款基準利率由現行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率由現行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。

　　“本次上調金融機構人民幣存貸款基準利率，有利于引導投資和貨幣信貸的合理增長；有利于引導企業和金融機構恰當地衡量風險；有利于維護價格總水平基本穩定；有利于優化經濟結構，促進經濟增長方式的轉變，保持國民經濟平穩較快協調發展。”央行有關負責人表示。

　　根據央行發布的人民幣存貸款基準

利率調整表，城鄉居民和單位存款中，活期

存款利率不變，依然是0.72%；整存整取定期存款中，三個月利率由1.71%調整為1.80%，半年利率由2.07%調整到2.25%，二年利率由2.70%調整為3.06%，三年利率由3.24%調整為3.69%，五年利率由3.60%調整為4.14%。

　　各項貸款基準利率的調整情況如下：六個月利率由5.40%調整為5.58%，一至三年利率由6.03%調整為6.30%，三至五年利率由6.12%調整為6.48%，五年以上利率由6.39%調整為6.84%。

　　同時，央行將進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化。商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。

　　“商業銀行可按照國家有關政策，根據貸款風險狀況，在下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款利率水平。”央行有關負責人稱。

　　銀聯信分析：

　　中國人民銀行宣布，自8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。銀聯信分析師認為前兩次上調準備金率以及這次加息，都是央行為了配合國家宏觀調控作出的正常舉措。這是政府對房地產市場宏觀調控的跟進，旨在抑制投資和信貸需求的擴張。房地產業是一個資金密集性產業，資金成本的增加勢必會對房地產產生很大的影響，其中銀行面臨的潛在風險不可小窺。

　　對開發商而言，將要面臨市場風險。加息后，開發商還貸增加，也就是財務成本增加，在此情況下，必須加快項目開發的周轉期。而加息后，居民購買力下降，從而可能引起房價下跌，企業盈利減少甚至虧損。此外，企業土地儲備成本的風險也相應提高。

　　對已購房者而言，負擔加重。盡管房貸可打八五折，但總的來說，貸款月供增加，家庭負擔又加重了。

　　對持幣待購者而言，支付能力下降。按照慣例，如果按揭購房，月供應當占家庭月收入的30%至50%為宜。一個月收入為5000元的家庭，如果用收入的50%支付月供，就具有購買價值50萬的房屋的能力。但是，利率提高后，購買力肯定下降。

　　對投資者而言，利潤下降。比如，一投資者6成銀行貸款，4成自有資金，投資物業的市場回報率假定為10%，如果貸款利率分別提高到6%、7%或8%，其他條件不變，則自有資金的投資回報率下降為9%、8%和6%左右，投資者利潤減少導致投資者減少，可望引起房價回落，投資者甚至虧本。

　　對銀行而言，違約可能增加。由于住房價值縮水和業主月供的增加，可能誘使一部分負資產的家庭主動選擇斷供，或者迫使一部分陷入“現金流危機”的家庭暫時斷供。而開發商在價格波動下發生虧損，也會威脅到建設貸款的安全，這都增加了銀行的風險。

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