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鄭國中
根據(jù)國務(wù)院九部委出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，從2006年6月1日起，將實(shí)行有區(qū)別的住房消費(fèi)信貸政策，明確將90平方米以上的首付款提高到30%，同時(shí)，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
正如業(yè)內(nèi)專家所指出的那樣，提高房貸首付其初衷在于遏制炒房投機(jī)行為、抑制房價(jià)攀升、擠掉房市泡沫。對于降低房地產(chǎn)金融業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)，可稱得上一個(gè)長線利好。然而，這一舉措的出臺對于商業(yè)銀行來說，則是揮之不去的“陣痛”。
毋庸諱言，在此之前相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，開發(fā)商利用銀行資金建房，投資者利用銀行資金炒房，購房者利用銀行資金買房，銀行客觀上扮演了其中最大的“股東”角色，房市泡沫一旦破滅，銀行自然會成為最大的風(fēng)險(xiǎn)“承擔(dān)者”。
這次新政同時(shí)規(guī)定，“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，這使得部分開發(fā)商滾動開發(fā)的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，貸款控制嚴(yán)了，一些實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商特別是項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%的資金鏈斷裂在所難免，銀行存量房貸將伴隨著一批新的爛尾樓的產(chǎn)生，其不良貸款率將會加劇上升。更可怕的是，一些地方的經(jīng)濟(jì)增長在很大程度都是房地產(chǎn)拉動的，在這個(gè)情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)不好，對于地方的增長來說就會造成影響，地價(jià)下跌、房市低迷，那些相關(guān)聯(lián)的以土地、房產(chǎn)抵押的貸款也將連鎖貶值、縮水，其后果甚至難以預(yù)料。此為這次商業(yè)銀行所面臨最大的政策風(fēng)險(xiǎn)。
眾所周知，個(gè)人住房貸款是目前我國商業(yè)銀行競相追逐的優(yōu)質(zhì)貸款業(yè)務(wù)市場，是中資銀行轉(zhuǎn)型期普遍看好的一個(gè)新的增長點(diǎn)。盡管此次調(diào)控體現(xiàn)了政府對買房人需求“有保有壓”的特點(diǎn)，保的是普通購房人的自住需求，壓的是市場上的一些房地產(chǎn)投資投機(jī)需求。然而，對銀行來說，可能的結(jié)果是想壓的壓不了，該保的也保不住。一些銀行消費(fèi)貸款中心人士不無憂慮地表示，這次房貸首付的提高，客觀上抬高了主流住房消費(fèi)貸款者的門檻，將重挫其真實(shí)的購房心理，“有些人可能會因此不得不延遲自己的買房計(jì)劃。”由此，銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)勢必隨之大面積萎縮。
更令人憂慮的是，有媒體披露，“新政”實(shí)施以來，大批外資乘虛而入，這可能會與我國商業(yè)銀行爭食，從而加劇今后中資行的生存危機(jī)。一些基層銀行甚至悲觀地估計(jì)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)最高甚至?xí)s水50%左右。此為這次商業(yè)銀行所面臨的市場(業(yè)務(wù)萎縮和失去市場)風(fēng)險(xiǎn)。
伴隨著房貸市場的“緊”聲一片，商業(yè)銀行之間會因?yàn)楸Ｗo(hù)和爭奪有限的優(yōu)質(zhì)客戶資源，而引發(fā)過度競爭、惡性競爭，造成銀行在與開發(fā)商、地方政府利益集團(tuán)和按揭群體的博弈中機(jī)會成本、經(jīng)營成本的不斷攀升。去年上半年，某地銀行業(yè)也曾制定過類似的“君子協(xié)議”，第一套房首付三成，第二套起首付更多，但在其后，由于個(gè)人房貸連續(xù)遞減，這種曇花一現(xiàn)的收縮很快演變?yōu)椴粩嗌壷械膿寠Z房貸大戰(zhàn)。無獨(dú)有偶，每一個(gè)新的樓盤只要一開盤就有多家銀行進(jìn)入，導(dǎo)致銀行自相殘殺，金融風(fēng)險(xiǎn)陡增。此為這次商業(yè)銀行所面臨的交易風(fēng)險(xiǎn)。
為切實(shí)執(zhí)行有區(qū)別的首付比例政策，商業(yè)銀行必須對是否屬于自住房進(jìn)行有效的甄別。盡管央行在《意見》中提出，商業(yè)銀行除了可以通過央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫獲取借款人的貸款信息外，還可以通過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息，對是否屬于“自住房”進(jìn)行判斷。但事實(shí)上，目前國內(nèi)實(shí)現(xiàn)房管系統(tǒng)與銀行聯(lián)網(wǎng)的地區(qū)并不多，房管部門和金融部門的信息互通程度也不高，因此，通過這種途徑獲取信息，對銀行來說仍有難度。況且，目前個(gè)人征信系統(tǒng)只能查詢購房者的貸款買房記錄。如果客戶采取全額付款方式購買自住房之后，再申請按揭購買投資房，銀行無法獲取相關(guān)信息，同時(shí)，還很難排除個(gè)人以假身份證購買多套住房的可能。這意味著商業(yè)銀行無法進(jìn)行有效的甄別，這對商業(yè)銀行來說，實(shí)際上被置身于尷尬境地：不積極有效地甄別意味著違規(guī)，要實(shí)現(xiàn)有效的甄別，勢必需要付出更大的成本。此外，明確“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，目的在于從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信，但在實(shí)際操作上，商業(yè)銀行面對開發(fā)商變幻無窮的規(guī)避“空置3年”手段，最終將難以有效界定。此為這次商業(yè)銀行所面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)。
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