四大銀行博弈各有心計 個人房貸利率標準不一

　　律師認為房貸利率調高合法不合情

　　-本報記者 馬佳

　　自3月17日央行宣布商業銀行調整信貸政策規定出臺，5天時間里，所有商業銀行都在經歷一場博弈，既要充分關注同行的一舉一動，又要考慮自己個人房貸業務的發展；既要思 慮如何做大個人房貸業務，又得顧及已有的簽約貸款客戶可能出現的風險。一位銀行界從業人士向記者透露，“這兩天行里一直在開會，就是商量按照5.51%的下限執行，還是索性定到6.12%的基準利率的水平上，這個時候分寸感太重要了�！边@使得5天時間里，一些銀行在對利率的調整態度上，出現了戲劇性的變化。也許是數字核算背后太過敏感，在記者提出進一步采訪時，很多銀行都選擇了回避。

　　四大國有銀行：三家執行下限利率

　　截止到今天上午，北京四大國有股份制商業銀行以及部分股份制銀行的5年期以上的個人住房商業貸款利率調整方案紛紛出臺。在與絕大多數買房人關系最為密切的中、農、工、建四大國有商業銀行中，除了建行仍表示執行6.12%的基準貸款利率外，其余三家銀行表示將以執行5.12%的下限利率為主。此外,對于首付款比例,很多銀行還表示沒有最后確定。.

　　值得關注的是，中行北京分行、光大銀行總行營業部分別對購買第二套及以上住房的貸款人執行了較高的貸款利率，充分體現了此次央行控制房地產業過快增長、遏制個人投機買房的主旨。

　　工行、農行：執行基準利率的下限

　　工行和農行的北京分行均表示，他們將從明年1月1日起執行5.51%的利率標準，但對個別情況則可能調高個人房貸。

　　中國銀行：對第二套購房實行高利率

　　中行北京分行的標準比較復雜。對于今年3月17日(含)之后發放貸款的分為兩種情況：對于購買第一套住房的貸款人，按同檔次基準利率下浮10%，執行5.51%；對于可以識別的同一借款人買第二套以上的住房，執行基準利率，即6.12%。對于在3月17日以前買房的人，也分兩種情況：對已簽合同、尚未發放貸款的，按原合同利率執行，如在合同中有約定的則按照合同約定的執行；對于已開始還貸的老貸款者，細化方案還未出臺。

　　建設銀行：房貸利率高出0.61個百分點

　　建行北京分行到目前為止，仍然表示將執行6.12%基準利率。

　　交通銀行：老客戶明年實行新利率

　　交通銀行北京分行的相關負責人告訴記者，剛剛接到總行的文件。按照交通銀行總行的規定：先修改5年以上個人住房貸款利率至新的標準，對5年以下的個人住房貸款利率水平日后再做調整。對于以前已辦理貸款手續的老客戶，將從明年起執行新的利率水平。至于新貸款者以及老購房人是按照下限標準還是基準利率，交行北京分行表示，目前還沒有細化方案。

　　光大銀行：針對不同客戶調整利率

　　光大銀行表示，在北京市對一般客戶將執行基準利率的下限標準，即5.51%。對下列三類特殊客戶將執行基準利率6.12%的標準，這包括：購買第二套住房的客戶；購買別墅、高檔商品房的客戶；有炒房嫌疑的客戶。

　　算賬新聞一　20年50萬元貸款多交4萬余元

　　上午10時，記者在廣渠門大街的質城售樓處看到，這里已經有六七個人在看房了，售銷人員告訴記者，銀行加息沒有影響房子的銷售，看房的人更關注的仍是房子的價格、戶型、物業及配套等，詢問加息的人不是很多。

　　對于買房人來說，個人房貸利率哪怕小數點后面的數字稍微動一動，就會帶來幾萬元的差距。

　　記者請銀行業人士算了一筆賬，假設某人辦理了20年總額度為50萬元的個人住房商業貸款，并采取等額本息的還款方式，那么他在利率分別為5.31%、5.51%、6.12%的情況下，每月還款和還款總額(保留小數點后兩位)情況見下表：

　　20年總額度為50萬元的個人房貸還款情況

　　貸款利率　5.31%　　　5.51%　　　　6.12%

　　　　　(現行利率)　(明年將執行的　(明年將執行的

　　　　　　　　　　　房貸利率下限)　房貸基準利率)

