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審批程序簡(jiǎn)單，1個(gè)月可“搞定”
《融資導(dǎo)刊》記者李慧慧實(shí)習(xí)生關(guān)秋莉報(bào)道：國(guó)家緊縮銀根政策實(shí)施之后，諸多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了非銀行渠道獲取資金的積極嘗試，如信托、基金、私募以及證券市場(chǎng)等各種
途徑的融資。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，國(guó)家實(shí)行緊縮銀根政策，房貸利率風(fēng)險(xiǎn)隨之顯現(xiàn)。對(duì)此，《融資導(dǎo)刊》記者獨(dú)家專(zhuān)訪了東亞銀行廣州分行房地產(chǎn)貸款部主管麥天恩。
商業(yè)銀行可決定房貸利率
從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：將現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理———5年期以上個(gè)人住房貸款率下限將比現(xiàn)行優(yōu)惠利率高0.2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％。
“這個(gè)政策的出臺(tái)不僅僅是針對(duì)出現(xiàn)過(guò)熱跡象的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是給了商業(yè)銀行房貸利率的自主權(quán)”，麥天恩分析說(shuō)。實(shí)行下限管理后，商業(yè)銀行可以根據(jù)其掌握的客戶信譽(yù)、所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)位、品質(zhì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大小等決定房貸利率，對(duì)一些項(xiàng)目可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)睦矢?dòng)。“事實(shí)上，商業(yè)銀行一線貸款人員最清楚貸款風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，所以，應(yīng)該由商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)情況決定利率。這次給予商業(yè)銀行房貸利率自主權(quán)，對(duì)促進(jìn)商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)變化自主定價(jià)、促進(jìn)利率市場(chǎng)化十分有益”。
外資銀行提供融資新渠道
根據(jù)中國(guó)加入WTO的承諾，今年年底將對(duì)外資銀行全面開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)的確增加了一個(gè)融資渠道。“但這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，將隨外資銀行所占份額越來(lái)越大而體現(xiàn)其作用，”麥天恩表示。
據(jù)介紹，房地產(chǎn)貸款約占其目前貸款總量一半的東亞銀行廣州分行在中國(guó)內(nèi)地提供的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要分為兩類(lèi)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款和小買(mǎi)家按揭貸款。其中提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款主要是建筑貸款和流動(dòng)資金貸款。建筑貸款是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及建設(shè)的貸款，也是對(duì)目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最有吸引力的房地產(chǎn)貸款品種。
門(mén)檻高但服務(wù)性強(qiáng)
2004年6月銀監(jiān)會(huì)要求“對(duì)于授信額度在人民幣1億元以上的企業(yè)貸款，外資銀行須及時(shí)向銀監(jiān)會(huì)上報(bào)”。業(yè)內(nèi)人士分析，這無(wú)疑是在外資銀行自設(shè)的“門(mén)檻”前面又加上了一道“門(mén)檻”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在跨越兩道“門(mén)檻”后取得外資銀行的開(kāi)發(fā)信貸十分不易。
“東亞銀行雖門(mén)檻高，但服務(wù)性強(qiáng)，一般著重長(zhǎng)期貸款，審批程序相對(duì)簡(jiǎn)單，審貸速度快，”麥天恩分析說(shuō)。
麥天恩介紹，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)性特點(diǎn)和所具備的資料，審批時(shí)間一般為1至2個(gè)月。但若是小買(mǎi)家按揭貸款，客戶若所需資料已提供齊全，一般3天就可以審批下來(lái)，貸款資金在一至一個(gè)半月內(nèi)發(fā)放到位。
[專(zhuān)家指路]如何拿外資銀行的錢(qián)？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若想得東亞銀行的貸款必須要通過(guò)貸前調(diào)查系統(tǒng)、貸款審批系統(tǒng)來(lái)評(píng)估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。而在這兩套系統(tǒng)中，對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和房產(chǎn)項(xiàng)目的考評(píng)指標(biāo)是非常嚴(yán)謹(jǐn)和詳細(xì)的。對(duì)于小買(mǎi)家按揭貸款，東亞銀行廣州分行提供按揭貸款的項(xiàng)目是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選的，主要是一些境外人士較為感興趣的中高檔項(xiàng)目，如中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、祈福新邨、錦城花園、南沙濱海花園等等市場(chǎng)上一些知名的、具有一定投資潛力的高檔項(xiàng)目享受了東亞銀行提供的按揭服務(wù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若想得到銀行的支持，平時(shí)需要注意什么問(wèn)題呢？對(duì)此，麥天恩表示，“一般的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，需要注意自身所具備的開(kāi)發(fā)實(shí)力外，還要注意抵押物的產(chǎn)權(quán)清晰問(wèn)題。因?yàn)樵诜慨a(chǎn)貸款業(yè)務(wù)方面，為了減低融資風(fēng)險(xiǎn)，銀行就需要持有一定的產(chǎn)權(quán)清晰的抵押物”。
麥天恩為房地產(chǎn)企業(yè)的融資出謀劃策說(shuō)：“一些大的房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮海外融資，將內(nèi)地房產(chǎn)打好包裝推出海外，尋求新的融資渠道。而中小企業(yè)在這方面重要的是要注意自身資金的合理安排。”
（子琦／編制）
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