“對于我們這樣的成都本土中小地產企業來說，這無疑是雪上加霜。銀行貸款門檻不斷提高，房地產信貸額度持續緊縮，諸如信托等其它融資途徑也受到層層封殺，新開發的房地產項目難以重續資金，一旦資金鏈繃斷，也就是我們告別地產市場之時了。”

　　絕非危言聳聽，擔憂不僅是這位成都地產界的“小老板”有，許多全國性的地產大鱷仍是頭頂揮之不去的融資“陰霾”。在還未罷脫“國六條”的驚魂之時，銀監會日前頒發的54號特急文件所發出的風暴信息足可再次讓他們坐臥不安。

　　銀行房貸自查鋪天蓋地

　　風暴信息首先來自銀行監管部門。一份由銀監會以“特急”形式下發的“銀監發[20006]54號” 文件——《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》日前在第一時間被轉發至全國各地金融監管部門一把手、商業銀行行長的案頭。四川也不例外，駐蓉的各家銀行金融機構收到文件后即開始著手落實文件精神，記者訪問到的各家商業銀行授信管理負責人都無一例外地提到一個“急”字，明顯感受到事態的緊急性。“銀監會的特急文件誰也怠慢不起，文件的主要內容是強調房地產開發貸款和土地儲備貸款的管理，要求商業銀行在自身體系內完成房地產貸款自查，并限定最短時間上報銀監會”成都銀行業人士透露。與之同時，文件信息在成都地產界開始蔓延，銀行人士、地產開發商奔走相告。

　　“與以往政策相比，這次強調了諸多細節，主要是銀監會落實最近宏觀調控的政策，進行持續管理。”銀監會人員如此解釋。

　　比如在發放開發貸款的細則方面，《通知》再次強調：嚴禁向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款；嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款；限制囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業的新增房貸；防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。

　　《通知》還要求各銀行金融機構做好房地產貸款三查，全過程監控開發上項目資本金水平及其變化。

　　此外，《通知》還提出對土地收儲費用實行專門的托管賬戶管理，這是即將實施的新措施。銀行人士分析，目前一些地方政府設立土地儲備中心，進行土地儲備，完成基礎建設后，再進行土地出讓，這其中銀行貸款是運作的主要資金來源之一，但風險較大。為此，銀監會要求對土地收儲費用開設專門的托管賬戶，以利于銀行監控土地儲備機構的現金流。避免土地儲備機構盲目圈地、盲目批地給貸款造成風險。

　　房產信托融資生死時刻

　　“54號”文件有關房地產信托的規定尤其引人注意。成都信托業內人士表示，房地產信托不再是“世外桃源”，其信托貸款規模將面臨“縮量”。 文件規定，信托公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行“212號文”的有關規定。文件還要求，信托公司以集合信托資金發放房地產貸款，要嚴格執行信息披露制度。至此，股權投資被亮紅燈，房地產信托業務將強行規范。

　　這無疑是房地產信托再次面臨的重大政策調整。銀監會的一位人士向記者解釋：“'國六條’出臺后，銀行收緊了信貸，而與之相反，房地產信托異常火爆，這顯然與宏觀政策背道而馳”。實際上，銀監會一直對房地產信托的“井噴”保持高度警惕，去年9月下發的“212號文”就曾對此進行設限：規定自有資金超過35％、四證齊全、二級以上開發資質等三個條件全部具備，房地產項目才能融資。

　　“成都作為中國西部重鎮，房地產業發展速度遠超過西部其它城市，房地產信托有著廣泛的市場空間，去年的212號文件對我們的影響是深遠的，但還不至于將房地產信托業務封殺致死，業界有更為高明的規避辦法。”一位成都本土資深信托業人士直言不諱，“信托公司采取股權投資方式繞道走，將信托貸款變相為股權投資，再由開發商采用附加承諾方式回購股權。例如，某信托公司正在發行的信托計劃擬募集3000萬元，信托計劃到期前由開發商溢價回購3000萬元股份，從而使資金退出”。“看來，此套辦法在今天是行不通了，‘54號文’的出臺堵住了地產商通過房地產信托來鉆政策漏洞的機會，通過信托融資的渠道基本被‘堵死’”，西南財大金融研究學者指出，“房地產本身就是一個高風險行業，而信托公司的抗風險能力又低，如果出現開發商在規定的期限內無法獲得后續資金等情況，貸款收不回來，那么投資者的利益就無法得到保證”。

　　業界有人將“54號”特急文件比喻成一顆“定時炸彈”，它在整個信托業“炸”開了鍋。

　　“這與叫停房地產信托計劃幾乎沒有什么分別”，某信托公司的一位負責人向記者抱怨，“當前房地產信托業務已成為大多數信托公司的主要業務，這將使得原本就在夾縫中求生存的信托業更是雪上加霜”。金融監管部門人士亦表示，“54號文”在“212號文”提升房地產貸款信托門檻之后，又進一步提高了房地產股權信托的門檻。