　　月還款額　3386.00元　3442.26元　　3616.86元

　　總還款額　812640.57元826142.67元　868045.35元

　　由上表可見，選擇下限標準還是基準利率作為個人房貸利率，對于這位買房人來說，總額要相差41902.68元，每月的月供也要差上176.60元。

　　算賬新聞二　20年50萬元貸款提前還可省利息20萬

　　提前還款，這是很多已經貸款的買房人這兩天掛在嘴邊的一句話。那么提前還款對于買房人能夠節省多少利息，不妨算上一筆賬。

　　仍假設某人在2002年做了總額度為50萬元、期限為20年的商業房貸，并自2002年5月開始采用等額本息方式還款。他決定在2005年12月一次性還清房貸，情況如下：他原每月還款額為3310.84元，若按原計劃他將在2022年4月完成還款，到目前為止他已還款總額為142366元。若在今年12月采取一次性還款，它將節省利息支出207307元。

　　不過這只算了一方面的賬。提前還貸究竟劃不劃得來，另一個不得不考慮的因素是持幣者的現金是否是“閑錢”。也就是說假設你有其他的投資渠道，而且收益要高于房貸利率，當然還是不還貸劃得來�？傊�，業內人士提醒買房人，如果同期的投資收益要小于還貸支出的時候，才可以考慮提前還貸；反之就真的沒有必要提前還款。

　　據記者了解，目前京城各銀行提前還貸還不收取違約金，但需要提前告知銀行。中行北京分行的相關負責人告訴記者，需要貸款人持購房合同、本人有效證件前往發放貸款的支行簽署一份提前還款的協議。

　　律師觀點　貸款買房人的權利的確太少

　　一位去年在建行做了住房貸款的于先生得知四大國有商業銀行中，只有建行對在3月17日前簽訂合同的貸款人執行6.12%的利率標準，而其他銀行都執行利率下限標準5.51%，心里十分不平衡�！叭绻�我是新買房的客戶，還可以選擇利率低一些的銀行去貸款，但對于我們這些已經簽了合同而且一直履約還款的人，反而沒有了選擇的權利。如果利率標準都一樣也就算了，問題是現在有高有低，對我們來說是不是不公平，這是否涉嫌剝奪了我們的選擇權�！�

　　“銀行按照央行的規定提高利率標準肯定是合法的”，會員律師事務所的魏曉東律師表示，這兩天他一直在關注房貸利率調高后市場的變化。魏曉東表示，各家銀行的房貸合同上都有一個大致內容為“若遇到銀行調整利率，將以銀行調整后的標準為準”的條款，各家銀行的調整只要符合央行的規定都不違法。所以，即使借款人為此要和銀行對簿公堂，也肯定會敗訴。

　　不過魏曉東也表示，部分銀行的這種做法雖然合法但不合情理。他表示，相對于其他領域，銀行有其特殊的行業特性。簽訂合同的雙方本應是平等的，但在與銀行簽訂各類貸款合同時，肯定是不允許貸款人修改合同的；而且如果你看中某個樓盤想要買房，可選擇的貸款銀行可能只有一家，多的也只有兩三家，所以本身賦予貸款人的選擇權就很小甚至根本沒有。

　　住房公積金貸款利率上調

　　自由還款最低還款額暫不調整

　　本報訊(記者 洪燕杰) 從3月17日起,北京市住房公積金貸款利率上調0.18個百分點,記者昨天從北京住房公積金管理中心獲悉,利率上調后,貼息貸款相關政策也將作出相應調整,而采用自由還款方式的住房公積金貸款,最低還款額此次不作調整。

　　據介紹,本市今年1月開始在全國率先推出了自由還款方式,即公積金中心在與借款人商定個人貸款金額、期限后,確定個人貸款每期的最低還款額度。借款人在不低于最低還款額度的情況下可自由選擇每月還款額度。此次利率上調,對于采用自由還款方式的住房公積金貸款,最低還款額將保持不變。李持纓解釋說,北京住房公積金管理中心在制定自由還款方式的最低還款額時,已經考慮到利率調整的因素,為方便廣大住房公積金借款人償還貸款,暫不調整自由還款方式的最低還款額。