內地房地產商境外籌資

　　撰文：孫學農

　　“沒有人能管得住投資資金”J.P.摩根這話至今仍是至理名言。在政府對內地房地產商收緊銀根后，出現內地房地產商境外籌資風潮。繼越秀房地產信托基金香港成功上市，這類“上有政策下有對策”的做法在2006年將越演越烈。

　　相對于其它房地產開發商尋求境外資金，比如摩根斯丹利大張旗鼓收購綠城股份，越秀房地產信托(以下簡稱越秀REIT)在香港聯交所上市融資顯然要低調得多。但由于它是中國內地第一REITs，所以必定受到人們眼光的關注。尤其當前內地房地產商被宏觀調控大手弄得不得不自找對策的背景下，人們不禁紛紛猜測REIT方式是否會成為鬧資金荒的地產發展商們的救命稻草。

　　中國第一REIT

　　越秀房托基金是從香港上市公司越秀投資分拆出來的。從公司在上市時披露的資料看，越秀房托基金規模并不很大。越秀房托基金物業組合只包括了在廣州市區的白馬商貿大廈、財富廣場、城建大廈和維多利廣場。

　　越秀REIT的IPO表現很好，其公開發售超過495倍認購，發行價格達到了其招股書預測價格區間的最高價格3.075港元；最后總共募集資金為17.92億港元。連同通過銀行信貸籌得的12.87億港元，總共融資30.79億港元。根據招股說明書，此次募集資金用途主要包括支付承兌票據款項29.52億元；白馬商貿大廈翻新工程需求的資金2600萬元以及一些籌資成本。從滿足資金需求方面應該說越秀房托基金上市的目的達到了。

　　越秀REIT在香港市場受到追捧其中一個原因是上市時間把握得比較好。它與香港備受矚目的領匯基金前后上市，領匯基金也是香港第一只REITs，同時在上市前就深受投資者的追捧。這樣同類上市的

　　原因之二，REITs這類投資工具有獨特的優勢能確保投資人有比較穩定的投資回報。香港有關法律條例規定REITs稅后盈利的90%必須分紅。越秀房托招股書上已經聲明根據他們募集的資金量，2006年預計能給客戶分派6.54%～7.05%的紅利。根據有關統計，美國REIT平均每年復合回報是13.8%，遠遠超過Dow Jones工業指數的8.8%和NASDAQ的10.9%，比S&P的12.7%還高。這樣投資者可以在其資產組合放入一個穩健投資品種。

　　這些都是影響投資者心理的原因，但是最關鍵的原因還是境外資金對于中國內地未來主要城市地產，特別是商業地產長期的看多。而越秀REIT恰恰給了境外資金一個購入中國內地優良資產的渠道。

　　內地房地產資金荒

　　關于中國地產泡沫的問題一直是爭議的核心。2005年，對于房地產來說是非常戲劇性的一年，在2005年年初的時候盡管中國主要城市房地產價格踩著一些經濟學家的鼓吹的觀點一路攀升，不停打破價格紀錄。但是終究來自于底層的呼聲驚動了中央。本來這只是經濟活動的事而已，如果按照市場規律辦事，這就是央行的事情，拉動一下利率就是了。美國就是這么做的。

　　但是中國的事情太復雜，需要各部門統一思想，協調起來才可以把房地產打壓下去。于是國八條出臺，開始對房地產進行宏觀調控。春風得意，腰纏萬貫的房地產開發商突然發現一向“慷慨”的銀行對他們緊閉了大門，于是一場嚴重的資金荒讓內地房地產商陷入困境。但是現在全球經濟一體化的模式下，盡管我們在技術上資本沒有完全的開放。但是資本總是找得到通路。境外的資本要涌入，尋找中國內地新興的商業地產行業，而中國內地地產開發商急需資金乳汁來填補饑餓的胃。這是一拍即合的事情。越秀房地產信托基金在香港融資就是在這背景之下進行的。

　　宏觀調控控了誰？

　　宏觀調控平息居民住房

　　中國的GDP一直處于高增長，城市化進程迅速。而最為關鍵是中國的服務業比重逐漸增大。2005年底新增加的GDP數字就是出現在服務業上。服務業增大，城市商業化活躍程度高。特別是到2008年后，中國金融服務業完全開放。作為全球經濟的引擎，中國主要城市商業地產可以預見未來會有高速發展的機會。而且中國目前主要城市的地產物業尚處于非常幼稚的階段，成長空間非常大。這就是外資青睞中國商業地產的原因。除了越秀地產信托在香港市場受追捧之外，在宏觀調控下，外資，特別是港資迅速進入上海商業地產，像和記黃浦就大力開發陸家嘴金融商貿區。某種程度上，在宏觀調控后內地資本的地產或多或少失去了從新興商業地產市場獲益的商機。

　　地產偏重于銀行的融資一直是中國地產的一個問題。這種融資結構不但對房地產開發商沒有好處，對銀行也意味著要承擔更多的金融風險。實際上，分散金融系統的信貸風險也是國家的本輪宏觀調控其中一個重要考量。但是在緊縮銀行融資，是不是也需要提供別的融資選擇？事實上中國內地