居民自住消費性住房應該由國家財政負責補償

　　證券時報記者 李東平 孫 聞

　　本報訊地震中倒塌房屋的按揭貸款如何處理？這是四川災區尤其是房屋倒塌的群眾十分關心的問題。記者昨日在成都采訪的經濟學家建議，對倒塌房屋的按揭貸款可以嘗試貨幣化賠付，對不同償還情況的貸款區別賠付，獲得補貼的住房受災群眾再以相當優惠購買國家災后重建住房。

　　嘗試貨幣化解決

　　“商品住房遭遇損害后的補償及按揭問題是住房改革后產生的新問題，也是災后重建中必須要很快拿出方案的一個問題。”西南財經大學黨委副書記、博士生導師楊繼瑞建議，此次受損的按揭住房貸款可以嘗試貨幣化解決。

　　楊繼瑞說，對原有住房應該根據產權性質、還款數量的不同有區別的設計補貼方案。雖然土地上住房已經被毀壞了，但土地使用權限仍在，這就要對住房持有人進行補貼。具體如何補貼，假如將產權置換到另一個地區應該如何操作，應該考慮一攬子問題，設計一個國家、銀行、個人共同承擔的方案。

　　而目前的解決思路是考慮按產權性質、賠付比例折算稱貨幣對災民進行補貼，然后災民再憑補貼購買由國家建設的安居住房，但這一住房應享有相當程度的優惠。

　　西南財經大學信托與理財研究所研究員李要深介紹，對地震損害房屋的按揭問題，他們進行了系列研究，形成了三點認識。這三個觀點是，居民自住的消費性住房遭受損失，應該由國家財政負責補償；商業銀行應該在房屋受損的補償中承擔部分責任；投資者用于投資升值的投資性住房應自行承擔更多責任。

　　大型水災、火災、地震等災害可稱為“巨災”，在由計劃經濟向市場經濟的過渡過程中，國家對巨災后的財產損壞陪付目前尚沒有建立起一套可行的制度設計，因此針對巨災造成的損害，最大比例的費用基本都是由政府財政來承擔。

　　這一次四川地震大量房屋被毀壞，其中包括眾多按揭住房，專家認為主要還是要靠國家財政來進行解決。目前國務院已經宣布今年將投入700億元建立重建基金用于災區重建。

　　銀行應承擔部分責任

　　在倒塌的按揭住房中，另一大利益主體是商業銀行。有專家認為，銀行在倒塌的按揭住房貸款處理中應該承擔部分責任。

　　此前，央行會同銀監會已經聯合發布通知 ，要求銀行已經宣布對受大地震影響未能按時還貸的單位和個人不能催收催繳、不罰息、不做不良記錄。目前這一通知已經下發到四川、甘肅、陜西、重慶、云南等地受災地區。

　　但這一通知并沒有最終解決按揭貸款的難題，房屋已經毀壞甚至不在了卻仍然要向銀行償還貸款的陰影揮之不去。李要深認為，商業銀行作為有實力的金融機構，在發放貸款時，應該認真研究發放貸款的房屋是否在地震帶上、泥石流活躍地帶等可能的地質風險，并責令購房者購買相關保險。

　　西南財大信托與理財研究所副所長羅志華分析，商業銀行有這個掌控風險的責任，也具有這個方面的實力，實際上不少關于房產的合同上有關于地震方面的條款設計，但實際操作中都被忽略了。而在四川不少地區，可能的地質災害證據十分明顯。

　　浙江大學法學院教授陳信勇認為，災后重建目前更多的是政策問題而非法律問題。但他強調，在法律適用上，盡管規定了不可抗力損壞的客觀性，卻不能說損失就必須要一方來承擔。陳信勇認為，毀壞資產的賠付牽扯到繁雜的法律問題，要厘定是一個系統工程。

　　投資性住房風險自負

　　專家認為，居民自住住房和投資者在不少景區投資的投資房應該區別對待。在此次重災區都江堰不少地區有很多用于投資的別墅、商品住宅，但這些住宅多以投資獲利為目的。上述人士認為，這部分房產在重建中應該區別對待， 投資住房是為了獲取收益，這就必須要承擔風險，堅持風險收益統一處理原則 ，而地質災害顯然是投資者必須考慮的風險之一。

　　李要深強調，在地震之前，不少在山區投資的投資房就已經面臨泥石流等地質災害風險，由于當地地表破壞嚴重，不少地區陰雨天即有泥石流滑坡。這意味著，即使沒有地震，不少投資房也已經面臨需要承擔的地質災害風險。

　　對于震后貸款賠付，目前尚無明確的處理辦法出臺，這部分投資性住房的處理仍未確定。有專家認為，該部分住房已經購買了住房土地使用權限，地震雖然毀壞了地表，但土地使用協議尚未到期，因此理論上住房持有人可以繼續向國家申請新的使用土地，或者要求退還交納的土地費用。