政策高壓不改 銀監會逐筆清查“涉房信托”

　　杜麗娟

　　2012年最后一個月，備受關注的房地產信托在“煎熬”中經受著資金鏈的考驗。在樓市和信貸的雙重壓力下，房地產信托的兌付風險一直被業界質疑。近期，隨著銀監會多個關鍵部門中層干部輪崗換選工作的相繼完成，銀監會對信托公司常規業務匯總、檢查提上日程。

　　多家信托公司人士表示，在銀監會中層干部輪崗后，新領導已經開始逐批走訪各信托公司，并對信托公司的業務進行全面了解，“內容主要包含今年以來發行規模比較多的政信合作產品、房地產信托、基建信托等業務”。某大型信托公司人士表示。不過在該人士看來，此次走訪也是常規檢查，“監管部門在深入了解信托公司業務內容的同時，也在加緊規范信托公司業務，防止系統風險。”

　　逐筆清查

　　“不僅僅是房地產信托，很多信托業務都在清查范圍內，特別是今年以來發行較多的政信合作產品、基建產品等信托業務，不過和房地產信托相比，這些信托產品都有政府背景，風險相對較小，目前來看房地產信托的風險最大，此次檢查房地產信托業務或將成為其關注的一個重點區域。”上海一家信托公司人士告訴《中國經營報》記者。

　　對此，銀監會非銀部主任柯卡生在2012中國信托業高峰論壇上表示，關于房地產信托業務風險，雖然個別公司的個別項目存在風險隱患，但引發區域性、系統性風險的可能性不大。

　　上述信托公司人士告訴記者，銀監會每3個月都會對信托公司的業務進行指導，并劃定一定的業務范圍，根據規模大小選擇適當的業務內容，“比如說政信合作產品，雖然市場發行很多，但是并不是每家信托公司都有資格發行，這些一般會由銀監會來綜合考量。”

　　不過在他看來，此次清查也是一個例行工作，因為銀監會中層輪崗后，部門人員調動需要對業務有了解，主要是做數據統計，為年底總結準備，“借此可以對信托公司的業務情況有全面的掌握。”

　　據媒體報道，11月以來，銀監會內部完成了中層輪崗，銀監會主席助理、黨委委員閻慶民不再同時兼任辦公廳負責人，辦公廳負責人由原銀行一部主任楊家才擔任，閻慶民仍兼任北京銀監局局長一職。原銀行二部主任肖遠企出任銀行一部主任一職，銀行二部主任由原銀行三部主任楊麗平擔任，銀行三部主任由原創新監管部主任段繼寧出任。前述人員已到位，并在銀監會網站公示。

　　銀監會中層輪崗對信托公司的業務指導，也恰符合柯卡生一直以來對信托公司業務風險防范的要求。此前，柯卡生表示，銀監會對房地產信托業務風險的防范，應采取比較嚴格的監管措施，包括加強風險提示、日常監測、加強信息披露、提前關注重點公司及重點項目等。

　　借道“馬甲”

　　“雖然個別存在風險隱患，但系統風險并不大。”柯卡生曾這樣評估房地產信托的風險，然而，在限購、限價、銀信合作叫停等調控政策對房企的輪番加碼后，房企現金流壓力加大。

　　中原地產數據顯示，短期內房地產市場仍將慣性下行，預計今年將有六成的企業出現“缺錢”。在此背景下，為緩解資金壓力，房企聯合信托公司借助發行“馬甲”信托，行房地產信托之實，打通融資渠道。

　　用益信托統計顯示，11月26日~12月2日一周內，共成立56款產品，規模為137.73億元。其中房地產信托規模最大，比前一周增長約36.22億元，5款產品共募集資金62.30億元，占總規模的45.23%，平均年化收益率為9.22%，也較近一個月9%的水平有所提高。

　　“這些信托主要為了逃避銀監會監管，以投資工商企業、股權質押、特定資產收益權、礦產、藝術品為包裝，但實際投向領域卻是房地產。這些房企有的是資質不佳無法發行房地產信托，有的是信托公司受到嚴厲監管，房地產信托無法過關。”資深信托人士劉擎告訴記者。

　　更重要的是，這些信托產品游離于房地產信托的監管之外。

　　記者了解到，今年以來，銀監會曾要求信托公司嚴控房地產信托增長規模以及融資風險。根據監管要求，融資類業務以股權投資方式運用信托資金需符合開發商資質在二級以上，項目四證齊全，項目資本金達到30%等條件，此要求被業界認為是今年以來銀監會首次對房地產信托業務的“窗口指導”。

　　不過，窗口指導背后卻并沒有對不合規格的信托產品叫停，信托公司的“創新之舉”一定程度上緩解了融資難題。“和房地產信托20%的融資成本相比，馬甲信托的融資成本一般只有15%。在現金流壓力下，較低的成本迫使一些地產公司紛紛發行此類信托產品，對他們而言雖然有風險，但是能解燃眉之急。”上述信托公司人士坦言。

　　兌付風險

　　不過，這種風險隱患卻成為信托產品的一顆定時炸彈，隨時面臨爆發的風險。

　　用益信托的一份報告顯示，吉林某信托公司發行的長白山26號集安配建廉租房項目貸款集合資金信托計劃，使用水庫水面進行抵押：“結合房地產市場的實際情況，用成本逼近法89.96元/平方米計算，水庫水面土地價值為7300萬元，抵押率為40.99%，可以覆蓋本信托計劃的本金和利息。”

　　對此，用益信托研究員岳婷認為，實際上這也是一種房地產信托，只是繞開了投資人直接用現金或者股權投資的形式，而是借助殼公司，由信托公司作為受托人進行管理，融資方根據產品預定的收益給信托公司一定的收益率。“這些地產公司一般采用名下非房地產行業的子公司，以建設公司居多，借助信托計劃實現融資。”

　　在中國銀行業高峰論壇暨“細分為王”活動上，北京金融資產交易所董事長、總裁熊焰認為，當前中小企業融資難的深刻原因，也造成了銀行獨大的局面，憑借良好的信用，銀行擁有資產占中國總資產的比例達80%，“也正因此，一旦企業不能從銀行獲得貸款，只能借助其他的金融手段，但相比銀行貸款，其貸款周期往往短而快，如此一來，有些項目通過此途徑可以緩解資金壓力，有些卻難免出現項目做到一半就要面臨產品兌付的節點”。

　　據悉，目前房地產信托的周期為1.5~3年，2010年房地產信托開始興盛，此后兩年，一直是信托公司主打業務，預計將迎來房地產信托的兌付高峰。

　　國泰君安報告預計，2012年房地產信托兌付總到期規模達1758億元。中金公司的報告則認為，由于房地產市場的低迷，這些信托將面臨還款風險，需要以降價促銷、“借新還舊”以及項目轉讓等方式來應對。

　　而今年以來，銀監會已經加大對房地產信托專項檢查，檢查的重點圍繞信托資金兌付，風險摸底等，春節以前監管部門已經在非正式渠道討論上述“馬甲”信托的風險。