9萬億房貸承壓：“全景式”壓力測試緊急啟動

　　陳昆才

　　“同樣的房源，掛的還是同樣的價錢�！�5月13日，指著小區附近的中介公司公告欄，家住上海浦東新區濰坊路的劉女士說。這一天距離房地產調控新政出臺近1個月，而劉所說的那套房子，放盤時間更久。

　　雖然目前房子賣不動，但開發商也不能洗洗睡了，因為手里囤的土地，必須要開發�！拔医佑|到的幾位開發商認為，從長遠來看，房價還會上漲。但事情不會因此而消停，開發商最為艱難的日子就在眼前。”5月12日，一家上市銀行地產金融部人士直言。

　　開發商焦慮的同時，銀行業上下已啟動了一場規�？涨暗姆康禺a貸款壓力測試。

　　“剛剛收到方案，大家都在忙壓力測試，一方面向銀監局匯報統計數據，另一方面等待總行的測算模型。”5月13日，某大行上海分行人士透露。一位券商研究員稱，5月20日為報送測試結果的最后期限。

　　多位銀行人士稱，此次房地產貸款壓力測試包括兩個部分，一是由各行“自下而上”開展測試；二是30家銀行向監管部門報送個人住房貸款、開發貸、土地儲備貸款的原始明細數據，由監管部門“自上而下”開展壓力測試。

　　這還是一次“全景式”的測試，房地產相關上下游行業貸款，以土地、房產為抵押的貸款，均在測試范圍之列�！爸饕�看銀行對風險和損失的承受度�！鄙鲜龃笮猩虾７中腥耸空f。

　　凡事預則立，不預則廢。一位銀行業高層人士稱，從2009年的情況來看，中國銀行業對信貸風險管控的敏感度尚需提升，這也是壓力測試的動因之一。

　　“自上而下”測試啟動

　　據銀行業人士透露，此番房貸壓力測試在以各行“自下而上”的基礎上，增加了監管部門“自上而下”的方式，即銀行報送原始明細數據，監管部門據此進行測算。

　　本報了解到，需要報送原始數據的銀行共有30家，包括5家大型銀行、12家股份制銀行和房地產貸款規模較大的8家城商行，此外還有2家農商行和3家外資法人銀行。報送數據包括個人住房貸款、房地產開發貸款和土地儲備貸款。

　　前述銀行人士稱，監管部門對報送數據的要求非常細致，如個人住房貸款，需要報送利率、首付比例、償債能力和貸款發放時間等具體情況，時間節點為2010年3月末。

　　“開發貸還需要分開填報抵押情況，一是用于抵押的土地市值，二是用于抵押的在建工程市值，有些數據正在進行手工統計。”上述銀行人士續稱，這樣監管部門就能掌握開發貸的抵押物構成；而按最新要求，開發貸應一律以在建工程為抵押。

　　央行貨幣政策執行報告披露，截至2010年3月末，房地產貸款余額占各項貸款余額的20.1%，以本外幣各項貸款余額45.4萬億元計，房地產貸款余額為9.13萬億。其中，主要金融機構商業性房地產貸款余額為8.18萬億元。

　　8.18萬億細分來看，其一，3月末地產開發貸款余額7453 億元。根據統計口徑，地產開發貸款的對象主要為土地儲備機構；其二，房產開發貸款余額2.10萬億元；其三，購房貸款余額5.33萬億元。

　　銀行人士稱，各行在“自下而上”開展測試時，不僅需要測試在不利條件下，個貸、開發貸和土地儲備貸款的質量狀況和預計損失，還要測算相關上下游行業貸款和以土地、房產抵押的貸款情況。

　　前述大行人士稱，所謂上下游行業貸款，需要依靠專家的判斷，一般是指與房地產行業密切相關的，如鋼鐵、建材等上游行業，以及家電等下游行業。

　　某大行授信部人士稱，一般而言，抵押貸款的抵押物以土地、房產為主。據本報記者統計，14家上市銀行中，抵押貸款余額占比超過40%的有4家，低于30%的有2家，介于兩者之間的有8家。截至2009年末，14家上市銀行的抵押貸款余額約為8.6萬億元，占全部貸款的38.6%；而14家銀行按揭貸款與開發貸的規模約為5.7萬億元。

　　多位銀行人士稱，本次壓力測試所考慮的風險因素，主要為假定房地產價格和基準利率出現不利變動。但一位銀行人士提醒，壓力情景只是反映市場不利變動的某種情況，不代表監管部門的預測。

　　揭開抗風險的“底牌”

　　此前，多家銀行披露了較為樂觀的壓力測試結果，引發市場的猜疑。但一位銀行業高層人士指出，就個貸而言，30%的房價下跌容忍度，結論基本可信。

　　原因有二，首先，以個貸來看，首付兩成是能夠保證的，這就可以對抗房價下跌20%；其次，受原材料價格上漲等因素，他認為作為抵押物的房產會出現自然的增值。

　　除貸款質量變動之外，銀行損益變動情況，以及撥備、資本充足率也是壓力測試關注的重點之一。

　　2009年度，14家上市銀行實現凈利潤4405.72億元。截至今年一季度末，商業銀行(不包括農合行、農信社)不良貸款余額為4701.2億元，撥備覆蓋率為170.2%，由此推算出，商業銀行的撥備余額為8001億元�？紤]到農合行、農信社的撥備在2000億元上下，目前銀行業的撥備規模在1萬億元。

　　相對于9.13萬億的房地產貸款余額，1萬億的撥備，可以抵御最高11%的損失。而從目前各行披露的壓力測試結果，房價下跌30%，房貸不良率僅會出現個位數的上升，一般為1%左右。

　　若考慮以土地、房產為抵押的貸款，與房地產業相關的貸款會超過目前20%的占比，以本報記者掌握的極端情況來看，占比的峰值為50%，1萬億的撥備亦能抵御4.4%的信貸損失。

　　但這一結論需建立在幾個前提之上。一是抵押物本身沒有瑕疵，二是評估價格合理，三是貸款成數合理。實際上，去年以來，土地儲備貸款非理性增長可以看出，少數銀行存在高估地價，抵押率過高，甚至將未獲用地指標的土地用于抵押，暗存風險。

　　前述銀行業高層人士還指出，相對于45.4萬億元的本外幣貸款規模，1萬億的撥備，僅占2.2%；“而我們的貸款分類的準確性也要打點折扣，如果出現一兩個百分點的偏差，撥備壓力立刻顯現。”

　　多位銀行人士稱，目前銀行業170%的撥備覆蓋率，與監管部門的審慎監管要求密不可分，如去年底督促大行必須達到150%；“另外一個側面表現出，中國銀行業的風險管控能力和水平，還有待提高�！�

　　“商業銀行是經營風險的，對市場風險的敏感度應該最高，但從去年的情況看，有些商業銀行沒做到很好的風險管控，比如沒有開展過針對房地產和融資平臺貸款的壓力測試�！鄙鲜鲢y行業高層人士坦言，這可能是此次大規模壓力測試的動因之一，目的是預見風險，采取預案，保證風險可控。

　　他指出，下一步根據測試結果，如果風險較大，銀行就可能要做一些信貸資產結構調整，采取一些分散風險的措施。

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