　　來自信托領域的呼聲表明，“房地產信托可能會從此一蹶不振，尤其是投資附加回購方式的房地產信托計劃將面臨出局的危險”。

　　“爛尾”風險預警擱上前臺

　　對個人住房按揭，銀監會強調要“合理引導”。“54號文”提出，各銀行要積極開展個人首套自住房貸款，穩妥發展二手房貸款。首付款比例應根據借款人還貸風險確定，不宜“一刀切”。

　　其實，6月1日新政實施后，四川的各大商業銀行面臨相對“疲軟”的樓市，在房貸領域曾展開了激烈的廝殺。農行四川省分行相繼出臺了8大“新政”，其中在個人房貸還款方式中，有多達6種還款方式可供選擇，包括等額本息、等本遞減、等額遞增、等比遞增、等額遞減和等比遞減；而工行四川省分行也推出了5種個貸優惠措施；中國銀行更是推出了兩種人性化的貸款服務，鼓勵資信度好的客戶大膽買房。另外，在貸款期限上，各大銀行“手段更加靈活”，以二手房為例，為增加中低收入家庭購買二手房的信貸支持力度，農行將放寬貸款年限控制，總年限增加了10年，即對中低收入者購買中小戶型二手住房，房齡與貸款年限之和不超過40年；對自營性二手商用房，房齡與貸款年限之和不超過30年。而在工行推出的“大個貸”業務中，消費者可自主選擇還款方式，個人貸款期限在一年以內（含）的，可選擇按月、按季或一次還本等方式。

　　川內銀行的種種舉措無疑在“國六條”強制政策壓力下為成都樓市注入了一針強心劑，這多少也為成都房地產商增加了些許信心。

　　然而，“54號文件”讓房地產商的僅存的一點信心隨之蕩然無存。樓市向好時很少被考慮的住房“爛尾”風險此次被著重強調，“文件”要求各銀行采取措施防范期房抵押貸款一次性交付風險，防止一些資質低下的企業利用預售環節將風險轉嫁給銀行，嚴厲打擊“假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為。這將影響銀行在進一步制定個人住房及商住房貸款政策時的寬松環境，影響房地產開發企業在個貸領域的融資途徑。

　　“突出銀行、信托融資重圍看來是不太可能了，成都房地產市場本來就沒有跟上全國其他發達城市水平，利潤率遠低于發達城市。國家相繼出臺的相關政策主要依據諸如北京、上海等房地產市場發達地區狀況而定，對我們成都房地產企業來說，政策壓力遠遠高于發達地區房地產企業。要想立足成都，只有另辟蹊徑了，否則我們的命運也不會比小型地產企業好多少，也許引進外資是一條出路。”成都地產界一位“領袖”級的老總話語沉重。

　　不管這位“領袖”觀點是否正確，引進外資說不定就是中國地產融資夾縫中的一條出路。如果那樣，勢必將給中國地產金融監管帶來新的課題，我們拭目以待。本報記者 冉啟國 南雨

　　鏈接

　　房貸政策從寬松到堅決

　　2001~2002年：積極穩健

　　在通貨緊縮的大背景之下，國家及時制定擴大內需的方針，實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策。在這樣的大前提之下，住宅業成為新的經濟增長點。基于這種背景，中國人民銀行執行穩健的貨幣政策。 從2001年開始，央行開始規范個人住房貸款管理，禁止零首付住房貸款和無指定用途的消費貸款，防止住房貸款風險和防止信貸資金違規進入股市。 2002年中國貨幣政策執行報告》表示，房地產信貸政策應采取“軟著陸”的辦法，金融機構既要支持房地產業的發展，又要防止引發房地產泡沫。

　　2003年：調控開始

　　2003年，121號文件（《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》）的出臺，被業界視為房地產信貸政策的轉折點。此次對房地產信貸進行了風險提示，對開發商貸款、建筑業流動資金貸款、個人多套住房貸款和高檔住房貸款制定了比較原則性的限制措施，進一步規范房地產信貸市場發展。對于房地產開發商來說，“121號文件”變相提高了行業進入門檻，加速行業洗牌，樓市調控就此開始。2003年7月以后，中國人民銀行三次召開窗口指導會議，對商業銀行進行了必要的風險提示。

　　2004~2005年：調控繼續

　　在經過一年多的宏觀調控之后，2004年全國房地產開發完成投資1.3萬億元，同比增長28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍在高位運行。

　　2005年，房地產行業隨著宏觀調控政策的貫徹實施，房地產投資增速平穩回落，經濟適用房投資降幅減少。房屋銷售價格漲幅趨于平穩。根據央行的數據，70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6％，比上年回落2.2個百分點。

　　2006年：區別對待

　　但是到了2006年，包括北京、深圳在內的一線城市