商業銀行須淡化個人房貸暴利

　　孫小

　　面對樓市的起伏，個貸縮水及不良率上升，銀行在商業利益和風險控制的權衡上越發被動了。

　　央行日前發布的《2005年第四季度中國貨幣政策執行報告》�熞韵潞喎Q“報告”��

中關于“未來的信貸政策應以支持合理住房消費為主，指導商業銀行改進住房金融服務和風險管理”的建議，可說是為此埋下了伏筆。

　　社科院金融所研究員尹中立指出，完善房貸利率機制，淡化個人房貸的暴利色彩，調整利率風險比，才是遏制個貸不良率上升的關鍵。

　　過度逐利之下的定位失衡

　　很明顯，繼光大銀行今年1月初首推固定利率房貸，建設銀行、招商銀行也相繼推出了固定利率房貸。

　　在銀行全力推出房貸創新產品的背后，是自去年3月“房貸新政”實施后，商業銀行個人住房貸款增幅全面放緩、新增房貸增長額跌至歷史最低點。在上海，2005年房產按揭貸款新增額在整個貸款中所占的比重從2004年76%的高位降至2005年的45%左右。同時消費者出于減少房貸支出的考慮，紛紛

　　2月21日的央行報告指出，2005年，以個人住房貸款為代表的個人消費貸款增速呈減緩趨勢。央行有關負責人則強調，個人住房貸款增長的減緩，應對其進一步變化趨勢予以關注。

　　然而，個貸的變化趨勢不容樂觀，除了增量縮水外，作為銀行資產安全重要指標的個貸不良率正在悄悄上升。

　　2月13日，央行上海總部在《2005年上海市金融運行報告》中稱，上海商品房成交量持續維持在較低水平，對交易量持續保持較低水平應予以警惕。這已是調控以來央行第二次對上海房地產市場提出預警。

　　來自上海銀監局的最新報告則明確指出，雖然上海個人住房貸款不良率總體不高，但對其中的風險應予以重視。

　　上海民生銀行風險管理部有關負責人解釋，近期銀行個貸不良率上升，除新增量減少、到期貸款大量增加的原因外，在樓市火熱的前幾年，住房扮演著投資品的角色，大量的投資客從銀行獲得貸款投資樓市。“可以說，前幾年銀行房貸能大幅增長，增量主要來自個貸，其中有相當比例的投資客貸款，而一旦樓市出現波動，這部分增量個貸的風險開始浮出水面。”

　　2005年5月中旬，央行上調房貸利率，并同時提高房貸量增長過快地區的首付款比例，以此來降低一些大城市房價的增長速度，并抑制房屋買賣中的投機行為，各家商業銀行的個人房貸款也一度緊縮。但自2004年底開始，伴隨著國家一些相關政策的出臺及商品房、二手房交易量的上升，一些商業銀行個人房貸款量又開始逐漸回升。來自央行的統計顯示，2005年末，全市個人住房貸款余額為733億，比年初增加74億元，仍然占個人消費貸款絕對優勢地位。

　　從當年樓市火熱，到2005調控后觀望氣氛彌漫，面對樓市波動，銀行在房貸業務上，無奈地扮演著被動的角色。

　　銀行監管困局

　　“松動-過剩-嚴控-縮水-再松動的銀行個貸政策模式，很可能導致再度過剩而惡性循環。”尹中立表示擔憂。

　　央行報告提醒，當前經濟運行中一些深層次矛盾和問題尚未根本解決，還可能出現新的問題。履行加入世界貿易組織承諾對我國金融業發展提出了更高要求。2006年末我國金融業將全面對外開放，金融企業將面臨更激烈的競爭，金融改革、開放和發展的任務十分艱巨。

　　而眼下，個人住房貸款仍屬優質資產，是銀行賺取存貸利差的重要來源，房貸下降必然給銀行運營帶來壓力。放在2006年金融業開放的大背景下，各家商業銀行在房貸上紛紛發力更別具深意。

　　對于“2006年上海各家商業銀行將有千億個貸投入市場”的說法，招商銀行上海分行有關負責人認為，由于二手房貸款具有轉移的特點，新的二手房貸款未必會增加銀行房貸總量，在上家也有按揭的情況下，反而可能因下家的首付款而使銀行貸款減少。“因此，住房個貸增量的著力點依然在一手房市場。”

　　“與當前銀行開發貸款的利率相比，利率相差不多的個人房貸風險遠遠低于開發貸款。”尹中立直言，目前個貸不良率上升，問題的關鍵既不是開發商融資渠道，也不是部分貸款者的騙貸行為，而是銀行貸款利率的管制問題。

　　尹中立認為，當前處在利率市場化尚未成熟的時期，政府應該加強管制，“適當降低住房貸款利率，或拉大開發貸款與個人房貸利率的差距，讓利率回報與風險成正比。”

　　一位銀行業資深人士向本報記者透露，總體而言，銀行貸款�煱�括房地產基礎設施、個貸、員工貸款、貼現等�牭挠�利點一般在1%-2%之間，從這點來看，銀行貸款業務是微利的，只是通過服務增值，例如中介服務手續費等可以獲取客觀的利潤。他反而指出，個貸不良率的上升，與區域樓市泡沫直接掛鉤。