自1998年實行房改以來，我國商業銀行的房貸額呈逐年上升的趨勢。截至2006年末，個人商業房貸余額已經達到2.27萬億元。雖然個人信貸增長額度占整個住房銷售額的比重隨著房貸利息的升高而大幅下降，但已經放貸的房貸不良率上升勢頭也在加快。以上海為例，根據上海銀監局的數據顯示，2006年初上海房貸不良貸款余額15.5億元，不良率0.58%；2006年6月，房貸不良貸款余額增至16.6億元，不良率上漲到0.67%；截至2006年末，銀行個人房貸不良率為0.86%，而2004年上海房貸不良率的水平僅為0.1%，兩年間房貸不良率上升了7倍多。到2005年上半年，這一比率也僅僅是0.3%。這種情況從2005年下半年以來，國家開始對房地產進行宏觀調控下發生了變化。9月末，這一水平增至0.86%，并一度出現“萬人違約”的轟動事件。而2007年2月末，不良率達到0.95%，直逼1%大關。

　　在不良率上升的同時，隨著宏觀調控的持續，上海個人房貸業務在較長時間內出現負增長。2006年，滬上多家國有銀行和股份制銀行的房貸業務都處于停滯或者負增長狀態，而目前上海按揭房貸存量也基本保持在2005年以來2700億元的水平。以光大銀行為例，2006 年光大銀行上海分行的房貸余額基本持平，但2007年前兩個月已經開始出現負增長。每個月新增的房貸業務量不多，而在加息周期下，

　　【銀聯信分析】

　　按揭房貸業務自1998年引入國內銀行業以來，雖然經歷了2002年-2004年比較激烈的“假按揭”風暴，但由于有抵押擔保，加上內地房價此間處于上行通道，因此一直屬于銀行的優質資產，不良率較低。而如今上海中資銀行房貸不良率已逼近1%已成為事實，同時，2007年一季度房地產的數據不容樂觀，國家對房地產的調控劍在弦上，銀行房貸的面臨的政策風險越來越大。

　　2007年一季度，房地產投資增速反彈，外資投入翻番，令發改委十分不滿。4月16日，國家發改委在《2007年一季度房地產市場運行情況》報告中直陳樓市存在的五大問題，主要是房價飆升、投資猛增、供不應求、結構倒掛、外資熱涌等現象。

　　一是中心城市的房價漲幅較大。一季度全國房價漲幅總體平穩，但深圳、北京、廣州等中心城市的房價漲幅依然“名列前茅”。3月，新建商品住房銷售價格同比上漲6%，深圳同比上漲10.7%，長沙同比上漲10.1%，北京同比上漲9.9%，廣州同比上漲8.6%。去年房價微幅下降少有的調控顯效個案上海，房價也開始止跌回升。

　　二是房地產開發投資出現了反彈跡象。去年，全國房地產開發投資的同比增幅為21.8%，而這次的數據顯示，一季度房地產開發完成投資3543.78億元，26.9%的增幅同比加快了6.7個百分點，同時高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。其中，河南省和安徽省增幅驚人，同比分別增長59.1%和52.4%，增幅分別同比加快了19.4和32.4個百分點。在去年“國六條”尚未出臺的一季度，正是房地產開發投資等領域的高位運行引起政府擔憂，但沒想到的是，在調控了大半年后，房地產開發投資反而增幅放大。

　　三是供需矛盾依然明顯，新建商品住宅銷售情況快過去年同期。一季度，全國新建商品住宅銷售面積大于竣工面積1.9倍，明顯快于去年的1.26倍，且銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個百分點；與此同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。“新建商品住宅銷售面積大于竣工面積，商品住宅空置面積下降，這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”國家發改委固定資產投資司指出。

　　四是在住房結構調整任務十分艱巨。一季度90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%，90平方米以下小戶型占全部住宅的70%的目標遠遠沒有落實。

　　五是外商直接投資幾近翻番。統計顯示，一季度房地產開發利用外資131.27億元，同比增長154.4%，并且外商直接投資占102.63億元，同比增長192.5%。

　　在網絡上，甚至有人用“空調”一詞形容此輪房地產市場的宏觀調控。對此，發改委在報告中也再次要求各地方、部門要認真抓好37號文的落實工作，確保房地產宏觀調控目標的實現。

　　在國家宏觀調控步步強化的基礎上，商業銀行應當未雨綢繆，以國家宏觀經濟政策為導向，積極采取有效措施，規避房貸風險，避免住房金融市場的系統性風險。

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