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尹中立／文
最近一段時間，在金融界以及房地產界最關注的一件事情莫過于高院的司法解釋。高院在2004年底公布了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣、凍結財產的規定》，該規定的第六條為：“被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這條新規定對于銀行來說猶如晴天霹靂，因為，在此
之前，它們一直把個人住房抵押貸款當做最優質的資產看待，新規定的出臺大大增加了住房抵押貸款的風險。因為：高法新規定卻使得銀行對房貸抵押物的處置權被懸置了！銀行沒辦法拍賣那些只擁有一套住房的欠款人的房子。由此就給銀行提出一系列嚴峻的問題：以后貸款人停止還款銀行該怎么處置？如何回避貸款人欠款的風險？
但如果從高院的角度看，《規定》的出臺，體現了“生存權高于債權、“生存權是最大的人權的思想，是法制進步的一個表現，是黨和政府“以人為本的思想的具體體現。同時，這也符合國際慣例。但從國際經驗看，和該項制度相配套的制度是完善的個人破產制度和公共住房保障制度。窮人的住房一般都是由政府廉價提供的(租或買)，由政府負責解決中低收入群體的住房問題的做法叫公共住房保障制度。公共住房保障制度的覆蓋范圍是很廣泛的，即使像新加坡、香港這樣的城市化國家或地區，依然有超過1／3的人口享受的是公共住房保障制度。正是因為有完善的公共住房保障制度，收入條件不好的居民不需要從銀行按揭貸款買房，使銀行的住房按揭貸款的風險大大降低。萬一出現住房抵押貸款的違約情況，因為有完善的住房保障制度，可以在違約人不至于流落街頭的前提下使銀行的資產得到保全。
相反，如果沒有完善的住房保障制度，即使立法者的用意是保護低收入群體，但結果可能是損害了他們的利益，越來越多的低收入群體將被銀行拒之門外，使銀行只做高端客戶。因為對貸款額超過100萬元以上的人來說，他們一般都另有資產，較容易獲得貸款，對于中低收入者來說，他們購房限于面積小、價格低的房屋，貸款購房將受很大的限制。由此看來，結果可能并不會如最高人民法院所愿———保護低收入者的基本權利，反而提高了他們申請購房貸款的門檻。在高院的規定出臺不久，不少城市的商業銀行提高了住房抵押貸款的首付款比例，有些銀行調整了個人住房抵押貸款的經營策略。
我們認為，高院與銀行矛盾沖突的根源在于：在缺乏公共住房保障制度的前提下，由商業銀行承擔了公共住房保障的職能。我們從該事件應該反思我國的公共住房保障制度建設，而不能僅僅討論高院的規定本身，完善公共住房保障制度已經成為我們經濟生活中繞不開的檻。
從理論上來說，完善公共住房保障制度是我黨“以人為本思想的體現，是構建和諧社會的要求，同時也是世界各國的普遍做法。很多國家把獲得適當的住房確定為公民的基本人權，當這種權利無法依靠市場的力量得以實現時，政府有必要干預市場，保障公民的基本人權。一些國家把享有住房的權利寫入了憲法。例如，西班牙憲法第47章就明確規定：凡西班牙公民都有權獲得適當和足夠的住房，政府要創造條件、制定規則，保障公民的這一權利得以實現。荷蘭憲法第22章規定：政府有責任確保公民得到住房。葡萄牙憲法第65條規定：為了健康和舒適，為了保護個人隱私和家庭生活，每個人都有權利為自己和家人謀求住房。法國在1990年通過“羅伊·貝森(Lo i B e sson)法案，這一法案試圖確保所有階層都能獲得住房，并規定政府各部門有責任制定住房計劃，以保證下層人民的住房權利。瑞典政府的住房政策規定：“享有良好的居住環境和寬敞的住房條件是國民的社會權利。
那么，我國為什么沒有建立完善的住房保障制度呢？這和我國的住房制度改革緊密相關。我國1998年以前的住房制度應該屬于高度福利化的住宅制度，1998年出臺的住房制度改革的目標是要把高度福利化的住房制度改革為以市場為導向的住房制度。由于國家財政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為了解決低收入人口的住房問題，采取了實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等公共住房保障政策。其中，最主要的是經濟適用房政策。但經濟適用房政策面臨的關鍵問題是“僧多粥少。以2003年為例，我國用于經濟適用房建設的總投資為600億元，只占當年房地產的6%，2004年的經濟適用房的投資占房地產總投資的比例估計低于5%。因此，經濟適用房政策在我國當前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一個配角，它無法從根本上解決數目眾多的低收入群體的住房問題。
另外，經濟適用房在當前的住房政策中更多地被當成暫時性的政策，因此，實施的效果并不理想。例如：按照北京市的規定，要享受經濟適用房，必須滿足三個條件：一是要有北京戶口，這是對暫住人員的歧視性規定，沒有將外來農村人口納入公共住房保障體系。二是家庭年收入6萬元以下。口徑過寬，2002年北京市家庭平均年收入為2.4萬元，6萬元等于是中高收入家庭。也就是說，以補貼中低收入者為目標的經濟適用房，最終卻補貼了中高收入者。三是經濟適用房的建設標準不切實際，北京的有些經濟適用房的單位建筑面積超過200平方米，成了高收入家庭的豪宅。
現在是我們反省我國住房制度改革的時候了。試想一下，如果通過住房制度改革以后，刺激了經濟增長，GDP增加了，但大多數城市居民卻不堪重負，活得很累，這樣的GDP增長有意義嗎？
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