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證券時(shí)報(bào)記者 聞濤 于 揚(yáng)
本報(bào)訊 近日，一則有關(guān)央行準(zhǔn)備將住房按揭貸款首付比例提高到5成的消息不脛而走，這則消息使房地產(chǎn)商和準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者緊張起來(lái)。記者就這則消息向央行辦公廳人士求證，該人士否認(rèn)了消息的真實(shí)性，“我們根本就不知道這樣的消息從何而來(lái)，依據(jù)是什么。”
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為，在房貸比例上采取“一刀切”的調(diào)控措施并不可取，這種措施或許可能起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的效果，但措施帶來(lái)的負(fù)面影響也不可忽視。提高首付比例不但會(huì)使大部分消費(fèi)者改善住房條件的愿望落空，還會(huì)使商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)遭受嚴(yán)重打擊。
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，多數(shù)接受采訪的業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為需要采取嚴(yán)厲的調(diào)控措施。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員趙強(qiáng)認(rèn)為，由于近期部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，政府現(xiàn)在非常著急，壓力也很大，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭得不到遏制，之前確定的調(diào)控目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，所以采取更加猛烈的調(diào)控措施非常必要。
國(guó)泰君安研究員陸文磊認(rèn)為，雖然現(xiàn)在采取行政性調(diào)控措施很有必要，但對(duì)房貸實(shí)行五成按揭的一刀切政策可能性不大，即便實(shí)行也應(yīng)該是從第二套住房執(zhí)行。他說(shuō)，實(shí)際上對(duì)住房的信貸調(diào)控早已開(kāi)始執(zhí)行，比如上海今年出臺(tái)的2006年信貸風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)目錄中，已經(jīng)把對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款由“可貸類”轉(zhuǎn)為“審慎類”，相應(yīng)貸款利率也會(huì)有所提高。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，單純采取提高房貸首付比例的方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況，但要從根本上解決房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題顯然不夠。
該人士認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有著深層次的原因，過(guò)于寬松的貨幣環(huán)境是其中之一，與寬松貨幣環(huán)境相伴生的是資產(chǎn)價(jià)格的上漲，而要解決這個(gè)問(wèn)題，不能僅僅從需求角度來(lái)考慮。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員范建軍分析說(shuō)，現(xiàn)在的問(wèn)題是銀行的流動(dòng)性太充裕，而銀行資金都是追逐利潤(rùn)的，投資房地產(chǎn)也是銀行資金實(shí)現(xiàn)收益的手段。隨著股份制改革的完成，國(guó)內(nèi)主要銀行資本金將大幅擴(kuò)充，銀行貸款的沖動(dòng)和潛力今后將會(huì)更大。現(xiàn)在回收流動(dòng)性很重要，否則今后會(huì)過(guò)于被動(dòng)。
另外也有接受采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，外資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是房?jī)r(jià)上漲的重要原因，盡快出臺(tái)措施防止外資參與炒作房地產(chǎn)是當(dāng)務(wù)之急，提高房貸首付比例顯然無(wú)法起到調(diào)控外資的作用。
除了房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之外，對(duì)于房貸首付款比例提高消息最為緊張的恐怕是商業(yè)銀行了。提高首付比例的做法，將會(huì)抑制消費(fèi)者的購(gòu)房需求，進(jìn)而影響到銀行的按揭貸款數(shù)量。這顯然是各家商業(yè)銀行所不愿意看到的。
據(jù)了解，在商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)中，住房按揭貸款的質(zhì)量相對(duì)較高。商業(yè)銀行人士透露說(shuō)，按揭貸款的不良率非常低，對(duì)于銀行的利潤(rùn)貢獻(xiàn)也比較可觀，很多銀行都是把按揭貸款作為發(fā)展個(gè)人業(yè)務(wù)的突破口，冒然提高首付比例肯定會(huì)對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生沖擊。
該人士不認(rèn)同按揭貸款增長(zhǎng)過(guò)快的說(shuō)法，他介紹說(shuō)，今年一季度住房按揭貸款的增速同比是下降的。陸文磊也指出，今年一季度房地產(chǎn)投資的總體增幅也是下降的，處于價(jià)格的筑底階段。導(dǎo)致銀行信貸大規(guī)模增加的因素，實(shí)際上是地方政府的市政項(xiàng)目投資，包括各地的地鐵、機(jī)場(chǎng)、公路建設(shè)、甚至新農(nóng)村建設(shè)的資金投入等。
不過(guò)也有分析認(rèn)為，不能因?yàn)轭櫦吧虡I(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)情況而放慢調(diào)控速度。光大證券趙強(qiáng)說(shuō)，相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控而言，商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況顯然是次要的。
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