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中國信貸風險論壇 信貸風險分析師 武玉梅
提要：在房價不斷上漲的時期，自然有閑錢來投資房地產，但商業投資的另一面卻往往是銀行不良貸款的上升。在上海就出現一個人用房產證連環抵押從同一家銀行貸得6.5億元，然后瘋狂購入110套豪宅，最終給這家銀行帶來近9000萬元的不良資產的案例。這與銀行對當地房地產行業形勢把握不準有關系，但更多的是違規放貸、對房貸審批把關不嚴甚至內
外勾結騙貸所致。
《中國房地產報》曾報道過這樣一件事，在2004年下半年至2005年一季度，上海有一個人獲得總計達6.5億元的抵押貸款人然后瘋狂買入了110套高檔房，這些房源分布于長寧、靜安、浦東陸家嘴等上海市中心城區。這一個人是從同一家商業銀行拿到了這些貸款，貸款成數是七至八成，但由于是持房產證連環抵押，因此實際上的首付折合下來平均不過8%左右。
其中有一套世茂濱江花園位于50～51層的復式豪宅，當時他以2400萬元成交，而某評估公司給這套房產的估值為1.2億元。1.2億元是什么概念呢？如果按八成個貸計算，就相當于他從銀行貸到了9600萬元，除去房款，已經從銀行套現了7200萬元！這個買家將他的110套房子全部按酒店式公寓進行裝修，配齊了相關設備，甚至為此成立了一家“物業服務公司”，從保潔工到服務員應有盡有，目的是為了“長期持有并實現高租金回報”。
然而，此后的上海樓市，從高處逐漸滑落。由于這位買家的買入價幾乎都是接近房價的最高位，加價出售絕無可能，即使以原價拋售也無人接盤。與此同時，高檔住宅不僅售價下跌，包括浦東陸家嘴板塊在內的租賃市場也相對冷清。陸家嘴地區的高檔租賃房源、月租金比上年同期下調大概15%～20%，而轉賣為租的房源卻在持續增加。那位買家的“酒店式公寓”當然也經營慘淡，他已無力償還銀行的房貸。
隨后商業銀行收回110套房子，其中的52套商品房被交給21世紀不動產上海區域公司“代銷”。與21世紀不動產簽訂售房委托協議的，是放貸的上海某商業銀行陸家嘴支行。52套房子中，有39套來自位于浦東陸家嘴的高檔公寓“世茂濱江花園”。現在該樓盤二手房的掛牌價多在1.8萬元/平方米～2.2萬/平方米之間，而當時最高售價曾達每平方米4.3萬元，該行給出的“底限”是平均售價在1.6萬元/平方米以上。據估算，僅這52套無法償貸的房子，就給這家銀行帶來近9000萬元的不良資產。
不得不自己吞進一批不良資產的，不僅是上述一家商業銀行。中國銀行也已委托21世紀不動產對其已形成不良貸款的6套房產進行了“處置”。實際上，從去年下半年以來，已有不少銀行的個人住房貸款逾期量明顯增多。據上海市銀監局發布的《2005年上海中資商業銀行房地產信貸運行報告》顯示，去年4月以來，上海地區的個人住房不良貸款余額基本呈現逐月遞增的態勢。至2005年末，在房地產貸款方面，出現連續3個月以上違約的自然人客戶數及筆數均比上年同期增長50%以上。
銀聯信分析：
從上述可以看出，房貸不良資產已經給銀行代來很重的負擔。這些不良資產的形成當然與銀行對當地房地產行業形勢把握不準有關系，但也有違規放貸、對房貸審批把關不嚴甚至內外勾結騙貸之嫌，如前述那位買家以2400萬元成交的世茂濱江的房子，被評估為1.2億元，這說明評估存在很大的水分。違規放貸、個人騙貸等行為如今已經并將繼續令商業銀行付出沉重代價，而不良個人房貸通常會在3、4年之后慢慢浮出水面，而從2004年起到現在不過一年多，隨著時間的推移，銀行的個人住房貸款逾期量有可能進一步增加。
在金融企業的經營過程中，由于信息非對稱的客觀存在，逆向選擇和道德風險隨時可能發生。為此，我國各大銀行已經做出了大量的工作并建立了激勵機制，同時，由于不良貸款問題依然嚴重，監管機構的各類禁止性規范也屢屢推出。然而，就是在這種情況下，銀行的違規行為仍然屢禁不止。像本文案例這樣顯而易見的違規事件的發生，在現代技術條件及管理水平下，已經不能用借貸雙方的信息非對稱來做解釋的托詞了，而屬道德風險的范疇。要徹底防范這一風險，就要涉及所有制問題，因為我國現有國有體制下存在委托代理機制不完善的弊端，正是因為所有者缺位才引致道德風險，這種制度性的缺陷除了進行系統改革外，各銀行還需建立立體、科學的評價體系。
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